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一、项目背景：合生创展的科学城巨作
合生中央城由广州宏祥房地产有限公司开发，隶属合生创展集团。该集团 1992 年涉足房地产，1998 年在港交所主板上市，业务广泛，致力于打造优质生活。合生中央城位于黄埔科学城板块，以 270 万方的超大规模，集住宅、商业、教育等多种功能于一体，是科学城的 “巨无霸” 项目，自引入湖南师范大学附属中小学后，一直位居科学城销量前列。
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二、基本信息：规模与规划的深度解读
（一）庞大的规模
总建筑面积达 270 万㎡，住宅总建筑面积约 196 万㎡，规划总用地面积约 61.5 万㎡，总户数约 15000 户，如此规模在房地产项目中实属罕见。大规模带来了丰富的配套建设空间，为打造自成一体的生活大城奠定基础。
（二）分期与产品规划
整个项目分 6 期开发，涵盖住宅、商业、学校及仿古建筑和景区等多种业态。其中商品房约 8000 套，火村回迁房约 7500 套。各期分别为一期 A 区、二期 J 区等，五期为花厅坊古村落商业街，不同区域功能明确，共同构建起一个功能齐全的大型社区。绿化率约 35%，容积率 3%，梯户比为 2 梯 4 户或 2 梯 6 户，车位比 1：1.1，居住舒适度与便利性兼顾。
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三、区位价值：科学城的产业与发展红利
（一）产业集聚优势
地处科学城板块，该板块已发展成熟，是广州重要的科创板块头部，聚集 500 强企业 170 多家，占黄埔区总量 80% 以上。周边众多中小型科创企业如科技企业加速器、纳金科技园等，吸纳就业人口超万人，产业集聚带来大量年轻且高质量的产业人口，为区域发展注入活力，也为项目带来潜在的购房需求和增值潜力。
（二）区域发展前景
科学城的持续发展将带动周边基础设施、商业配套等不断完善。合生中央城虽不在科学城核心区，但近天河，自驾约 30 分钟，能享受科学城发展红利以及天河的资源辐射，发展前景广阔。
四、交通出行：现状与未来的综合考量
（一）现有交通情况
距离最近的 6 号线香雪站约 2.6 公里，步行不便，骑行小电驴约 10 分钟可达。周边规划的 23 号线多年未有进展。项目设有 2 个公交首末站及 1 个楼巴站，可接驳天河石牌桥等地。自驾方面，门口开放大道拓宽为双向 8 车道，周边有广深高速、广园快速等主干线路，自驾出行较为便利，但公共交通存在一定短板。
（二）交通改善潜力
随着区域发展，交通状况有望改善。若 23 号线落地，将极大提升项目的交通便捷性。同时，公交首末站和楼巴站的设置，在一定程度上弥补了地铁距离远的不足，为居民出行提供了多样化选择。
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五、教育配套：家门口的优质教育体系
（一）丰富的教育资源
小区内配建 5 所托儿所、4 所幼儿园、2 所九年一贯制学校 —— 湖南师范大学附属黄埔实验学校，共 144 个班，目前 1 - 8 年级已开学。完善的教育配套，从学前教育到义务教育，为孩子提供一站式教育服务，解决家长后顾之忧。
（二）优质教育品牌
湖南师范大学附属黄埔实验学校是湖南师范大学在粤港澳大湾区与政府合作共建的公办学校，在全国百强高中排行榜中位列第 11 ，师资力量雄厚，拥有本部管理团队及多位全国骨干教师。学校融合高科技教学，设立 “430 课堂” 特色专业，多次获得市区级大奖，被多家官媒报道，教育质量备受认可。
六、生活配套：全方位的生活体验
（一）商业配套
配建有约 11 万文化休闲街区，体量比肩天河天环广场，约 3 万方花厅坊古村落商业街及社区商业街已开放，满足居民娱乐、休闲等商业需求。周边还有万达广场、高德汇等 8 大购物中心环伺，提供一站式购物体验，商业氛围浓厚。
（二）休闲与人文配套
1 个健身休闲会所已开放，规划多处健身场所，配套星光老年之家、约 1.6 万方养老院等。保留火村古香古色的人文历史建筑，与周边法雨寺形成古村落特色景观旅游区。周边还有国际体育演艺中心、黄埔区图书馆等三大文化地标，人文魅力独特。
（三）自然景观配套
项目背靠原生山体，内享私家自然山景，坐拥 7 大城市级自然公园，如创新公园、香雪公园等，为居民提供全天候鲜氧环境，提升居住舒适度。
七、项目品质：户型与装修的匠心独运
（一）多样户型选择
目前主要在售 N - F 区，如 5 号楼两梯六户，有 86 方和 112 方户型；4 号楼两梯六户，面积涵盖 89 - 98 - 111 - 112 方；新加推的 3 号楼也有多种户型。多样的户型满足不同家庭结构和需求。
（二）高品质装修
全屋五钻精装修并配备高定家装，实现拎包入住。具有高颜值，由大师团队设计，打造轻奢美学空间；全满载，配备厨房三件套等家居家私；好品质，采用绿色健康板材；强收纳，提升各空间收纳容量；智能化，搭载全屋智能生态，提升生活便捷性。
八、综合评价：优势与不足的全面权衡
（一）突出优势
教育资源优质：自带丰富且优质的教育资源，从托儿所到九年一贯制名校，教育体系完善。
性价比高：价格优势明显，首付 40 万不到可上车精装三房，对于预算有限的购房者吸引力大。
配套完善：楼盘体量大，自身配套丰富，涵盖商业、休闲、人文等多种配套，生活便利。
位置优越：虽非科学城核心区，但近天河，自驾方便，可享受区域发展红利
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3、本宣传资料对项目周边幼儿园、学校等教育资源的介绍旨在提供相关信息，并不意味着我方对就学安排作出承诺。教育资源的名称、办学性质、办学规模、学位设置、开学（班）时间、招生条件、收费标准及招生区域存在调整的可能，应以政府教育主管部门及办学方颁布的政策规定为准。🌶🌶
