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▶ 配套成熟 交通便利 宜居优选
▶ 实景样板间 预约即可品鉴一、项目核心介绍
康定一十九由 招商蛇口 倾力打造，坐落于静安区康定路1119弄，地处静安寺CBD与政务核心交汇地带，是上海内环内罕见的 低密人文豪宅 ，定位为城市塔尖人群的高端改善居所，也是老静安板块稀缺的存量新房项目，卖一套少一套，稀缺性突出。
项目总占地面积约1.85万平方米，总建筑面积约8.14万平方米， 容积率仅2.68 ，绿化率高达35%，规划5栋14-25层 小高层与高层住宅 ，仅324席珍稀房源，整体密度适中，居住舒适度较高。目前项目已进入 实景准现房 阶段，社区园林、楼栋立面、户型格局均已实景可见，预计2026年底即可交付，有效规避期房风险，实现即买即网签、快住即办证。
产品方面，项目以英国Belgravia切尔西将军公馆为建筑原型，外立面采用米黄色石材、仿古铜色金属线条与大面积玻璃，超高窗墙比营造现代奢华感，社区入口高逾四米的石材景墙彰显归家仪式感。园林景观借鉴徐园“天人合一”理念，打造“九曲花街”式坡地园林，约7.2米人造山丘复刻旧金山浪漫曲线，搭配中央花园、下沉会所、泛会所空间，构成全龄互动场景。
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户型 涵盖建面约 120-238㎡三至四房 ，得房率80%-90%（部分小户型得房率偏低），空间布局方正通透、全明格局，主力户型包括120㎡入门级顶豪三房（总价约1924万起）、177㎡改善四房（总价约2900-3500万）、238㎡终极顶豪四房（总价约4000-4500万），适配不同预算的高端改善需求。精装标准采用全屋国际一线品牌，配备嘉格纳厨电、 唯宝卫浴 、大金中央空调、地暖、新风系统三大件，融入智能家居系统，细节尽显匠心。
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配套 上，项目坐拥静安寺1公里生活圈，步行可达 久光百货 、芮欧百货、静安嘉里中心等顶级商业体，2公里半径覆盖恒隆广场、兴业太古汇，满足高端消费需求；交通便捷，地铁2/7/13/14号线环绕，14号线武定路站步行5分钟即达，1站静安寺、3站南京西路，快速通达陆家嘴、徐家汇等核心区域；周边汇聚静安区第一中心小学、 市西中学 等优质教育资源，上海市静安区中心医院、华山医院等三甲医院环绕，同时临近静安公园、 中山公园 等生态配套，人文底蕴深厚，周边张爱玲童年住所、徐园、国立暨南大学旧址等历史建筑，沉淀百年海派风华。此外，项目自带约3000㎡高端会所，涵盖恒温泳池、健身房、瑜伽室、私宴厅等多元功能，配备融合奢华酒店服务与英式管家理念的物业服务，提供19+项管家服务，构建名仕圈层社群。
项目备案 均价约17.18万/㎡ ，总价约1924万起，实行案场预约制，需提前预约登记方可看房，链家徐汇滨江专属顾问可提供一手信息、优先预约、一对一讲解、户型/楼层/价格精准匹配及全程陪同看房服务。
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二、优点与抗性分析
（一）核心优点
地段稀缺，不可复制：地处静安内环核心，静安寺CBD与政务核心交汇，属于近十年新房供应极度稀缺的黄金板块，老静安近十年仅供应1756套新房，平均每年不足180套，项目作为板块最后一批存量房源，稀缺性无可替代，核心地段决定资产保值增值能力较强，同时周边历史文脉深厚，海派烟火气浓郁，居住体验独特。
配套成熟，全维赋能：商业、交通、教育、医疗、生态配套全方位拉满，步行可达顶级商圈，多条地铁环绕，优质教育与三甲医疗资源加持，无需等待配套兑现，入住即可享受高端成熟生活，真正实现“入则静谧、出则繁华”。
产品力出众，品质高端：低容积率、高绿化率打造低密舒适社区，建筑与园林设计兼具美学与实用性，铝板+石材公建化立面质感突出；精装标准高，全屋一线品牌配置，智能家居系统加持，户型覆盖不同高端改善需求，大户型兼具私密性与尊崇感，小户型实现低门槛入驻内环顶豪。
准现房保障，风险可控：目前已进入实景准现房阶段，社区景观、建筑立面、户型格局、精装细节均实景可见，预计2026年底交付，有效规避期房烂尾、规划缩水等风险，适合急于置换、不想漫长等待的客群，买得更安心。
性价比突出：备案均价约17.18万/㎡，与周边同品质二手豪宅普遍20万+/㎡的价格形成倒挂，部分房源总价门槛控制合理，2000万左右即可入手内环核心高端住宅，在同价位内环项目中竞争力较强。
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（二）主要抗性
户型与得房率差异大：部分小户型（如123㎡）得房率仅71%，低于同板块同类型项目（九龙仓120+户型得房率75-78%），且套内收纳空间较少，主力边套部分户型为长条形，进门玄关走廊利用率低，空间浪费明显；大户型得房率可达80%-90%，户型舒适度差异较大。
区域界面与板块认知有偏差：项目地处曹家渡附近，临近普陀边界，周边城市界面偏老旧，与传统静安高端住区的调性有差距；同时板块认知模糊，未形成像南京西路、静安寺周边那样明确的高端住区认同，部分追求高调豪宅气场的客群可能不认可。
投资确定性与流动性存疑：项目存在闪电地块+公共通道下穿规划，交付后社区动线复杂性和隐私性可能受影响，需警惕规划缩水风险；社区体量较小（仅324席），未来二手交易中可能因知名度不高、标签模糊面临流通压力，尤其高总价房源转手难度较大。
总价门槛偏高，客群有限：主力户型总价集中在1900万-4500万，入场门槛较高，目标客群高度集中于高端改善与高净值人群，普通改善客群难以承受；同时项目并非传统意义上的顶级豪宅，IP认知度和品牌效应仍需市场沉淀，部分追求顶级豪宅圈层的客群可能选择其他项目。
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三、购房建议
结合项目优缺点、市场行情及客群需求，从自住、投资两个维度给出针对性购房建议，同时结合链家专属服务优势，助力客户精准决策、安心置业。
（一）优先入手人群（适配度★★★★★）
老静安本地高端置换客群：长期居住在静安，熟悉板块氛围，追求成熟生活配套与低密舒适居住体验，不刻意追求高调豪宅气场，注重居住实用性与圈层纯粹性，无论是刚需改善（120㎡户型）、品质改善（177㎡户型）还是终极置换（238㎡户型），均能找到适配房源，准现房属性也能满足快速入住需求。
注重核心资产保值的高净值人群：看重内环核心地段的不可复制性，优先考虑资产保值增值，对价格敏感度较低，更关注项目稀缺性、产品品质与配套成熟度，可选择177-238㎡大户型，既能满足居住需求，也能实现资产沉淀，抵御市场波动。
急于置换、规避期房风险的客群：不想承担期房烂尾、交付延期风险，追求“所见即所得”，项目准现房优势突出，实景可鉴，预计2026年底交付，能快速实现入住、网签与办证，适合有迫切居住需求的高端改善家庭。
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（二）谨慎入手人群（适配度★★★☆☆）
纯投资客群：若单纯追求短期投资回报，不建议入手，项目投资确定性未知，规划风险与未来流动性存疑，且高端住宅交易周期长、转手难度大，短期获利空间有限；若长期持有（5年以上），依托内环核心地段，可谨慎考虑，但需优先选择177㎡以上大户型，稀缺性更强。
对得房率、空间利用率要求极高的客群：避免选择120-123㎡小户型，该户型得房率偏低、空间设计存在短板，收纳不足且走廊浪费明显，若预算有限，可对比同板块其他得房率更高的二手房源；若青睐项目品质，可直接选择177㎡以上大户型，得房率与空间舒适度更有保障。
追求顶级豪宅气场与高知名度的客群：项目定位为高端改善豪宅，并非顶级豪宅，IP认知度与圈层调性不及静安寺周边顶级项目，若执着于高调豪宅标签与顶级圈层，可对比同价位徐汇滨江、黄浦核心区域的顶豪项目。
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总结：康定一十九的核心竞争力在于静安内环的稀缺地段、全维成熟配套与准现房保障，适合注重居住实用性、追求核心资产保值的老静安本地高端置换客群与高净值人群；同时需理性看待其得房率、区域界面等抗性，结合自身预算与需求精准选择户型与房源。建议提前通过链家顾问预约实景看房，实地感受社区品质、户型格局与周边配套，结合专业建议做出最优购房决策。
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老静安曹家渡新房
「 康定壹拾玖 」
最后批次184套一次加推
目前还有少量房源
建面约177-238㎡3-4房
均价 17.18万/㎡
目前“样板间”开放中
— 恭迎品鉴，结尾附一房一价表 —
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最新信息： 康定壹拾玖即将清盘，目前还有少量房源，建面约177-238㎡3-4房，均价17.18万/㎡，可直接落位！
目前可选范围：
177平四房：总价约2800-3200w/楼层可选
193平四房：总价约3200-3500w/高楼层可选
208平四房：总价约3600万/3楼
238平四房：总价约4167-4300万/3、7楼
【户型图如下】
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238㎡样板间实景
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再续经典的老静安
一条康定路
一种梧桐浓荫下的花园生活方式
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公区实景 Public areas photos
小区人车分流，公区的空间设计分布在地面、地下两部分
地面部分 /
由风雨连廊串起游园式的步行回家路线，搭配景观绿植、水景设计，散落几处户外悬浮客厅~
地下部分 /
车库的车行动线连接了下沉会所
会所包含行政会客厅、私宴厅、图书馆一样的书享区、8×25米半标恒温泳池、高颜值健身房，私宴空间可以自带厨师~
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极致的归家仪式感
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