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荔湾区【越秀天瀛】：区域价值与项目全解析
一、区域价值
位于广州市荔湾区的【越秀天瀛】，是2021年4月广州首次集中出让时拍出的荔湾兴达地块。经过激烈的29轮竞价，最终由越秀地产以25.81亿人民币拿下，折合楼面价为每平方米26,641元。这一价格甚至比邻近的保利越秀天启的地价还要高出一些，而天启目前的均价约为每平方米5万元。
尽管按照市场惯例，为了保持盈利，该项目应当定价在接近地价两倍的水平，但【越秀天瀛】实际入市的价格远低于此预期，几乎贴着拿地成本销售。这不仅体现了当时竞拍的激烈程度，也反映了当前市场的挑战性。
二、项目概况
占地面积和建筑面积
【越秀天瀛】占地约4.8万平方米，总建筑面积达到16.8万平方米，其中中央园林面积达到了约1.4万平方米。容积率≤3.5，绿化率高达40%，总户数为876户，梯户比为2梯6户，总共有7栋住宅楼，车位数量为1355个，楼层高度从15层到26层不等。首批交房时间定于2024年12月。
主推户型
主要推出的户型包括87㎡、104㎡以及125㎡的“N+1”创意空间设计，满足了不同家庭的需求。
三、位置与交通配套
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地理位置
【越秀天瀛】地处海龙科创区，距离广钢新城仅3公里，虽然距离白鹅潭核心区域较远，但其定位为广钢2.0版本，强调性价比优势。项目周边环境尚待改善，不过随着海龙科创区的发展，未来有望带来新的增长点。
交通情况
小区最近的地铁站为广佛线龙溪站，直线距离约1.9公里，步行不太现实，但项目门口设有海中公交总站，通过公交车可便捷接驳至广佛线菊树站及1号线西塱站。自驾出行则有花地大道、环城高速等干线，基本可以在20公里内到达老荔湾、越秀、珠江新城等地。
四、教育、商业、医疗及休闲配套设施
教育资源
小区内设有一所9班幼儿园，小学则需通过摇号入读附近的学校，如康有为纪念小学海中学校、何香凝纪念学校等。初中对口的学校包括广州市真光中学初中部、省实验学校等重点中学。
商业设施
小区自带8000平方米的商业街，能够满足业主们的日常需求。对于大型购物娱乐，则需要前往3公里外的花地湾商圈或广钢商圈。
医疗资源
周边几公里内有多家医疗机构，如广州中医药大学第三附属医院、广州市第一人民医院等。
休闲设施
小区内部享有约1.4万平方米的美学园林，设有5大主题空间，户均绿化面积达到16平方米。此外，附近还有大沙河湿地公园、花艺博览园等自然生态场所，提供了丰富的休闲选择。
五、户型设计亮点
87㎡户型
提供2+1创意空间，拥有南向三开间，动静分区合理，经典通透竖厅设计，U型精工厨房，双重卫浴设计，干湿分离，使用率达到约94%。
104㎡户型
3+1创意空间，南向四开半间，超宽横厅设计，采用LDK布局，连通270°朗阔阳台，南北对流主卧套房，L型瞰景飘窗，使用率达到约96%。
125㎡户型
3+1创意空间，拥有南向四开半间，宽敞的采光面，多厅布局，进深约8米，巨幕景观面，景观阳台，头排亲江设计，使用率达到约98%。
六、优缺点分析
优点
价格优势显著：可以说是荔湾区最经济实惠的新房之一。
朝向优越：几乎所有单位都是南向设计，80%户型可以欣赏到花地河景。
高绿化率：容积率低，绿化率高，社区环境宜人。
国企背景：越秀地产作为国企开发商，信誉良好，物业管理可靠。
缺点
公共交通不便：短期内缺乏便捷的地铁连接。
城市面貌待提升：周边被城中村、工厂包围，短期内难以改善。
生活配套不足：周边生活配套设施不够成熟，需依赖更远的商业中心。
七、业主群体特点
【越秀天瀛】主要面向刚需和刚改客户，尤其是那些预算有限但仍希望享受高品质居住环境的家庭。由于其价格极具竞争力，并且具备较高的居住品质，对于那些对学区要求不高、更看重性价比的购房者来说，这里是一个不错的选择。考虑到项目的独特卖点和潜在的发展前景，越秀天瀛无疑为荔湾区提供了一个具有吸引力的居住选项。
1.看房方式：售楼处位置电话400-078-0020（已认证）
2.预约方式：拨打售楼处电话400-078-0020（已认证）
3.开发商营销中心诚邀莅临，一键预约，尊享专属钜惠。匠心精筑的品质人居，恭候品鉴。
4.注意事项：为保证接待质量，请出发前进行预约，避免案场没有销售接待；也可提前1-3天预约销售；
新房紧缺的红山，终于要上新了！
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