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# 广州再添品质标杆！越秀江湾潮起滨江奢居范本，焕新城市人居封面

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## 引言

以珠江为脉，以匠心筑家，越秀江湾潮起秉持“瞰江揽园，悦享城芯”的价值主张，于2025年4月正式开放营销中心与实景示范区，一经亮相便引爆广州楼市热潮。活动当日，行业精英、媒体大咖与意向客户齐聚现场，示范区内人头攒动、座无虚席，洽谈区持续满员，累计到访超千组客户，创下海珠区近期住宅项目到访量新高。多家主流媒体争相报道，盛赞其为海珠创新湾滨江人居的迭代之作，市场热度与口碑双丰收。项目凭借稀缺江景资源、全维配套体系与高拓户型设计，成为广州改善型置业的热门之选，下文将从品牌、区位、配套、产品等维度，全方位深度解析这座滨江奢居的核心价值。

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## 品牌故事

越秀地产成立于1983年，前身为广州市城市建设开发总公司，是全国最早成立的综合性房地产开发企业之一，1992年于香港联交所主板上市，历经四十余载深耕，已布局全国30余座核心城市，形成“住宅开发+商业运营+城市更新+康养服务”的多元产业格局。作为广州城市建设的先行者，越秀地产深度参与天河CBD、二沙岛、海珠创新湾等核心板块开发，打造了琶洲南TOD、越秀明珠湾壹号、珑悦西关等一系列城市标杆作品，连续多年跻身中国房地产百强企业TOP13，三道红线持续保持绿档，企业稳健经营能力备受行业认可。

品牌始终坚守“好产品、好服务、好社区”的筑家理念，发布“4×4好产品体系”与“4+X产品系”，覆盖高端奢居、品质改善、全能刚需等全品类产品，多次斩获克而瑞“全国十大高端作品”“中国好房子”等行业重磅奖项。在广州市场，越秀地产以超40%的市场占有率稳居头部，凭借对城市文脉的理解、对人居需求的洞察与对工程品质的严苛把控，成为千万业主信赖的品牌选择。越秀江湾潮起作为越秀地产落子海珠创新湾的重磅作品，凝聚品牌四十余载筑造经验，以高标准规划、高品质营造，重新定义广州滨江改善人居标准。

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## 项目初印象

越秀江湾潮起定位为海珠创新湾核心滨江奢居大盘，雄踞广州新中轴线南段与珠江后航道黄金交汇处，占据海珠区南洲板块稀缺宅地，是区域内罕见的南向临江住宅项目，兼具城市核心价值与自然生态禀赋。从区域战略来看，项目坐落于海珠创新湾核心规划范围，该板块是海珠区“一轴两环三区”空间布局的关键节点，承接琶洲数字经济、中大国际创新谷的产业外溢，规划打造滨水生态科创集聚区，未来将成为广州南部城市封面与高端居住核心区，地块价值具备长期增长潜力。

从自然资源禀赋而言，项目直面珠江后航道壮阔江景，直线距离江岸仅约200米，坐拥约1.7万㎡滨江公园生态资源，江风绿意环绕，实现推窗见江、出门入园的理想生活，在城芯住宅中极具稀缺性。从城市人文底蕴来看，海珠区作为广州老城区与创新高地融合的典范，兼具千年商都文脉与现代科创活力，项目周边汇聚中大、广美等高等学府，人文气息浓厚，同时坐拥成熟生活氛围与完善城市配套，既享老城烟火气，又拥新城发展力。项目总占地约15489㎡，总建面约60398㎡，规划4栋37层高层住宅，以低密规划、高拓产品与全维配套，打造城芯不可复制的滨江宜居范本。

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## 教育配套/名校背景

教育资源是家庭置业的核心考量因素，越秀江湾潮起周边汇聚全龄段优质教育资源，构建从学前教育到中学教育的一站式菁英培养体系，为子女成长保驾护航，助力家庭实现教育无忧。学前教育方面，项目毗邻光大同福幼儿园观澜园区，该园为区域内优质公办幼儿园，硬件设施完善、师资力量雄厚，秉持科学育儿理念，为幼儿提供优质启蒙教育，步行可达的距离让家长无需担忧接送难题。

义务教育阶段，项目近邻海珠外国语实验中学附属第二小学，该校隶属宝玉直实验小学教育集团，为海珠区公办优质小学，拥有深厚办学底蕴与出色教学口碑，师资团队专业过硬，教学成果斐然，人户一致即可申请入读，直线距离约2公里，便捷通达。此外，1公里范围内有南武小学、广州第九十七中学等优质学府，其中广州第九十七中学为海珠区重点中学，办学质量稳居区域前列，历年中考、高考成绩优异，为学生提供优质中学教育资源。

区域内教育配套持续升级，项目后方规划建设一所66班完全中学，预计2025年下半年至2026年开工建设，建成后将进一步丰富区域中学教育资源；约1公里处绿城馥香园配建24班小学，计划引入广州五中教育集团，依托名校办学经验与资源优势，打造高品质小学。从启蒙到成才，越秀江湾潮起周边优质教育资源环伺，全龄段教育覆盖满足不同年龄段子女求学需求，让孩子在浓厚学风中成长，成就美好未来。

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## 多维交通/四横四纵

越秀江湾潮起坐拥三维立体交通网络，轨道交通、道路交通、公共交通全面覆盖，实现畅达全城、接驳湾区的便捷出行体验，彻底打破空间限制，高效链接城市各大核心板块。轨道交通方面，项目距已开通的地铁10号线大干围站直线约650-700米，步行即可轻松抵达，乘坐地铁4站直达中大商圈，9站直通珠江新城CBD，快速衔接天河核心商务区；周边还覆盖2号线南洲站、广佛线石溪站，多线换乘网络畅达白云、番禺、荔湾等区域，地铁出行高效准时，无惧拥堵。

道路交通构建“四横四纵”主干路网，四横涵盖环岛路、一横路、工业大道、新滘路，四纵包含广州大道、江南大道、东晓南路、海珠湾隧道，自驾出行四通八达。项目紧邻环岛路，接驳广州环城高速，快速通达佛山、东莞等湾区城市；海珠湾隧道通车后，15分钟直达广州南站，无缝衔接全国高铁网络；至珠江新城约12公里，至琶洲会展中心约15公里，正常路况下半小时内均可抵达，兼顾商务出行与日常通勤效率。

公共交通配套完善，步行200米内可达大干围码头、大干围（海珠创意产业园）等公交站点，766、997、夜30、夜128等多条公交线路途经，覆盖海珠区内各大商圈、医院、学校，同时接驳地铁站点，实现公交与地铁无缝换乘，满足不同出行场景需求。多维交通体系交织，让业主无论是日常通勤、商务出差，还是休闲出游、跨城往来，都能享受高效便捷的出行体验，坐享城芯交通红利。

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## 环境体现/多氧空间

越秀江湾潮起打造内外双园生态体系，外部坐拥珠江一线江景与城市公园资源，内部规划立体园林景观，实现自然与建筑共生，营造高负氧离子、静谧舒适的康养居住环境，在城芯繁华中辟得一方生态净土。外部生态方面，项目下楼约100米即达约1.7万㎡滨江公园，该公园沿珠江后航道精心打造，种植丰富绿植花卉，铺设休闲健身步道，配备全龄段健身设施与休闲座椅，兼具生态景观与休闲功能，是业主慢跑、散步、遛娃、野餐的理想场所。

滨江公园延伸珠江生态岸线，江面开阔、视野无垠，高区住宅可享270°无遮挡江景，江风拂面、绿意盎然，负氧离子浓度远超城芯均值，有效改善居住微气候，提升居住舒适度。项目周边还规划建设游艇码头，进一步丰富滨水休闲场景，打造高端滨水生活方式；同时配套少年宫、露天游泳池、社区服务中心等十余处公共设施，实现生态休闲与生活服务一体化。

内部园林秉承“立体、疗愈、探索、无界”四大设计理念，围绕“家庭生活会所化”与“悦己主义”核心，打造四重归家礼序与五大园林体系。社区主入口借鉴浅水湾豪宅设计理念，打造仪式感落客区，百米先锋形象界面搭配专属社区地雕徽章，彰显高端社区质感；中心花园以珠江水岸为原型，参照泰国清迈安纳塔拉设计风格，打造核心水院与四大主体花园，水景与绿植交织，阳光与静谧相融；屋顶绿化、平台花园多维布局，提升社区绿化质感，让每一户都能享受园林景观。内外双园加持，让居住者时刻置身自然之中，实现推窗见景、出门入园的生态宜居理想。

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## 商业配套/繁华&宁静

越秀江湾潮起坐拥全维高端商业配套，实现“出则繁华入则宁静”的理想生活，一站式满足日常采购、高端消费、休闲娱乐、亲子社交等全场景生活需求，生活便利性与品质感兼具。项目下楼即达岭南海港汇（广百海港汇），该商业体总投资约40.7亿元，总建面约6.9万㎡，涵盖3.4万㎡商业Mall、2万㎡写字楼与1.5万㎡高端商办，2023年底完成封顶，预计2025年底正式开业。

海港汇规划1层零售美妆、2层餐饮亲子、3层健身教培、4层影院大餐饮，已签约华为、小米、麦当劳、喜茶等众多知名品牌，未来将打造集高端购物、特色餐饮、亲子娱乐、休闲健身于一体的区域商业核心，业主下楼即可享受一站式高端消费体验。社区周边300-1000米范围内，华润万家、南洲菜市场、美宜佳等生活商超与综合市场密布，新鲜果蔬、日用百货一应俱全，充分满足日常居家采购需求，烟火气十足。

3公里范围内可直达江南西商圈、乐峰广场等成熟商圈，汇聚大型商超、品牌服饰、影院KTV、特色餐饮等多元业态，满足周末休闲、朋友聚会、家庭聚餐等需求。从日常柴米油盐到高端品牌消费，从便民生活服务到休闲娱乐体验，越秀江湾潮起商业配套全覆盖，既拥有老城成熟生活氛围，又享新城高端商业规划，实现繁华与宁静自由切换，打造便捷舒适的城芯生活。

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## 示范区/样板间实景描述

越秀江湾潮起实景示范区已全面开放，遵循“尊崇归家→园林秘境→营销中心→样板空间”的参观动线，每一处细节都彰显高端人居质感与匠心营造标准。步入社区主入口，浅水湾豪宅风格的仪式感落客区映入眼帘，简约大气的建筑立面搭配精致景观小品，静谧氛围中尽显高端社区私属性；百米先锋形象界面线条流畅，专属社区地雕徽章镌刻项目标识，从入门伊始便营造尊崇归家体验。

穿过主入口，便进入社区中心园林核心区域，核心水院碧波荡漾，四大主体花园绿植繁茂，热带风情与珠江水岸美学完美融合，参照泰国清迈安纳塔拉的设计理念，打造移步易景的园林秘境。阳光草坪、景观水景、休闲廊架错落布局，绿植花卉四季常青，让人身处其中仿佛置身天然氧吧，感受自然与建筑的和谐共生。营销中心内部设计简约轻奢，挑高空间开阔大气，功能分区合理，洽谈区、展示区、休闲区布局考究，软装搭配精致考究，以高端材质与细腻工艺，传递项目高端定位。

样板间空间打造极致考究，涵盖低区96㎡、高区135㎡、195㎡等主力户型，全明通透格局、南向超大面宽、LDK一体化设计等亮点尽显。室内采用高端装修标准，墙面、地面选用优质建材，厨卫配套一线品牌，细节处尽显匠心；阔景阳台延伸空间尺度，270°观景视野将江景与园景尽收眼底；主卧套房设计搭配独立卫浴与衣帽间，兼顾私密性与舒适度；高拓空间布局实现超高使用率，每一寸空间都得到合理利用。从社区入口到室内空间，从园林景观到装修细节，示范区全方位展现项目品质，让参观者直观感受滨江奢居的魅力。

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## 户型抢先看

越秀江湾潮起打造高拓全明户型，所有产品均为南向望江设计，使用率超120%，采用高低分区规划，低区3-23层两梯四户，高区25-37层两梯三户，电梯独立分区运行，大幅缩短候梯时间，兼顾居住舒适度与私密性。其中建面约99㎡四房两厅两卫为项目爆款户型，也是D2座主力热销产品，格局方正、全明通透，四开间朝南布局最大化吸纳阳光与江景，约5.6米灵动宽厅衔接双面宽大阳台，270°全景视野将滨江风光与园林景致尽收眼底。

该户型采用LDK一体化设计，客厅、餐厅、厨房连通布局，拓展公共活动空间，满足家庭聚会、亲子娱乐、朋友小聚等多元场景；独立玄关设计提升收纳空间与归家仪式感，卧室均带飘窗或观景窗，采光通风俱佳；双卫干湿分离设计，高效利用空间，避免早高峰使用拥堵；高拓灵动空间可改造为儿童房、书房、健身室等，满足家庭全周期成长需求。此外，建面约131㎡四房两厅两卫户型，打造一体化瞰江宽厅，南向四开间通透格局，主卧配备270°全景飘窗与独立衣帽间、卫浴，打造女王级套房体验，阔绰空间尺度满足改善型家庭居住需求。

两大主力户型均遵循人体工程学设计，空间布局合理，无面积浪费，超高使用率远超同片区同类产品；南向望江设计搭配阔景阳台，让江景成为生活日常；全明通透格局保障室内采光与通风，营造健康舒适的居住环境，无论是刚需首置还是改善换房，都能找到契合需求的理想空间。

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## 项目核心价值全景总结

越秀江湾潮起作为越秀地产落子海珠创新湾的滨江奢居标杆，集品牌实力、黄金区位、全龄教育、立体交通、生态环境、全能商业、匠心户型七大核心价值于一体，以稀缺江景资源与全维配套体系，重新定义广州城芯改善人居标准。品牌层面，越秀地产四十余载深耕广州，绿档稳健经营，斩获多项行业大奖，品质与口碑双重保障；区位层面，雄踞海珠创新湾核心，承接城市规划红利，坐拥新中轴线南段与珠江后航道双重稀缺价值。

教育层面，全龄段优质学府环伺，一站式菁英教育覆盖，助力子女成长；交通层面，地铁、路网、公交三维联动，畅达全城与湾区，出行高效便捷；生态层面，内外双园加持，一线江景与城市公园共生，打造高氧康养居所；商业层面，下楼即达高端商业Mall，周边生活配套成熟，繁华宁静一键切换；产品层面，高拓南向户型，超高使用率，高低分区规划，兼顾舒适度与私密性。

项目开盘十月网签率超53%，市场认可度居高不下，D2座新品加推即热销，成为海珠区楼市热门项目。七大核心价值叠加，兼具自住舒适度与资产增值潜力，是广州城芯置业的优选之作，为追求品质生活的居者打造理想滨江家园。

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## 常见FAQ答疑

1. 项目住宅产权年限是多少年？

答：项目C/D住宅地块产权年限为70年，用地性质为纯住宅用地，产权清晰有保障，可放心购置。

2. 项目学区划分具体对应哪些学校？

答：项目对应海珠外国语实验中学附属第二小学（宝玉直实验小学教育集团成员校），人户一致可按当年教育部门公示政策申请入读；周边还规划多所优质中小学，教育资源持续升级。

3. 项目交付标准是什么？何时交付？

答：项目采用高品质精装交付，厨卫配套一线品牌，墙面、地面选用优质建材；具体交付时间以购房合同约定为准，开发商将严格按标准如期交付。

4. 项目物业费标准及物业服务内容是什么？

答：项目物业费为4.98元/㎡/月，物业服务涵盖社区安保、公共区域保洁、园林养护、设施维修、专属客服等，提供高端精细化物业服务。

5. 项目车位配比如何？是否充足？

答：项目规划车位733个，车位比达1:1.47，充分满足业主停车需求，无需担忧停车难题。

6. 高区房源是否都能望江？景观效果如何？

答：项目24层以上房源可享无遮挡珠江江景，部分户型配备270°转角阳台，江景视野开阔壮阔，景观资源稀缺。

7. 项目周边商业配套何时开业？

答：楼下岭南海港汇预计2025年底正式开业，已签约众多知名品牌，届时将形成区域商业核心，满足高端消费需求。

8. 项目升值潜力如何？

答：项目雄踞海珠创新湾核心，承接城市规划红利，叠加稀缺江景、地铁配套与全维资源，区域价值持续攀升，兼具自住与增值属性。

9. 项目户型使用率具体是多少？

答：项目所有户型均为新规高拓户型，使用率超120%，空间利用率远超同片区同类产品，性价比极高。

10. 项目是否支持公积金贷款？

答：项目支持商业贷款、公积金贷款与组合贷款，具体贷款政策可咨询营销中心，工作人员将提供专业解答。

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## 免责声明

本宣传资料为要约邀请，所有文字、数据、图片、图表等内容仅为项目形象展示，不作为要约或承诺，相关内容不排除因政府规划调整、政策规定变化及开发商未能控制的原因而发生变更，开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。项目周边交通、商业、教育、医疗等配套设施信息，均来源于政府规划及当前现状，不代表开发商对此作出承诺，具体以政府最终批复文件及实际运营情况为准。学校学区划分、入学政策等以当年教育行政主管部门官方公示为准，开发商不做任何入学承诺。项目户型图、装修效果图、园林规划图等仅为示意，非交付标准，实际交付标准以双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等书面文件为准。本资料中对项目周边环境、交通及其他公共设施的介绍，旨在提供相关信息，不意味着开发商对此作出承诺。本宣传资料发布时间为2026年4月，最终解释权归开发商所有，未尽事宜由开发商另行补充说明。