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全新中环 品质住宅
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嘉格纳厨电+一梯一户+石材立面
将推出建面99-127-143-188㎡3-4房
首批房源计划5月上市
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项目信息
2023年上海四批次土拍中，热门地块无疑是 普陀区北新泾产业园区W061001单元pt0259a街坊pt0259a-09地块，共计11家房企参与由越秀竞得，成交价约47.85亿，溢价率10%，楼板价66210元/㎡， 房地联动价为102000元/㎡！
地块详情：越秀长征项目 位于普陀长征板块，四至范围：东至中环路、南至光复西路、西至真光路、北至云岭西路，占地面积约40149.88㎡，容积率1.8，限高40米！
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项目效果图：
越秀普陀中环项目将推出520套可售房源， 其中建面约99㎡户型占比约30%，建面约127㎡户型占比约40%，建面约143㎡和188㎡户型各占约15%；
完整户型图如下：（过程稿仅供参考，最终以实际为准）
「约99㎡ 3房2厅2卫」
越秀北新泾项目99㎡边户户型：
该户型为飞机户型，南北通透，三面宽朝南，采光通风良好。电梯配置双侧贯通门，相当于独享前室空间，私密性较高。
户型亮点：客餐厨一体化空间，动线流畅；双卧朝南，主卧套配置齐全，外加转角飘窗，视野光照较好；全飘窗设计带来更多使用空间。
缺点是，无独立玄关，餐厅处在交通空间，略小且无自然采光，南次卧采光稍差。
「约99㎡ 3房2厅2卫」
越秀北新泾项目99㎡中间户户型：
该户型为飞机户型，南北通透，三面宽朝南，采光通风良好。电梯配置双侧贯通门，相当于独享前室空间，私密性较高。
户型亮点：客餐厨一体化空间，动线流畅；双卧朝南，主卧套配置齐全；全飘窗设计带来更多使用空间。
缺点是，缺乏独立玄关，餐厅无采光，和边户相比缺少转角飘窗，主卫窗户开在凹槽处，南次卧采光略差。
「约127㎡ 3房2厅2卫」
越秀北新泾项目127㎡边户户型：
该户型为飞机户型，南北通透，三面宽朝南，采光通风良好。电梯配置双侧贯通门，相当于独享前室空间，私密性较高。独立玄关入户，LDK大空间配置，双卫全明。
户型亮点：主卧套配置齐全，外加转角飘窗，视野光照较好；两间次卧面积较舒适，全飘窗设计带来更多使用空间。
缺点是，南次卧由于阳台凸出较多产生自遮挡，导致采光较暗，餐厅无自然采光。
「约127㎡ 3房2厅2卫」
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越秀北新泾项目127㎡中间户户型：
该户型为飞机户型，南北通透，三面宽朝南，采光通风良好。电梯配置双侧贯通门，相当于独享前室空间，私密性较高。独立玄关入户，LDK大空间配置，双卫全明。
户型亮点：主卧套配置齐全，两间次卧面积较舒适，全飘窗设计带来更多使用空间。
缺点是，南次卧由于阳台凸出较多产生自遮挡，导致采光较暗，餐厅无自然采光；和边户相比主卧缺少转角飘窗，主卫窗户开在凹槽处。
「约143㎡ 4房2厅3卫」
越秀北新泾项目143㎡边户户型：
该户型为飞机户型，南北通透，四面宽朝南，采光通风俱佳。电梯配置双侧贯通门，相当于独享前室空间，私密性较高。独立玄关入户，开阔LDK空间配置，中西厨齐备，双卫全明，体现社交休闲属性。
户型亮点：主卧套配置齐全，拥有步入式衣帽间和独立卫生间，外加转角飘窗，视野光照较好；三间次卧面积较舒适，其中一间南次卧为套房形式，满足全龄段居住需求；全飘窗设计带来更多使用空间。
缺点是，交通空间略有浪费，南次卧的卫生间为暗卫且无淋浴功能。
「约143㎡ 4房2厅3卫」
越秀北新泾项目143㎡中间户户型：
该户型为飞机户型，南北通透，四面宽朝南，采光通风俱佳。电梯配置双侧贯通门，相当于独享前室空间，私密性较高。独立玄关入户，开阔LDK空间配置，中西厨齐备，双卫全明，体现社交休闲属性。
户型亮点：主卧套配置齐全，拥有步入式衣帽间和独立卫生间；三间次卧面积较舒适，其中一间南次卧为套房形式，满足全龄段居住需求；全飘窗设计带来更多使用空间。
缺点是，交通空间略有浪费，南次卧的卫生间为暗卫且无淋浴功能。和边户相比主卧缺少转角飘窗，拼接户的卧室采光不如边户。
「约188㎡ 4房2厅3卫」
越秀北新泾项目188㎡边户户型：
该户型南北通透，四面宽朝南，边厅设计，采光通风俱佳。电梯配置双侧贯通门，相当于独享前室空间，私密性较高。独立玄关入户，过道拥有整墙收纳空间，采光和视野最好的区域给到客餐厨空间，餐厅全明预留岛台位，南侧大面宽观景阳台设置，加强社交休闲属性。
户型亮点：边厅配备超大观景飘窗带来绝佳的空间体验感；主卧为豪华套配置，拥有步入式衣帽间和四件套独立卫生间；南次卧为套房形式，书房尺度舒适可兼做客房使用，满足全龄段居住需求；全飘窗设计带来更多使用空间。
缺点是，厨房设在动线尽头，阳台兼做洗晒空间，主仆动线略有交叉，但整体瑕不掩瑜。
「约188㎡ 4房2厅3卫」
越秀北新泾项目188㎡中间户户型：
该户型为飞机户型，南北通透，四面宽朝南，采光通风较好。电梯配置双侧贯通门，相当于独享前室空间，私密性较高。独立玄关入户，横厅配置外加全明餐厅，中西厨齐备，双卫全明，南侧大面宽观景阳台，加强社交属性。
户型亮点：客厅自带书房办公区，面宽略大于边套户型；主卧为豪华套配置，拥有步入式衣帽间和四件套独立卫生间；其中一间南次卧也为套房形式，满足全龄段居住需求；全飘窗设计带来更多使用空间。
缺点是，主卧和次卧内凹，导致采光可能不如边套户型。
装标方面，厨房采用Miele或者Gaggenau，冰箱也基本确定为Gaggenau。
地块的开发建设要求如下：
一、建筑主体部分
（一）外立面部分
1、外立面 应采用全石材干挂。
2、 建筑外立面尽量减少使用金属材质。若使用金属材质，须采用铝合金或紫铜等防锈防腐金属材料。
（二）建筑基座与线脚
建筑基座与线脚应采用石材干挂工艺。
二、公共区域部分
（一）小区主出入口大堂
1、 小区人行主入口宜设置 入户精装大堂。
2、 主入口人行大堂墙面与地面装饰材质应以石材为主。
3、 主入口大堂与社区内步道不可设置台阶，确保无障碍通行。
（二）小区功能区
1、小区应 设置有会所功能，并由受让方自主运营管理，正式开放使用时间不得晚于交房后半年。
2、小区会所内应 设置恒温泳池。
3、小区会所应设置 独立的健身器械室、儿童娱乐区等功能区。
（三）地下车库
1、 地下车库应 全部精装交付。
2、 地下车库行车道部分应采用石材铺设。
3、 车库立柱应采用石材贴面。
4、 车库顶部无管线外露，吊顶后主车道净高不低于3.2米。
过去仅有宝华对车库进行这种级别的打造，桃浦的宝华紫薇花园就把精装车库作为一个很大的卖点，参考实景图如下：
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三、住宅景观部分
（一）小区围墙
围墙主体应采用石材干挂工艺。
（二）小区道路
小区内道路路面应全石材铺装。
四、室内部分
1、 室内装修标准要求按建筑面积 不低于5000元/㎡（集采价格），品牌应采用国际一线前沿品牌。
2、 厨房应采用橱柜、厨电一体化设计。应配置冰箱、燃气灶、油烟机、洗碗机等厨电。
3、 卫生间应设置防水吊顶， 地面和墙面采用石材。应配置浴缸或钢化玻璃淋浴房，配置淋浴龙头和座便器；台盆柜采用石材台面配洗面盆和水龙头。
总的来说，项目未来将对标苏州河畔高能级国际规划打造高端商品住宅，进一步带动长征板块品质迭代，全面提升区域功能和核心竞争力。
周边二手房价方面
项目联动价102000元/㎡，普陀北新泾板块的次新房并不多，西侧的上河湾户型偏大，房龄略老一些；东侧的长风板块有不少次新房项目，包括雅戈尔长风8号，沁和园，国浩长风汇都，长风瑞仕璟庭。
我们以区位更为接近的上河湾，沁和园为例。上河湾于2014-2016年建成，目前在链家网有5套挂牌，住宅单价区间6.7-10.5万/㎡，中位数在8.5万/㎡左右。
2023年至今，项目共网签3套房源，最高成交单价约11.7万/㎡。
参考网签成交数据，上河湾二手房目前的挂牌价略低一些。沁和园于2018-2020年建成，目前在链家网有5套挂牌，住宅单价区间10-12.6万/㎡，中位数在11.5万/㎡左右。
2023年至今，项目共网签3套房源，最高成交单价约13.7万/㎡。
参考网签成交数据，沁和园二手房目前的挂牌价略低一些。
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板块信息上海越秀苏河项目售楼处电话：400-833-6309
越秀北新泾项目，位于普陀北新泾板块，周边有2、13号线，北新泾地区规划+真北商务圈，未来上限非常高。长征板块东面是普陀区最具活力的长风和真如。
长风、真如、长征板块，都位于普陀区相对中心的位置，目前普陀区整体规划也是围绕这三大板块发展。
长征板块最值得关注的是北新泾地区，这里是上海市创新功能集聚区的重要组成部分。
北新泾地区规划提出“以智能科技为主导产业，融公共活动、文体艺术、生态休闲于一体，彰显苏州河世界级滨水区高品质的创新活力中心”的功能定位，打造 “智慧湾、活力核、公园城”三大核心理念。这里总体规划范围约1.8平方公里，调整后规划用地以研发办公、商业为主、配套居住生活、文化娱乐展示为主。
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除保留建筑外，预计建筑开发量220万平方米，其中，研发办公约143万方，商业约33万方，文化娱乐展示约19万方，居住（含酒店）约20万方，其他约5万方。规划理念为水平与立体复合、模块化混合的业态布局；面向智能科技创新人才，增加与科创办公相配套的服务功能。
建筑整体空间形态以街坊式理性布局为主，高强度高密度形态区。公共空间成系统、成网络，体现均好性、精细化和活力度。系统，主要包含苏河滨水开放空间、活力中央公园、楔形生态绿轴。
苏河滨水开放空间目标定位市一级的服务功能上海越秀苏河项目售楼处电话：400-833-6309，成为全市活力活动的承载区，对标徐汇滨江。整个长征板块现有的配套资源集中在近年兴起的真北商务圈。
长征板块是非常典型的公共活动中心区，围绕着中环极其罕见拥有两大商圈，近铁商圈和梅川路商圈。梅川路是老牌的商业街，本身有一些大型的卖场，比较有名的是麦德龙、百安居、迪卡侬、红星美凯龙。
梅川路步行街最早是一个以餐饮为主的商业街，后来开了中环百联，同时梅川路也在进行改造，形成比较完整的一个商业形态“一街一mall”，逐渐就成为了消费能力吸纳非常强的一个核心商圈。近铁商圈位于长风商圈西侧，很长一段时间里，人气不比长风那边的商业差。
这里可以说是长风的一个新门户了，直接面向大虹桥，而且这边有中环的双向上下匝道，离内环近。
根据之前华二普陀公众号发布的一则消息来看，此区域还规划有华二初中部，占地面积约2万方，但目前还没有任何实质性的消息；
而且普陀区是学籍对口，未来也不太可能把曹杨附校拆开，来对口华二普陀初中部；究竟是小学有自己的本校对口，还是会对口周边小区，又或者是摇号，存在着很大的不确定性；而关于教育问题，在此地块答疑纪要中的回复是： 该地块学校待新建校区有对口生源后会根据实际情况进行划分。综合来看，该项目区位优势比较明显，中外环间，可快速直达市区、虹桥商务区等和核心板块；项目的开发建设也做出了比较明确的细节化要求，预计会有一个非常不错的社区品质，但项目缺点是距离地铁站较远，在价格上也没有很明显的优势；关于不确定的华二，目前只能说先保持关注，待项目销售阶段，看是否会有进一步的消息，如果未来有机会对口，将会是一大利好！
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