一、地段优势：大虹桥与青浦新城的黄金交汇点
（一）核心区位，战略高地
香榭颂玺坐落于上海青浦新城核心区，处于大虹桥辐射范围的关键位置。青浦作为“大虹桥的下一个十年”发展重心，是长三角一体化战略的重要承载区域。这里汇聚了约23家世界500强企业以及3000+国内外优质企业 ，形成了强大的产业集群效应。众多企业的入驻，不仅为区域带来了雄厚的经济实力，还吸引了大量高端人才，促进了区域的创新发展与资源优化配置，使青浦逐步成为长三角的中芯极核，未来发展潜力巨大，为香榭颂玺的价值提升提供了坚实的产业支撑和人才基础。
（二）立体交通，畅达全球
项目周边构建了五横三纵三轨的立体交通网络。崧泽高架、沪常高速等五条横向主干道，以及漕盈路、绕城高速等三条纵向通道，让自驾出行十分便捷，可快速通达上海各个区域。轨道交通方面，已通车的地铁17号线为日常通勤提供便利；正在规划中的上海示范区线以及建设中的嘉青松金线，将进一步加强区域与周边城市的联系 ，形成高效的交通体系。此外，临近虹桥综合交通枢纽是其一大显著优势。虹桥枢纽集高铁、飞机、地铁、公交等多种交通方式于一体，从这里出发，能够快速通往长三角地区的各个城市，甚至便捷地连接全球，极大地节省了商务出行的时间成本，满足了企业和高端人士对于高效出行的需求。
（三）配套完善，生活无忧
1. 商业配套：
香榭颂玺自带1.7万㎡的商业，能满足业主日常生活的基本购物需求。周边还有山姆会员店、奥特莱斯、万达广场等知名商业综合体环绕 ，提供了丰富多样的消费选择，无论是日常购物、休闲娱乐还是高端消费，都能在短时间内得到满足，为业主打造了便捷的一站式生活体验。
2. 医疗配套：
医疗资源对于生活品质至关重要。项目周边汇聚了复旦系医院，如红房子医院、中山分院等顶级医疗资源，为业主及其家人的健康提供了坚实的保障，让业主在遇到健康问题时能够及时得到专业的医疗救治。
3. 教育配套：
教育资源也是香榭颂玺的一大亮点。兰生复旦学校等优质教育机构林立周边，从基础教育到高等教育，都能为孩子提供良好的学习环境，助力孩子的成长与发展，解决了家长对于子女教育的后顾之忧。
4. 生态配套：
在繁华都市中，亲近自然的生态资源尤为珍贵。沁园湖樱花公园、上达河公园（建设中）等生态公园环绕项目周边，为业主提供了休闲放松的好去处。业主可以在闲暇之余漫步公园小径，欣赏自然美景，呼吸新鲜空气，享受惬意的休闲时光，缓解城市生活带来的压力。
二、独栋产品：法式原石独栋，稀缺的传世之作
（一）稀缺性：限量7席，稀世珍藏
香榭颂玺的法式原石独栋仅有7席，极其稀缺。其面积在1870 - 2213㎡之间 ，总价5500万起，每一栋都是独一无二的传世佳作。这种稀缺性不仅体现在数量上，更体现在其独特的建筑风格、高品质的打造以及所处的优越地段上。对于追求独特和尊贵的购买者来说，拥有这样一栋独栋别墅，不仅是身份与地位的象征，更是一种稀缺资产的收藏，具有极高的投资价值和收藏意义。
（二）建筑规制：传承法式经典，融合东方气度
1. 外立面：
采用法国卢浮宫同款葡萄牙米黄石，这种石材质地坚硬、色泽温润，具有极高的耐久性和艺术价值，使建筑外观历久弥新。米黄石的运用不仅彰显了建筑的尊贵与典雅，还为建筑增添了一份历史的厚重感。
2. 布局：
遵循源自凡尔赛宫建筑规制的轴线对称布局，从大门到建筑主体，再到花园的布局，都严格按照对称原则设计，展现出庄重、大气的皇家风范，体现出一种秩序之美。这种布局方式不仅使建筑外观更加规整、美观，还能营造出一种宏伟的气势。
3. 屋顶设计：
采用新古典主义的孟莎顶设计，增加了建筑的层次感和立体感。孟莎顶的独特造型，使建筑在视觉上更加丰富，同时也为屋顶花园的打造提供了便利条件。
4. 细节设计：
选取庄严而厚重的多立克双柱，以及融合建筑非凡造诣与东方气度的三段式立面设计。多立克双柱的运用，彰显了建筑的庄重与威严；三段式立面设计则将西方建筑的华丽与东方的内敛气度完美融合，底部的基座稳重坚实，中间的主体部分线条流畅、装饰精美，顶部的设计独具特色，使建筑整体更加和谐、美观。
（三）空间设计：奢阔空间，尊崇体验
1. 私家花园：
每栋独栋都附赠400 - 1300㎡的私家花园，参考西郊宾馆、白宫等国内外建筑的外部草坪，以国宾草坪的形态进行花园空间规划。业主可以在这里拥有一片属于自己的私密天地，无论是举办户外派对、种植花草，还是享受阳光浴，都能尽情满足，打造专属的私人花园生活。
2. 屋顶花园：
在每一户独栋的屋顶，能建城发专属设置高达约5.7米的女儿墙，使屋顶成为全封闭式围合约530 - 610㎡的屋顶花园空间 。超高的赠送面积以及高品质的空间设计，使之区别于传统独栋露台。业主可以在屋顶花园俯瞰城市美景，享受宁静的休闲时光，举办空中派对等活动，为生活增添更多乐趣。
3. 内部空间：
层高首层4.5米，二三层4.2米，开阔的空间尺度让人感觉宽敞舒适，不会有丝毫的压抑感。内部空间布局合理，可根据业主的需求进行灵活设计，满足不同的生活和办公需求。此外，燃气入户的设计，也为业主的日常生活提供了更多的便利。
三、独特优势：央企品质，高端之选
（一）央企背书，品质保障
由中国能建旗下葛洲坝开发，作为国务院国资委监管的央企，中国能建在建筑领域拥有雄厚的实力和丰富的经验。其秉持着高标准的建筑质量和严格的工程管理，从项目的规划设计到施工建设，每一个环节都精益求精，对建筑材料的选择、施工工艺的把控以及工程进度的管理都有着严格的标准和要求，为香榭颂玺的品质提供了坚实的保障，让业主无后顾之忧。
（二）高得房率与私密性
独栋产品的得房率超150%，这意味着业主能够获得更多的实际使用空间，物超所值。一户一梯、独立双大堂的设计，不仅保证了业主出行的便捷性，更极大地提升了居住的私密性。业主无需担心与他人共享空间，能够尽情享受专属的私人领地，确保生活的宁静与安全。
（三）低密园区，自由定制
项目容积率仅为1.6，绿化率达到30%，打造了一个低密度、高绿化的法式园林社区。在这里，绿树成荫、花草繁茂，业主可以在繁华都市中拥有一片宁静的绿洲，享受高品质的居住环境。毛坯交付的方式，给予了业主充分的自由空间，可以根据自己的喜好和需求进行定制化改造，打造独一无二的专属家园，满足个性化的生活追求。
四、适配群体：企业与高净值人士的理想之选
（一）目标企业
1. 总部型机构：
跨国公司区域总部、高端企业办公首选。香榭颂玺的法式原石独栋，空间宽敞、功能齐全，独特的建筑风格和高品质的形象，能够彰显企业的雄厚实力和品牌形象。其优越的地理位置和便捷的交通网络，便于企业与国内外进行商务沟通与合作，为企业提供一个高端、大气的办公场所，有助于提升企业的竞争力和影响力。
2. 高净值家族：
对于高净值家族来说，香榭颂玺既可以作为家族资产配置的重要一环，实现资产的保值增值；又可以作为私人会所，满足家族聚会、商务宴请等多种需求，兼顾商务与居住功能。其稀缺性和高品质，也符合高净值家族对于家族传承和品质生活的追求，是家族传承和享受品质生活的理想之选。
（二）购买群体
1. 塔尖人群：
追求稀缺资产、法式庄园式生活的超高净值人士，他们注重生活品质和私密性。香榭颂玺的法式原石独栋，以其稀缺性、独特的建筑风格和高品质的居住体验，满足了他们对于理想家园的追求。高端的圈层氛围，也能够让他们结识志同道合的朋友，拓展人脉资源，提升生活的品质和内涵。
2. 投资收藏者：
由于独栋产品限量供应，且香榭颂玺所处地段具有巨大的发展潜力，其具备长期增值属性。对于投资收藏者来说，购买香榭颂玺不仅是一种投资行为，更是收藏一件具有历史价值和艺术价值的珍品。随着区域的发展和时间的推移，其价值有望不断提升，未来的升值空间值得期待。
香榭颂玺凭借其在地段、产品、优势以及适配群体等方面的卓越表现，成为了兼具资产价值与生活质感的顶级选择。
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对于很多非房地产行业且不太了解上海市场的普通人来说，很容易把“上海的房子”与“豪宅”画等号。
上海的高端市场确实在全国范围内有一定的引领作用，一直都有着非常强劲的韧性，在各大媒体宣传上也经常出现各种与上海豪宅有关的新闻。
然而从上海整体市场来看，豪宅及顶豪市场只是其中的一部分，在上海仍有大量的普通购房者。甚至，从整体市场来看，普通购房者才是主流。
CRIC数据显示，2017年至今，上海一二手房成交套数的比值一直在1:3左右，也就是说每卖1套一手房就有3套二手房成交。从成交套数来看，二手房占据绝大多数。与此同时，虽然一手房经常出现较高成交价格，但上海二手房套均总价一直在300多万元/套，2025年一季度上海二手房套均总价为352.56万元/套。
即从整体市场来看，300万左右的二手房才是上海买房的大多数。
从成交来看，这个价格段的二手房主要为市区“老破小”及郊区相对较大、较新项目，其中“老破小”从2024年起开始成为年轻人的“新宠”。
上海的房地产市场较为成熟，一直以来市场成交以二手房为绝对主力，新房成交规模占比一直都在30%左右。
从历史数据来看，2017年至今，一手房成交套数占上海一二手房整体规模的24.62%，除了2022年至2023年受“三价就低”及一手房集中供应等影响，一手房成交套数占比有所回升之外，其余基本都在25%以内。
从成交价格来看，2017年至今上海二手房套均成交总价都在300多万，其中2025年前3月价格最高，套均总价352.56万元。
这一数据与很多网络上的信息以及对上海市场不太了解的网友们的“直觉”有较大差距，对很多非房地产行业且不太了解上海市场的普通人来说，上海似乎“遍地豪宅”“动辄千万起”“一个卫生间都买不起”……
事实上，很多人对上海市场的误解主要受上海中高端新房市场影响，上海商品房市场发展较早，如今的上海新房主要以“改善型”需求为主，其中还有不少“再改”“终改”等需求。
CRIC数据显示，2017年至今上海一手房套均成交总价大多在600万以上，其中2025年前3月价格最高，套均总价956.17万元/套。上海的新房市场受供应结构影响较大，2024年至今高端项目集中入市，其中不乏多个核心区域风貌别墅项目，因此推动了整体一手房市场的套均总价。但从成交套数来看，与上海一二手房整体成交相比，数量极少。
聚焦到二手房来看，上海总价500万元/套以下的成交占80%以上；300万元/套以下的成交占比在60%以上；总价200万元/套以下的成交占30%以上。且2024年至今总价500万元/套以下的成交占呈下降趋势，总价200万元/套的占比有一定的上升趋势。
这说明上海二手房成交开始出现两头趋势，一方面较高总价成交占比上升，另外一方面则是200万以下低价房源成交占比提升。这也与近年来整体市场房价下行有较高关联度。
从面积段来看，2017年至今上海二手房总成交中小于90平方米的房源占比约70%。细分到不同面积段来看，70平方米以下的占约40%，50平方米以下的占约18%。
2025年前3月上海二手房成交中50平方米以下房源占约16.57%，也就是说2025年至今每卖出6套二手房，就有1套为50平方米以下的“老破小”。
聚焦到具体成交上来看，2024年全年成交前20的项目中仅中远两湾城和仁恒河滨城套均总价较高，其余房源大多为总价300万元/套以内，建筑年代在2000年以后的郊区房源。这些房源中约一半的面积小于70平方米。
当我们集中到上海核心区域（静安、普陀、杨浦、黄浦、虹口、长宁、徐汇）之后，建筑年代及房源面积出现明显变化。
除中远两湾城之外，大部分建筑年代都在1990年前后，套均面积也在50平方米左右。上海外环内大部分“老破小”都呈现这样的特征。
谢先生家住共康四村，他家小区在“上海核心七区2024年二手房成交TOP10”中排第三，达142套。
“首先，我们小区在上海人眼里不算静安区，属于彭浦新村，是老闸北，这也是性价比高的主要原因之一，说么是静安，但和老静安还是有点差距的，我们都出中环了。但是周边各种还是比较方便的，去市区很多地方都挺近，算是一个优势。我们小区流动性一直挺好的，也不是这几年的事，就一直都挺好的。我们是‘美丽家园’小区的示范单位，可能和边上其他老小区相比改造的稍微好一点吧。”谢先生告诉我们，这几年共康四村价格其实跌了很多，尤其是2024年明显下跌，“主要还是实惠。”
CRIC数据显示，2021年至今共康四村成交均价从41782元/平方米跌至34386元/平方米，跌幅达17.7%，套均总价从212.89万元/套跌至184.04万元/套。
一方面是价格明显下跌，另外一方面是较高的高租售比。
以谢先生家共康四村为例，目前一套53平方米左右的一居室整租价格约3500元/月，成交价为182.41万元/套，租金回报率达2.3%，已超过四大行定期存款利率。
贝贝在2025年买入“老破小”，原因是因为她不准备结婚了，“我已经35岁了，算是大龄剩女了，至今也没有找到合适的对象，所以我拿父母原本准备的‘嫁妆’买了一套杨浦‘老破小’，首先是我一个人住不需要太大，其次是市区热闹人多，各种配套都齐，出门溜达一下啥都有，看病上班全部都很方便，这给我很大的安全感。”
中国统计年鉴数据显示，2020年全国共有家庭户近5亿户，其中“一人户”家庭超过1.25亿户，占全国户口总数的25%。
除去人口老龄化的原因之外，另一个重要的因素是选择独居的中青年越来越多。总价低、位置好、通勤近、配套成熟、就医方便的“老破小”成为了像贝贝这样的独居人士的选择。
至于房屋质量及居住环境问题，贝贝告诉我们一方面在买的时候她会提前考虑，另外一方面像共康四村这种上海“美丽家园”建设小区已经越来越多，未来“老破小”可能与以前的“老破小”越来越不一样。
*本文受访者皆为化名
需要注意的是，在我们整理数据的过程中，发现2024年5月是一个重要节点，“527政策”利好非沪籍单身人士购房，购房区域扩大至外环外（崇明区除外）及外环内二手住房。（详见：新“沪九条”稳定上海楼市预期）
此后上海二手房成交出现明显提升，从2024年5月的17099套提升至6月的23906套，随后整体市场出现调整，在“929政策”之后上海二手房成交套数整体迈入“2”字头，2024年10月至2025年3月，除春季期间其余各月都在2万套以上。
正是在这样的背景下，上海“老破小”出现了一波行情。但从各年度面积段及总价段细分来看，上海二手房市场“老破小”占比仍呈下降趋势。
整体来看，近年来真正保持正常交易价格及流动性的房子大多都首先满足“适合居住”这一先决条件，因此在选择入手之前，首先需考虑是否真正符合“自住”需求。
