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中建御璟园，上海中建御璟园官方售楼处电话：400-118-5086√√√【已认证】上海中建御璟园官方售楼处电话：400-118-5086√√√【已认证】和前几天测评的上江南璟荟名庭是邻居，俩项目就隔了一条路，容积率都是1.2，规模差不多，入市时间也相近。按说中建御璟园更临湖，景观资源更占优，可从实际销售数据看，它自始至终没迎来过属于自己的闪光时刻，这背后到底藏着哪些关键问题？
项目位于奉贤南桥板块，上海中建御璟园官方售楼处电话：400-118-5086√√√【已认证】共34栋住宅，其中4栋13F小高层，8栋7F的洋房，11栋4F叠加，11栋3F联排，总计749套，项目联动价5.5万/㎡，主力户型小高层和洋房99-163㎡，叠加别墅155-165㎡，联排别墅200-230㎡（售罄）。近期项目取证70套房源，是建面133-163㎡的洋房，均价5.19万/㎡。综合评级给到B。
接下来，我们从区位、产品、交易三大维度、12个细分项来详细测评：
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首先是区位评级B+，上海中建御璟园官方售楼处电话：400-118-5086√√√【已认证】其中地理b+，交通b+，配套b+，相邻a。
项目大区位与上江南璟荟名庭一样上海中建御璟园官方售楼处电话：400-118-5086√√√【已认证】，都在南桥核心区，是奉贤配套最成熟的板块，不管是奉贤改善还是年轻人分户置业，南桥板块始终是优先选择。
这里生活便利，购物有龙湖天街、百联南桥购物中心；
教育有奉贤附小、上海中建御璟园官方售楼处电话：400-118-5086√√√【已认证】奉贤中学；
三轨交辐射，现有的地铁5号线，还有在建的15号线、南枫线，不过直线距离都超1.5公里。
再看小环境，上海中建御璟园官方售楼处电话：400-118-5086√√√【已认证】中建御璟园比上江南略胜一筹：北面没有航南公路的噪音干扰，旁边就是上江南联排别墅区；西侧紧临1.5平方公里的上海之鱼景观区，可直接俯瞰金海湖全景，后期规划的住宅地，落地后对项目观湖视野没有过多遮挡；东侧是金汇港河道，整体环境舒服。
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产品评级B，其中规划与排布b，公区b+，户型b，内装b。
聊产品得先提个先天限制：上海中建御璟园官方售楼处电话：400-118-5086√√√【已认证】因为项目靠金汇港，河道沿线局部限高40米，再加上北面有小区，限高只有20米，高低配的布局之下，别墅无法临河排布，所以高区和低区很难区分开。
为了弥补这个问题，项目做了双社区入户设计——高区和低区别墅各自有独立入口。
高区入口结合2500㎡的公共设施打造了星空顶的入户。
别墅入口，考虑联排景观性，打造了地面三层叠水的水景庭院和地下800㎡的会所，能满足业主日常休闲，这个设置算是花了心思的。
小高和洋房的单元入户设计了地上、地下双入户大堂。
车库入口也设计了星空顶，精装车库还运用了岩板、发光云石等材料，这车库配置在当年是超前的，所以公区给到b+。
但户型上就有点偏科了，项目把面宽优先全给了低密产品，做了联排和叠加，所以这两类产品都是三面宽设计，采光和通透性比上江南的联排别墅明显好。
可反过来，99㎡的小高层和133㎡的洋房就吃亏了，所有户型都是面宽短进深长的三面朝南，跟上江南大横厅设计比，空间感和舒适度差了一截，所以给到b+。
内装上，联排、叠加和163㎡洋房是毛坯，而叠加别墅没有装修，产品力在今天的市场上是有问题的；小高和133㎡洋房是精装，给到刚需一些附加值。
装修品牌选的都是实用性强的，比如东芝中央空调、威能地暖，方太的厨房洁具，科勒的卫浴，所以内装给到b。
交易评级B，其中定价b，供需b，竞品c，能力b。
中建御璟园自开盘到现在，它每月平均也就卖15套左右，基本没出现过热销的迹象，核心问题其实很明确，性价比低，而且大部分产品的竞争力也不强。
先看普通住宅：小高层均价4.5万/㎡，洋房5.2万/㎡，拿同期的上江南比一比就很明显了——上江南小高层才4.3万/㎡，洋房4.8万/㎡，不管是单价还是算下来的总价，中建御璟园都没占到半点便宜。而且它的小高层、洋房户型，还不如上江南的大横厅设计讨喜。放到现在的市场环境里，跟板块内刚推出的新项目比，它的价格和产品力也显得没那么能打。
再看别墅类产品，这里面还分两种情况：联排别墅因为本身稀缺度高，而且量少，总共就51套，现在已经卖完了。但叠墅的压力就大了，120套叠墅已经全推出来了，现在还剩46套没卖，每月也就卖2套，主要在叠墅的赠送优势根本打不过价格劣势：叠墅的附赠空间太少，只有下叠能送个地下室，上叠顶多送个露台；价格又高，叠墅均价6.44万/㎡，下叠最高能到6.7万/㎡，这个价格几乎跟上江南6.9万/㎡的联排别墅差不多了，比自家洋房还贵1万/㎡多，跟板块竞品比更是高出2万/㎡左右；叠墅主打小别墅，面积是155㎡和165㎡，但这个面积段，跟自家的大洋房、还有板块里其他项目的大面积住宅重合度太高了。同样买150多、160多㎡的房子，选叠墅要比选洋房或其他大面积住宅，总价多花200万以上，这还没算上装修钱，算完这笔账，客户很容易就被分流走了。
从目前来看，不管是高层、洋房的性价比短板，还是叠墅的去化瓶颈，短期内都很难有明显扭转，应做一些与时俱进的措施。
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