底图来源公众号：上海杨浦
“日前，经调查研究、征求意见、专题论证、专家评审、部门联审后，杨浦区平凉街道人民城市实践街区先行启动区城市更新项目成功入选上海市城市更新库。
后续将着力打造幸福时代人民社区。其中先行片区以“滨江后花园，人民幸福里”为目标，打造具有最强获得感的城市服务与街区配套。重现历史风貌，延续杨浦传统里弄风貌；重塑空间功能，完善城市社区配套服务。……着力打造人民城市理念最佳实践地。”（来源公众号：上海杨浦）
【保利•外滩序BUND45】正位于先行启动区之中！
之前项目洋房部分入市，认购率727%，人气炸裂。现又被新利好当头砸中。
本次三万平方为大家详细解析【保利·外滩序BUND45】即将入市的“风貌花园别墅”产品，希望能对大家深度了解项目优势产生帮助。
项目鸟瞰效果图（过程稿）
洋房+风貌组合社区的高品质是显而易见的，而【保利•外滩序BUND45】则是更加臻稀！
因为它同时占据内环内+滨江+CAZ，地段势能遥遥领先！
它社区整体容积率1.2，根据三万平方分产品类型测算，即将入市的花园别墅部分的容积率只有约0.9！
A、杨浦滨江+内环内+CAZ
目前，杨浦滨江的优势是被低估的。
三万平方认为：杨浦滨江已经展开了它的发展加速度！
下面我们来展开分析。
①杨浦滨江无与伦比的产业磁力正在引爆。
CAZ+黄浦江滨江核心段，杨浦滨江的区位优势不言而喻，而千亿级产业的驱动，更是将杨浦滨江变为头部互联网的集聚带！
三万平方独家制作，底图来源杨浦区单元规划（点击可看高清大图）
在徐汇滨江，是有阿里、网易和腾讯三巨头；而杨浦滨江也有美团、字节跳动和哔哩哔哩这三巨头。此外还有中交、滨江创智中心等等的产业赋能。
目前，杨浦滨江的这些产业都一个一个的快速建成并投入。
②“越来越YOUNG！”的城市界面
《人民城市 秀带杨浦》形象片已正式发布，而央视的跟踪报告更是对杨浦滨江发展的高度喝彩！
资料来源：杨浦发布
杨浦滨江早已不是原本的工业岸线，而是变身 “生活秀带”，是人民城市建设的“样板间”。
除了前面介绍的各类千亿级产业的高楼大厦，杨浦滨江公共空间界面的打造更是日新月异！
B、超低密的别墅社区
据三万平方统计，24年全年内环内一共出让了10块纯住宅用地。
仅2块用地的容积率低于2.0，这两块地块正是保利•外滩序BUND45和BUND88。
其中BUND45容积率更低，洋房+别墅的整体容积率是1.2。（数据来源：项目方案公示）而只看别墅部分的话，容积率更是低到了约0.9！（数据来源：三万平方独立测算）
三万平方独家计算，不作为购房依据
我们来对比一下去年内环内一些代表性的风貌别墅社区，普遍容积率都在1.4-1.5之间。（数据来源：项目方案公示）
可以说，在“内环内+滨江+CAZ”这种核心中的核心地段，【保利•外滩序BUND45】别墅区的超低密度是无与伦比的土地资源优势。
土地资源的禀赋是可以打造优越产品的基础。下面我们来详细介绍在此优越基础下，项目产品的如何超众！
是风貌
更是花园别墅
【保利•外滩序BUND45】的风貌别墅，三万平方更愿意称呼为“花园别墅”。
三万平方独家制作，数据来源：方案公示与三万平方独立测算，不作为购房依据。
图片来自网络
别墅区从南至北规划设计为四排错落又整齐的楼栋。最南侧和最北侧为两层建筑；中间两排主要为三层、东端也为二层。
整体平均楼层低于2.5层！同时楼栋之间的南北间距也极为宽敞。最大主体建筑之间的南北间距达到了惊人的约10.8米。
这将给项目带来几个优势。
一、户户拥有南北花园
二、奢侈级的南向面宽
三、满阳光的高窗墙比
四、高附赠空间
一、户户拥有南北花园
得益于楼栋间的超大间距，BUND45 花园别墅拥有南北双花园格局，主力户型花园面积约61-108m²不等。
现场样板房已经开了，建议大家一定要去实地感受一下！
去了你就会明白为什么三万平方要称呼【保利•外滩序BUND45】的风貌别墅为“花园别墅”。它的花园尺度真的是传统风貌所无法比拟的。
南北花园的长度和宽度都十分的松弛和舒适，绝对让你惊讶：
“这竟然是个内环内的别墅！”
“风貌的花园竟然可以大到这种程度？！”
约210㎡（2F）户型样板房花园创意展示
约210㎡（2F）户型样板房花园创意展示
超大南北楼栋间距设计，通过绿篱与铁艺栏杆进行围合，让南北花园的通透性无与伦比。而这巨大的花园空间，不但带来居住的超级舒适体验，更是每一栋传世风貌的重要价值之一！
另外城市景观视野也是【保利•外滩序BUND45】的一大优势。部分别墅户内的花园或露台上，可以直接看到“陆家嘴三件套”和东方渔人码头这些标志性的城市景观！
二、奢侈级的南向面宽
、每户都拥有面积不等的南北双花园
45风貌的规划以四行两列布局，巧妙拓展社区横向尺度，塑造出最大可约11.3米面宽，突破传统风貌别墅规格，面宽尺度更是极为罕见，为业主缔造奢阔居住空间。
南向的满窗阳光大客厅和餐厅，让整个公共空间的尺度直接满分。在这里我们还要强调一下，客餐厅空间的尺度优势是大平层和普通别墅所无法比拟的。
约210㎡（2F）户型样板间创意空间展示
三、满阳光的高窗墙比
在竖向空间打造上，融入 “全明通透” 设计理念，采用高窗墙比，让阳光与清风肆意入室。细看每一处空间的设计，都围绕业主体验展开，旨在消除采光与通风的不足，不仅是对居住品质的执着追求，更为业主资产增值提供有力支撑，实现居住体验与房产价值的双重跃升 。
约210㎡（2F）户型样板间创意空间展示
约210㎡（2F）户型样板房外立面
四、高附赠空间
附赠地下室（约3.9-5.7M的挑高），其蕴含的赠送价值超乎想象。
首先，它的空间价值及其出众。超高的层高让功能和居住体验得以升华。其次，自然采光通风设计同样为地下室增色不少。最后、在个性化价值层面，地下室可塑性极强，就像一个艺术创作基地，业主能够依据个人喜好尽情发挥，将其打造成彰显独特品味的专属空间。
约210㎡（2F）户型样板间创意空间展示
此外还有附赠的露台空间！在这里，将是您私属的“空中花园”，几无干扰又视野敞开！休闲时刻，窝在露台的躺椅上，阳光透过轻薄的遮阳帘，温柔地洒在身上，翻开一本好书，再抿一口冒着热气的咖啡，所有的疲惫都在这一刻烟消云散。
约210㎡（2F）户型样板房外立面
室内空间展示
接下来我们来看一下户内空间。
①我们先来看一下建面约210㎡（2F）的户型。地下一层，地上两层，南北都有花园，还有露台！
在一层，南北都是花园入户。
南向还有一个带独立卫生间的套房卧室。这对于有客房需求或有老人的家庭十分友好。
同时套房的设计被巧妙融入花园布局当中，使其最大限度地被一层花园景观环绕，居住者在室内即可将外部花园的四季美景尽收眼底，阳光与新鲜空气也能源源不断地进入室内，全方位提升居住品质。
约210㎡（2F）户型样板间创意空间展示
北侧布置为厨房、户内楼梯和门厅。
在二层，南向三个开间。主卧套房超舒适，带阳光大露台。次卧也是套房设计。中间是起居厅，还可以灵活使用为书房或次卧室。
②我们再来看一下14#建面约210㎡（3F）的户型。地下一层，地上三层，南阳光大花园，北入户花园，顶层大露台！
而本户型也同样具有超大面宽带来的奢侈空间尺度，以及高附赠的地下室空间。
在一层，南侧花园极为宽敞，标准南花园面积可达约55㎡。（数据来源：方案公示与三万平方独立测算，不作为购房依据。）户内是与花园同面宽、轴线距离约9.4米的超大阳光客厅与餐厅（数据来源：方案公示与三万平方独立测算，不作为购房依据。）北侧房间布置有厨房、公卫与楼梯。北花园入户，带入户厅。
在二层，布置有一个南向的家庭厅，一个带更衣间和独立卫生间的南向大套房卧室，还有一个南向次卧和公共卫生间。
在三层，是超舒适的男女主人空间。超大主卧室、超大更衣间、超大主卫、超大露台。空间上的舒适和开敞，不但是物质层面上品质提升，更能得到精神上的松弛和尊享。
地下一层，是带采光窗的约9.4米轴线距离的自由家庭空间（数据来源：方案公示与三万平方独立测算，不作为购房依据。）
值得一提的是，两种户型的楼梯空间，都采用的是“回”字型楼梯！
约210㎡（2F）户型样板间创意空间展示
相比与普通的交叉双跑楼梯，“回”字型楼梯给生活提供了更舒适和艺术的生活体验，更是生活美学的提升。
海派匠艺
文化的序新承延
在建筑造型上，三万平方了解到，【保利•外滩序BUND45】将延续几近失传的海派工匠手工技艺打磨经典手工卵石立面。不同于常规风貌别墅所用的青砖与红砖，别墅建筑立面以经典卵石立面为主，由传统资深匠人手工打磨上墙，以艺术雕琢致敬黄金年代。
约210㎡（2F）户型样板房外立面
手工卵石立面打造工艺极为繁复。
工匠起始于严苛选料，深入河滩挑选质地细密坚硬、形状尺寸俱佳的卵石。随后精细冲刷，依卵石特性调控水流，洗尘去杂、剥落粗糙外皮，经数天调整，让卵石色泽温润、纹理清晰 。
后续，还要搭配工匠的手工打磨，进一步优化整体卵石表面平整度，增强触感舒适度，最终使每一块经手工冲刷工艺打造的卵石，都成为独一无二、散发自然之美的艺术品。
该项工艺技术极为复杂精细，单人单日作业量仅能达到 3 至 4 平方米。保利不惜投入大量人力与时间成本，坚持采用这一工艺，足见其对项目品质的执着追求与极致用心 。
在屋顶，保留传统建筑风貌，采用硬山双坡顶设计，南向屋面巧妙举折，顶部搭配红砖质感的圆弧拱券，既显古朴韵味、又不失现代舒适。部分户型设有老虎窗，保留经典海派建筑元素。
约210㎡（2F）户型样板房外立面
约210㎡（2F）户型样板房外立面
在窗户，以现代材质还原传统海派木质窗框的纹理与风情。肌理温润如玉，触手生温，更添高贵与典雅。
约210㎡（2F）户型样板房外立面
最后
【保利•外滩序BUND45】的风貌别墅，绝对是保利布局一江一河的旗舰力作。
保利外滩序45售楼处电话:400-8874-108✔【已认证】
保利外滩序45营销中心电话:400-8874-108✔✔【已认证】
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2025年至今，多地对公积金政策进行调整优化，包括北京、上海、深圳、成都等热点一、二线城市。
从政策内容来看，涉及多个方面，既有调整首付比例及贷款利率、提高贷款额度、提高年龄上限和使用范围等常见调整，也有直付房租、将灵活就业人员纳入住房公积金缴存范围等试点。
截至目前已经有超20城对公积金政策进行优化。对于超1.7亿缴存者来说，这笔钱正变得更可及、更好用。
住房公积金在相当长的一段时间只针对买卖市场，从前几年开始对租赁端有所松动，一直到如今公积金使用的弹性越来越灵活。
这一方面是公积金管理在适应市场的变化，另外一方面也是对整体房地产市场调控的配合。
2月以来，各地密集出台住房公积金贷款优化政策。如长沙、济南、大连等城市，都不同程度提高了住房公积金贷款额度，最高额度都提高了几十万元不等，此外最低首付比例也降到了20%。深圳、福建等多地则明确支持省内购房异地可以提取，厦门、莆田、南平等地还允许父母或子女等家庭成员之间利用住房公积金进行购房贷款。
据不完全统计，2025年至今全国已经有超过20个城市出台了公积金优化调整相关政策。
从具体政策内容来看，部分为以往政策的延续，如降低首付比例、下调存量贷款利率便是对2024年全国层面取消全国层面房贷利率下限、下调房贷首付比例和公积金贷款利率的响应。又如调整住房公积金贷款到期日，将还贷期限延长则是对国家延迟退休的政策的响应。
住房城乡建设部数据显示，2023年，我国住房公积金实缴职工人数超过1.7亿 ，缴存额达到34697.69亿元。
目前每个城市出台公积金政策的角度和细则不一，各地正通过一系列公积金政策“组合拳”，着力盘活存量住房公积金的使用效率，在一定程度上让一些刚性需求和改善性需求进行适度释放，为市场注入新活力。这也是因城施策的具体体现。
从各地公积金政策“组合拳”来看，将灵活就业人员纳入缴存范围正成为新的热点。
目前天津、宜昌、兰州等地已明确将个体工商户、自由职业者等灵活就业人员，也纳入住房公积金缴存范围。灵活就业人员原则上也可享受“商转公”“多孩家庭公积金贷款支持政策”等多重权益。
2024年1月14日上海市人民政府办公厅印发《上海市促进在线新经济健康发展的若干政策措施》，也提出打造灵活就业服务新模式，推进灵活就业人员参加住房公积金制度。
从已试点城市来看，2月17日宜昌住房公积金中心发布最新工作动态：今年以来，宜昌住房公积金中心认真贯彻落实党中央、国务院提出的“推动住房公积金向职业劳动者广覆盖”要求，将住房公积金融入全市发展大局，以获批灵活就业人员参加住房公积金制度全国第三批试点城市为抓手，乘“巳”而上，谋新求变，全力以赴吹响公积金事业高质量发展号角。2025年1月底灵缴全国试点正式启动以来，全市新增灵活就业人员开户6309人，春节前后20天的开户数超过过去五年的总和，新增开户人员实缴金额近2000万元。
从政策创新点来看，其将灵活就业人员纳入住房公积金缴存范围，通过住房公积金支持灵活就业人员租房、购房，助力各类就业群体住有所居。缴存方式上，许多城市也充分考虑到灵活就业人员收入不稳定的特点，极为灵活。
另外，根据《天津市灵活就业人员参加住房公积金制度管理办法》，对于灵活就业人员连续停缴6个月以上（含6个月），无未结清的个人住房公积金贷款或账户余额不足最近一次个人住房公积金贷款月还款额的，可提取全部住房公积金并注销个人住房公积金账户。这也将有力支持此类灵活就业人员公积金贷款权益。
需要注意的是，从灵活就业人员的角度来说，若住房公积金贷款与商业贷款之间没有明显的差异与优惠，其参加住房公积金的积极性或将不足。
目前全国大部分城市已取消房贷利率下限，同时，自2024年5月18日起，中国人民银行下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。首套个人住房公积金贷款利率2.85%，第二套个人住房公积金贷款利率3.325%。
2024年底广州部分区域商业银行最低房贷利率低至2.6%，曾出现商贷与公积金贷款利率“倒挂”情况。为此2024年11月6日，广东省人民政府新闻办公室官方微信“广东发布”发文曾表示：多家银行及按揭中介确认，自11月7日起广州地区主要商业银行或统一调整房贷利率，各家银行商业房贷利率最低不得低于3%。
截至目前央行公布的新一期LPR显示，5年期以上LPR为3.6%。可以看到随着公积金贷款利率与个人住房商贷利率的利差持续收窄，灵活就业人员自愿参与住房公积金缴存的积极性存疑。
2025年1月20日，北京发布《关于开展提取住房公积金直付房租业务试点工作的通知》。
“直付房租”是指公积金中心根据缴存人的授权和申请，按月将缴存人可提取的住房公积金从其住房公积金账户直接划转至试点住房出租机构指定账户，用于支付房租的提取方式。
共有4类租房提取类型可以申请“直付房租”业务：一是租住商品住房提取；二是多子女家庭租住商品住房提取；三是租住保障性租赁住房提取；四是租住公共租赁住房提取。
申请“直付房租”业务的缴存人，数据互联校验通过的，可实现“零材料”办理。
数据显示，近年来我国住房公积金租房提取金额、人数快速增长，每年支持超过1500万新市民、青年人等缴存群体提取住房公积金支付房租，其中40岁以下青年人占比超过80%。
根据国家规定的缴存比例，每个人及其单位为其账户缴纳的公积金总额，约为其工资总额的10%到24%。对初入职场、缴存总额不高的年轻人而言，能否有效利用公积金，也直接影响着他们的生活质量与幸福感。
此次北京试点住房公积金直付房租对租房领域落实了更为宽松和友好的政策，具有非常好的导向。
2024年全年共有266省市放松公积金政策，整体效果相对有限，尤其是对购房需求的实际撬动作用非常有限，只有少数客户可能因为公积金政策的放宽，而增加购房意愿，或转向选择公积金贷款。
进入2025年，作为第一波政策落地，目前已有超20个城市对公积金政策进行调整优化，在信号上较为积极。
从2024年9月26日中央政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，再到12月11日至12日中央经济工作会议再作定调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。从“促进”到“持续用力”表述的转变，不仅凸显了稳定房地产市场的迫切需求，也反映了市场需要持续的政策支持。
我们认为随着越来越多城市对之前各项政策落地实施，2025年整体政策仍将继续保持宽松状态，后续也将有更多政策在紧锣密鼓地优化落地当中。
