大家都知道这几年上海的房价，特别是郊区的房价大幅度下跌，那么具体跌了多少呢？我们很幸运地找到了一个四年前拿地，如今才开售的新楼盘。☑️☑️深嘉上府售楼处电话：400-1183-605☑️☑️
大家好！今天李想测评的就是位于嘉定安亭的深嘉上府，它有88㎡和98㎡两种户型，拿着2021年的联动价——4.2万/m²，通过各式各样的折扣花活儿（我们会在交易测评部分详述），先从膝盖自砍一刀，实际卖价不足3万/m²，差不多打了七折。但即使这样，我仍认为它没充分反映这几年郊区的跌幅，所以我不看好它的交易性，综合评级给到B。
接下来，我们从区位、产品、交易三大维度、12个细分项来详细测评：☑️☑️深嘉上府售楼处电话：400-1183-605☑️☑️
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区位评级B
区位评级给到B，其中地理c，交通b+，配套c+，相邻b。
对于这个项目的区位，我们看到它有明显问题，但也看到一些机会点。☑️☑️深嘉上府售楼处电话：400-1183-605☑️☑️
从问题的角度看，主要是产业人口的净流出、板块内房地产需求的负增长。大家知道安亭是一个汽车城，而这个板块房地产最辉煌的那几年，也是伴随着国际汽车城快速扩张的那几年，从2015年到2021年，汽车产业年均产值维持在4000亿左右，商品住房年均成交2000套。但是近两年，受到汽车产值缩减30%的影响，住宅成交规模也随之锐减60%，并且这种惯性还将持续。☑️☑️深嘉上府售楼处电话：400-1183-605☑️☑️
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但值得关注的是，这样一个郊区低价项目规划有14号线西延线，站点就在同济大学南门口，距离项目只有400米。虽然现在我们认为它可能要较长周期才能实现，但对于这样价位的项目来说，这依然是一个振奋人心的机会点。
不过与其他动辄百万级规划的TOD站点不同，这里只有5万方的办公和区区1万方的商业，结合现有较低级别的配套设施，未来整体配套能级依然较低。☑️☑️深嘉上府售楼处电话：400-1183-605☑️☑️
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产品评级C+
产品评级给到C+，其中规划与排布b，公区c，户型c+，内装b+。
我们发现2025年的市场发生了明显变化：一个是郊区更难卖，另一个是整个上海市的产品力因此明显地上升。所以我不明白为什么2025年的深嘉上府，还停留在两年前它的兄弟深安上居的产品力水平？
它的建筑形态是27层的大高层，比深安上居18层的小高层建筑形态差、户型使用效率低，又受限于地块条件，在公区和景观上面也没有再作为的意愿和空间。那我想请问，谁会因此来买单呢？☑️☑️深嘉上府售楼处电话：400-1183-605☑️☑️
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而且深安上居还有200多套未售，新开的深嘉上府连深安上居都不如。拿地四年到今天才卖，原来是给自己那个不争气的兄弟让路啊！
不过，我们突然发现了这个项目一个难得的优点：多年媳妇熬成婆，这居然还是一个准现房项目，你买了很快就能入住。
交易评级B☑️☑️深嘉上府售楼处电话：400-1183-605☑️☑️
交易评级给到B，其中定价a，供需b，竞品c，能力c。
现在我们就来解释开篇所说的它如何把一个项目的优惠玩成花儿，同时也是给今天所有滞销项目打个样儿。
土地约定的联动价是4.2万，幸好开发商和区政府有自知之明，尊重现实性的市场，用“五步走”把价格压低：第一步，双方协商批准预售价格在联动价的基础上先打8折到3.4万；
第二步，根据现有市里的政策在3.4万的批准预售价格的基础上再打95折；
第三步，尽开中介渠道，给予5%的返现；
第四步，购房即赠送价值8万的车位；☑️☑️深嘉上府售楼处电话：400-1183-605☑️☑️
第五步，再送10-15万的黄金。
如此一来，以98㎡的三房为例，从原本的410万的均价跳水到280万。你认不认这个价格足够的实惠不重要，反正开发商已经尽了它能做和不能做的努力了，这也是我们在12分项当中唯一给到定价a的理由。
万般皆下品,唯有价格低。对于地缘刚需客来说，等了几年新房价格白白便宜了30%，就当是捡来的。但对于外围客而言，则没有必要贪便宜来买，因为至少在中短期，我们并不认为它具备高于全市平均水平的产品增值性。
