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琶洲“天字系”压轴之作！保利天奕·曦苑三期加推，全南向板楼+五中名校+玻璃幕墙，广州CBD最后的低密奢宅？
1. 楼盘基础介绍和优越地理位置
保利天奕·曦苑，作为保利在琶洲南区打造的“天字系”高端住宅序列，自2024年10月摘得海珠AH090402-04三宗地块以来，便被市场视为琶洲南区人居标杆。项目总建面约13.8万㎡，楼面价高达4.25–4.3万元/㎡，定位为“低密、全南向、专梯专户”的顶豪改善盘。其落子于琶洲南核心区——北望广交会展馆、南临新滘路、西接赤沙旧改、东靠科韵路，真正嵌入广州“金珠琶”CBD黄金三角腹地。更关键的是，项目紧邻大围公园与黄埔涌生态廊道，实现城市繁华与自然静谧的无缝切换。随着《广州国土空间总体规划（2021–2035）》明确“沿江集聚、向东拓展”战略，琶洲南区正式从边缘走向舞台中央，而天奕·曦苑恰是这一历史性跃迁的直接受益者。
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2. 便捷的交通线路，让出行变得方便又快捷
项目距地铁8号线、11号线双线交汇的琶洲站仅约900米，步行10分钟内可达。11号线作为广州首条环线地铁，已于2024年底全线贯通，串联珠江新城、金融城、琶洲、鱼珠四大核心商务区，真正实现“一圈通达”。地面交通同样高效：西侧自建专属桥梁连接市政路网，北向通过黄埔涌桥直达广交会展馆；南侧新滘路快速接驳科韵路、华南快速干线。更值得期待的是，2024年10月广州发改委已公告新建四条道路直指琶洲南区，未来内部路网将全面打通。车陂南隧道（2023年通车）、临江大道东延段、琶鱼隧道（在建）等重大工程，正加速“缝合”金珠琶三大板块。对业主而言，无论是通勤珠江新城（约15分钟）、金融城（约12分钟），还是前往白云机场、广州南站，都极为高效。
3. 双一流的教育配置，让孩子赢在起跑线
教育是天奕·曦苑最硬核的王牌之一。项目东侧直线约500米处，一所36班九年一贯制学校已动工，并官宣由广州市第五中学领衔办学。五中作为海珠区属龙头中学，2025年高考成绩实现“历史性突破”，被写入区政府工作报告。在符合“人户一致”政策前提下，业主子女有望优先入读该配套小学部。此外，项目南侧一路之隔，占地约4.5万㎡的港澳人才子弟学校即将于2025年一季度投用，由保利主导建设，并与暨南大学合作打造K12国际课程体系。这意味着，业主既可享受本土顶尖公办教育，又能无缝衔接国际化路径。在寸土寸金的琶洲，同时拥有市属名校+国际学校的“双轨教育”配置，实属罕见。
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4. 繁华的生活商业，满足必要的购物需求
尽管身处科创高地，天奕·曦苑的生活烟火气却丝毫不弱。北侧仅一路之隔，35万㎡的琶洲南TOD商业综合体已于2024年7月首批交付，9月迎来大规模开业。该综合体涵盖高端购物中心、五星级酒店、岭南骑楼风情商业街等多元业态，填补了琶洲南长期缺乏区域级商业的空白。其中，骑楼街区融合传统与潮流，预计将成为琶洲新晋“流量地标”。此外，周边3公里内还有六元素体验天地、南丰汇、万胜广场等成熟商圈，满足日常购物、餐饮、娱乐全需求。更难得的是，项目通过200米密林景观步道与社区无缝衔接，业主既能享受繁华，又可快速回归静谧，真正实现“出则繁华，入则宁静”。
5. 一流的医疗配置，为身心健康保驾护航
健康是高品质生活的底线保障。天奕·曦苑周边3公里范围内聚集多家三甲医院：广东省第二人民医院（三级综合）、陆军第七十四集团军医院（军队三甲）、南方医科大学中西医结合医院（国家临床重点专科）等，形成强大医疗护盾。尤其省二医距离项目仅约2公里，驾车10分钟内可达，急诊、专科门诊、健康管理服务齐全。对于高净值家庭而言，这种“家门口的三甲资源”不仅意味着突发情况下的快速响应，更是日常慢病管理、家庭医生服务的重要支撑。在琶洲这样以产业为主导的区域，能拥有如此密集且高质的医疗配套，实属稀缺优势。
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6. 大师级的户型设计
天奕·曦苑二期主打127–170㎡全南向小高层，容积率显著低于片区均值，全部采用2梯2户、纯板式结构，楼间距近50米，确保每户极致采光与私密。127㎡四房做到四开间朝南，南向采光面达13.8米，LDKB一体化客厅+南北双阳台，实现全屋穿堂风。更惊艳的是270°弧形全景舱主卧，视野无遮挡，媲美豪宅大平层体验。170㎡四房则位于组团C位，三面采光，可打通阳台形成7.3米超级方厅，并首创“客厅全景舱”设计，采光面积提升30%。所有户型均采用少承重墙布局，赋予空间高度灵活性，满足家庭不同阶段的成长需求。在珠金琶普遍超高层、高密度的背景下，如此低密、全南、板式的纯粹改善产品，堪称绝版。
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7. 优质的社区配套和优美的周边环境
项目内部打造“全龄成长型”园林体系：四季会所、恒温泳池、健身中心、社交花园一应俱全，并通过风雨连廊串联各功能节点，实现全天候活动自由。外有200米密林归家动线、88米“广州门王”奢石迎宾、内院外园无界景观，营造强烈尊贵感。外部则坐拥大围公园生态绿肺与黄埔涌滨水廊道，推窗即见绿意。更值得一提的是，从广交会展馆过桥至项目入口的400米道路，由LWK+霍普建筑、JTL景观团队联合操刀，以高定标准打造城市界面。这种“内外双园、生态+人文”双重加持，在琶洲乃至整个广州核心区都极为罕见，真正实现“住在公园里，长在CBD中”。
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8. 精致的装修配置，给予业主极致的生活享受
天奕·曦苑二期在精装细节上堪称“卷王”。厨房烟道采用SUS304不锈钢（成本为普通水泥烟道8–10倍，漏烟率＜1%）；全屋水管为倒圆角不锈钢管，达直饮水标准；地下室风管升级为A级防火复合材料，轻盈且安全。客厅奢石背景墙采用镀锌钢架+干挂工艺，确保3米高石材稳固如初。隔音方面，楼板加厚至13–17cm，六层工艺有效降噪；系统门窗可将100分贝噪音降至30–40分贝。厨电品牌全面升级，契合粤式烹饪习惯；卫生间三次蓄水测试，防水上翻1.2米。更有天地墙对缝、圆弧倒角、同色适配等8大工艺，从视觉到触感，处处彰显顶豪质感。
9. 楼盘的前景价值和后续发展
琶洲南区已从“规划概念”迈入“兑现元年”。2024年四条市政道路开工、TOD商业交付、学校动工、地铁环线贯通，标志着片区进入连片开发、精准更新新阶段。随着腾讯、阿里、唯品会等头部企业扎根西区，广交会持续扩容，琶洲东区总部经济崛起，南区作为“创新融合拓展区”，将成为承接高端居住需求的核心腹地。而天奕·曦苑凭借全南向板楼、五中教育、低密小高层、玻璃幕墙立面等稀缺属性，在珠金琶几乎无竞品。参考当前琶洲新房限价及二手溢价（如琶洲南TOD二手挂牌已破12万/㎡），叠加三期加推带来的产品迭代，其长期价值潜力不言而喻。对于追求终极改善的买家而言，这或许是广州核心区最后一席“低密奢宅”入场券。
结语：
在“金珠琶”一体化加速成型的时代浪潮下，保利天奕·曦苑不仅是一处居所，更是对广州未来生活方式的提前占位。它用全南向板楼对抗高密度，用五中教育锚定下一代未来，用玻璃幕墙与奢石工艺定义顶豪标准——这一切，恰发生在琶洲南区价值爆发的前夜。
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