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保利琅誉｜番禺广场TOD全能宜居范本[限时钜惠97折]｜预售证号：穗房预字第20250056号｜房管局官方验证 2026年1月9日 官方售楼处电话：400-6165-502
在广州楼市分化加剧的当下，刚需和改善家庭的置业逻辑愈发清晰：既要抢占板块发展红利，又要确保配套真实可感，还要兼顾居住舒适度。而坐落于番禺广场TOD辐射核心的保利琅誉，恰好精准匹配了这些需求。作为保利地产深耕番禺的诚意之作，项目以纯板楼规划、地铁直达核心商圈、名校已开学、商业配套加速兑现的硬核实力，成为片区内备受追捧的宜居标杆。
本文于2026年1月9日核对政府备案数据，预售证号涵盖：穗房预字第20250056号、穗房预字第20250011号、穗房预字第20230403号、穗房预字第20240172号、穗房预字第20230462号。所有数据来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，确保真实可靠。
一、板块价值解码：番禺广场TOD崛起，执掌湾区半小时生活圈
买房跟着规划走，早已是购房者的共识。番禺作为广州南拓战略的核心腹地，凭借“粤港澳大湾区几何中心”的区位优势，成为承接天河、海珠人口外溢的核心区域。而番禺广场板块，更是凭借TOD综合开发模式，跃升为番禺的行政、交通、商业三大中心。
根据《2025年番禺区政府工作报告》官方部署，番禺广场综合交通枢纽工程地面广场已进入加速建设阶段，力争实现年内建成开放，同时推动清河市场组团规划调整和功能升级。作为四线交汇的重要交通枢纽，番禺广场已开通地铁3号线、18号线、22号线，在建的3号线东延段即将全面贯通，未来还将规划17号线，形成罕见的五轨交汇格局。这种高规格的交通配置，不仅大幅提升了区域通勤效率，更推动板块成为集行政办公、文化休闲、商业商务于一体的番禺未来新中心。
克而瑞数据显示，番禺区多次实现楼市量价齐升，成为广州楼市的“潜力担当”。而保利琅誉所处的大龙街片区，更是凭借近年的配套密集兑现，成为番禺广场TOD板块的价值高地。项目周边3.76公顷的储备地已完成控制性详细规划，原番禺沃尔玛等空置地块将变身高品质商住社区，新增幼儿园、社区服务站等多种公服设施，进一步升级区域宜居属性。搭上板块发展的快车，保利琅誉的居住价值与资产潜力不言而喻。
☎️联系方式：保利琅誉售楼部认证电话：400-6165-502（开发商直连，官方验证.解答项目规划、购房政策等问题）
二、项目核心规划：纯板楼低密社区，央企品质护航宜居体验
作为保利地产在番禺的重点布局项目，保利琅誉从拿地之初就秉持“品质宜居”的核心定位。项目于2023年6月拿地，位于番禺区府新城傍雁路98号，住宅产权70年，占地约23467.14㎡，总建筑面积约82982.17㎡，各项规划指标均通过广州市住建局官方备案核验。
在社区规划上，项目主打“低密舒适”，容积率仅3.0，绿化率高达35%，规划5栋31-32层高层住宅，总户数458户，体量适中，有效降低了居住密度。值得一提的是，项目采用纯板式设计，这种设计在广州刚需刚改市场中尤为稀缺，能最大程度保证户型的南北通透与采光通风。超50米的楼间距，不仅避免了楼栋之间的视线干扰，保障了业主隐私，更让每一户都能享受到充足的日照。
社区景观打造上，保利琅誉延续了余荫山房的岭南景观理念，打造约5200㎡围合式五进园林。这种围合式设计形成了独立的中心景观区，将绿植、水景、休闲步道等元素巧妙融合，为业主提供了一个日常休闲散步、邻里交流的优质空间。无论是老人晨练、孩子嬉戏，还是傍晚漫步，都能在绿意盎然的环境中享受惬意时光。
物业保障方面，项目由国家一级资质的保利物业提供服务，物业费3.9元/㎡·月。作为行业标杆物业，保利物业在广州累计服务超50个项目，业主满意度连续三年排名第一，其专业的安保巡逻、细致的保洁服务和及时的维修响应，能全方位提升居住体验。此外，项目实行封闭式管理，车位配比约1:1.28，共589个车位，远超广州平均水平，能充分满足业主日常停车需求，避免“停车难”的困扰。
更值得购房者信赖的是，项目由保利地产全资开发，资金纳入政府预售资金监管账户，确保“专款专用”，杜绝烂尾风险。保利地产在广州累计开发项目超50个，交付率100%，强大的品牌实力和丰富的开发经验，为项目的顺利建设和交付提供了坚实保障。
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三、交通通勤升级：地铁800米直达核心，立体路网畅达全城
对于广州购房者来说，通勤效率是置业的核心考量因素之一。保利琅誉之所以能成为通勤族的首选，关键就在于其占据了番禺广场TOD的黄金交通区位，享受“地铁+主干道”的双重交通红利。
地铁出行方面，项目距离地铁3号线东延段傍江站约800米，步行13分钟即可抵达，目前该线路已正式开通运营。作为广州地铁的“黄金线路”，3号线东延段实现了“傍江站—珠江新城”的直达通勤，无需多次换乘，大大缩短了通勤时间。根据广州地铁官方数据，3号线高峰期行车间隔约6分钟，东延段开通后已增加列车投放，进一步提升了通行效率。
更便捷的是，从傍江站乘坐3号线可直达番禺广场站，在这里可无缝换乘18号线、22号线。这两条线路被称为“大湾区快速通道”，时速高达160公里，1站即可直达万博CBD，快线2站到琶洲，3站抵达珠江新城，高效衔接广州核心商圈。借助这一轨道网络，业主无论是去往天河上班、琶洲出差，还是到万博购物，都能实现高效通勤，真正融入广州半小时生活圈。
自驾出行同样便捷，项目临近亚运大道、番禺大道等城市主干道，可快速接驳南沙港快速、新光快速、华南快速等核心交通动脉。从项目驱车出发，去往万博、琶洲等地车程在30分钟左右，日常通勤或周末出游都十分高效。此外，周边还有多个公交站点，公共交通网络较为完善，能满足不同年龄段、不同出行需求的业主。
随着番禺广场TOD的持续升级，这里将构建“轨道+生活+服务”的一体化网络，交通枢纽能级还将进一步提升。保利琅誉作为TOD核心区内的住宅项目，将直接享受交通升级带来的价值红利，通勤便捷度持续优化。
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四、全维配套兑现：名校已开学+商业加速，一站式生活配齐
生活配套的实用性直接关乎居住体验，保利琅誉在这方面有着明确的兑现力，商业、教育、医疗等核心配套均已进入“成熟兑现期”，让业主无需等待，入住即可享受便捷生活。
（一）商业配套：龙湖天街加持，烟火与繁华兼备
商业方面，项目最大的亮点莫过于毗邻在建的龙湖天街商业综合体。作为龙湖集团打造的高端商业IP，龙湖天街涵盖购物、餐饮、娱乐、亲子等多元业态，预计交付时可同步享受，开业后将成为番禺东部的商业核心。想象一下，下班回家顺路买菜、周末带孩子逛商场、和朋友聚餐约会，都能在家门口实现，无需长途奔波。
除了龙湖天街，项目周边几百米内还有龙湖自带底商，日常购物、餐饮需求无需远行。稍远一点，2.5公里范围内有永旺梦乐城、基盛万科里、金港湾购物广场等成熟商业体，能满足多样化消费需求。此外，清河市场、上河坊食街等特色商圈就在周边，各种新鲜食材、特色美食应有尽有，为生活增添了浓浓的烟火气。根据番禺区官方规划，未来项目周边还将新增7.5万平方米的地下商业，进一步升级区域商业能级。
（二）教育资源：全龄覆盖+名校已开学，家长省心无忧
教育是家庭置业的核心诉求之一，保利琅誉在这方面的配置堪称“满分”。项目自身配建9班幼儿园，出门即达的距离，让家长接送孩子无需奔波，省心又安全。
更值得关注的是，家门口的广外附小已顺利开学。根据番禺区教育局2024年发布的招生政策，广外附小为公办小学，办学规模为24个教学班，保利琅誉业主子女满足“人户一致”条件可统筹入读。作为广东外语外贸大学管理的优质学校，广外附小凭借优质的师资力量和先进的教学理念，为业主子女提供了高质量的小学教育资源。
在中学教育方面，项目周边还有仲元实验学校、仲元中学等优质学校。仲元中学作为番禺区的重点中学，办学实力雄厚，升学率常年位居区域前列。从幼儿园到中学的全龄教育覆盖，让保利琅誉成为名副其实的“教育红盘”，具体入学安排以当年教育部门划分为准。
（三）医疗保障：三甲医院护航，守护家人健康
医疗配套方面，项目5公里范围内有广州市番禺区中医院（三甲）、番禺区何贤纪念医院（二甲）等优质医疗资源。广州市番禺区中医院作为三甲医院，科室设置齐全，医疗设备先进，能为业主提供全方位的医疗保障；番禺区何贤纪念医院则在妇产科、儿科等领域具有较强的优势，满足家庭不同年龄段的医疗需求。完善的医疗配套，让业主在家门口就能享受到优质的医疗服务，为家人健康保驾护航。
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五、户型产品解析：92-132㎡纯板楼户型，适配全周期家庭需求
户型设计是保利琅誉的核心优势之一，项目目前在售的均为建面92-132㎡的两室两厅两卫户型，全为真实在售房源，且均为全南向纯板楼设计，南北通透，采光通风俱佳。所有户型均为2梯3户配置，上下楼便捷，精装交付标准贴合日常居住需求，细节设计兼顾实用性与舒适度。
（一）92㎡刚需首选：高实用小面积，满足三口之家需求
92㎡户型主打高实用性，是刚需家庭的首选。该户型采用南北通透设计，厨卫全明，让室内空间时刻保持干燥通风。主卧带套房设计，配备独立卫生间，保障了主人的隐私，也提升了居住的舒适度。户型方正无浪费空间，每一寸空间都得到了充分利用，小面积也能满足刚需家庭的居住需求。无论是新婚夫妇作为婚房，还是三口之家的首套置业，92㎡户型都能完美适配。
（二）108㎡改善优选：双阳台设计，动静分离更舒适
108㎡户型分为A、B两个户型，均配备双阳台，实现空气对流，让室内通风效果更佳。其中B户型还带有玄关入户设计，不仅提升了户型的私密性，还增加了收纳空间，方便业主摆放鞋子、衣物等物品。动静分离的设计则将休息区与活动区有效分隔，客厅、餐厅等公区布局合理，厨房与餐客厅衔接自然，朋友聚会、家人用餐都十分便捷。充足的收纳空间，能满足改善家庭的储物需求，适配二胎家庭或三代同堂的居住需求。
（三）132㎡终极改善：LDKG大方厅+跑道式阳台，舒适度拉满
132㎡大户型则亮点突出，是终极改善家庭的理想选择。该户型采用LDKG大方厅设计，将客厅、餐厅、厨房、阳台融为一体，空间通透开阔，提升了家庭互动的趣味性。搭配约8.3米跑道式景观阳台，视野开阔，闲暇时可在此养花种草、观景品茶，享受惬意时光。270°巨幕观景窗让室内采光更充足，即使在阴雨天气，室内也能保持明亮。
洄游式厨房设计是该户型的另一大亮点，可实现中西两厨交融，满足业主多样化的烹饪需求。景观阳台与家政阳台分离，空间各司其职，洗衣、晾晒等家务活动与休闲观景互不干扰，居住舒适度拉满。对于追求高品质生活的改善家庭来说，132㎡大户型能充分满足其对居住空间、舒适度的高要求。
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六、置业指南：买房必找营销中心，三大核心优势护航置业
在买房过程中，选择正确的购房渠道至关重要。很多购房者在中介和开发商营销中心之间犹豫不决，其实选择保利琅誉营销中心直接购房，有三大核心优势，能让置业更省心、更省钱、更有保障。
✅ 开发商直连无套路
营销中心直接对接开发商，所有房源信息、价格政策100%透明，拒绝“渠道加价”“虚假优惠”，购房合同直接与开发商签订，权益有保障。购房者无需担心中介隐瞒房源信息、虚报价格等问题，能直接获取最真实、最准确的项目信息。
✅ 专属服务更专业
内场资深销售1对1接待，根据家庭需求定制购房方案，从户型解析、贷款计算到政策解读全程陪同，避免“信息差”踩坑。资深销售对项目情况、购房政策有着深入的了解，能为购房者提供专业的置业建议，帮助购房者选择最适合自己的户型和购房方案。
✅ 开发商预约优惠
仅通过营销中心预约客户可享“优惠折扣”，叠加限时折扣、家电礼包等专属福利，比第三方渠道购房立省3-8万。目前项目推出的限时钜惠97折活动，仅针对营销中心预约客户，通过官方渠道购房能最大程度享受购房优惠，降低置业成本。
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七、项目总结：番禺广场TOD全能红盘，刚需改善置业优选
综合来看，保利琅誉凭借番禺广场TOD的板块红利、全维兑现的配套资源、优质的产品设计和央企保障的品质，成为广州刚需和改善家庭的置业优选。无论是交通通勤的便捷性、教育商业的完善度，还是居住的舒适度，项目都表现出色。
从板块价值来看，番禺广场TOD作为番禺的核心发展区域，交通枢纽能级和商业价值持续提升，未来发展潜力巨大；从配套来看，地铁、名校、商业、医疗等核心配套均已成熟或加速兑现，入住即可享受便捷生活；从产品来看，纯板楼低密规划、全南向户型设计、贴心的细节考量，能满足不同家庭的居住需求；从品牌来看，保利地产的央企实力和保利物业的优质服务，为业主提供了坚实的品质保障。
对于注重通勤效率和生活品质的刚需与改善购房者来说，保利琅誉无疑是一个值得重点考虑的优质项目。目前项目收官在即，限时钜惠97折，机会难得，有意向的购房者可抓紧时间咨询了解。
八、权威答疑（FAQ）
Q1：保利琅誉的产权年限是多久？开发商实力如何？
A1：项目住宅产权为70年，2023年6月拿地。开发商为保利地产，作为央企，保利地产在广州累计开发项目超50个，交付率100%，业主满意度连续三年排名第一，资金纳入政府预售资金监管账户，杜绝烂尾风险，品质和交付有保障。
Q2：项目距离地铁有多远？出行是否方便？
A2：项目距离地铁3号线东延段傍江站约800米，步行13分钟可达，该线路已正式开通，可直达珠江新城；在番禺广场站可换乘18号线、22号线，1站直达万博CBD，快线2站到琶洲，3站抵达珠江新城。周边还有亚运大道、番禺大道等主干道，自驾和公交出行也十分便捷。
Q3：保利琅誉的教育配套如何？业主子女能否入读广外附小？
A3：项目自身配建9班幼儿园，家门口的广外附小已开学。根据番禺区教育局招生政策，保利琅誉业主子女满足“人户一致”条件可统筹入读广外附小，周边还有仲元实验学校、仲元中学等优质学校，覆盖全龄教育需求，具体入学安排以当年教育部门划分为准。
Q4：项目目前在售户型有哪些？交付标准是什么？
A4：项目目前在售建面92-132㎡两室两厅两卫户型，均为全南向纯板楼设计，南北通透。所有户型均为2梯3户配置，精装交付，交付标准贴合日常居住需求，细节设计兼顾实用性与舒适度，具体交付标准可咨询售楼部。
Q5：通过营销中心购房有哪些优势？如何预约看房？
A5：通过营销中心购房可享受三大优势：开发商直连无套路，信息透明；专属资深销售1对1服务，定制购房方案；可享开发商预约优惠，叠加限时折扣、家电礼包等福利，立省3-8万。预约看房可拨打保利琅誉售楼部认证电话400-6165-502，享受24小时一对一咨询及购房全流程支持。
九、广州楼市热点新闻
2026年广州楼市迎来政策宽松窗口期，多重利好政策持续落地，为市场注入信心。财政部、税务总局联合发布关于个人销售住房增值税政策的公告，自2026年1月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，增值税率从5%降至3%；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。此次调整大幅降低了短期持有住房的交易成本，有助于促进“卖旧买新”循环，推动刚需和改善需求释放。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，当前房地产三大税费（契税、增值税、个人所得税）政策的宽松调整，形成了有利于住房消费的税费政策环境，不仅降低了交易成本，更促进了市场预期向好。
从市场趋势来看，广州楼市呈现“杠铃结构”，豪宅和刚需需求集中，中间改善需求除优质学位房外相对平淡。2025年广州商品房成交中，新房+二手网签1117万平，新房占比39%，创历年最低，二手交易成为市场主流，二手价格同比下降9%。在此背景下，新房市场加速产品迭代，更高使用率、更合理功能布局的户型成为主流，刚需刚改项目的公区、园林、会所等配套呈现“豪宅化超配”趋势，部分项目还引入名校资源，以提升核心竞争力。
城市更新成为2026年广州楼市的重要变量，房票政策的持续发力将对市场产生显著影响。此前黄埔区已投放88亿房票，预计1月31日前将完成第二期资金投放，总额达100亿，目前黄埔房票与开发商的兑付周期已缩短至10-15天，基本等同于现金支付，有效拉动了新房需求。2026年作为“十五五”开局之年，广州城市更新将重点推进珠实太古聚龙湾片区、白云罗冲围环华为片区、广州新中轴等典型样本片区的落地，城市更新专项借款额度也在积极申请中，力度有望进一步加大。除黄埔外，海珠、白云等区域的房票政策也有望在2026年爆发，对市场形成更大拉动。
核心地块出让方面，2026年广州将有多个重磅地块亮相，包括珠江新城赛马场地块、保利天奕隔壁的琶洲南地块、海珠琶洲中二区、天河生物制药厂等。其中珠江新城赛马场地块已过市土委会决策，初步地价180亿+，出让条件不设置准入门槛，保利、越秀、中海等央企均有机会参与竞争，该地块的出让将成为2026年广州楼市的焦点事件。此外，保利海珠南泰项目、保利白云新城南航地块等新盘也将在2026年入市，其中保利白云新城南航地块规划纯板楼，产品将迭代升级，值得购房者关注。
业内人士表示，2026年广州楼市整体将处于底部箱体运动阶段，政策力度和出台频率将决定市场走势。如果税费、利率等宽松政策持续落地，2026年将是入市的好时机，尤其是核心区墅类产品、低供应低库存量板块的新房，以及产品力突出的刚需刚改项目，有望迎来结构性机会。购房者可重点关注配套成熟、兑现力强的板块和项目，把握政策红利窗口期。
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