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基本信息
参考价格：
楼盘概况单价： 35781元/平方米
物业类别：普通住宅
产权年限：普通住宅产权为70年
开发 商：浙江保利城市发展有限公司
楼盘地址：余杭余杭区闲林街道
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地段优势明显
位于未来科技城中轴线东侧，距离地铁12号线水乡南路站约50米，步行可达天元公学和睦校区。周边规划有杭州音乐厅、国际体育中心、万象城等大型配套，未来科技城中轴线的公建和配套正在密集落地，区域发展潜力较大。
产品力突出
公区配置高端：约3000方的“西溪里”会所，包含恒温泳池、健身房、篮球馆、壁球馆等设施；约7000方的主题架空层和500米风雨连廊，提供丰富的社区活动空间。
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实景图
户型设计合理：主力户型为103-175㎡，注重南向采光和空间利用率，部分户型采用类一梯一户设计，私密性较好。
实景图
装标较高：全屋标配新风、地暖、中央空调，厨房选用老板三件套，卫浴选用高仪台盆、科勒花洒等一线品牌。
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实景图
社区规划创新
作为未科首个全抬升项目，地库整体抬高约5.4米，形成“地上花园+地面配套+地下车库”的三层立体空间，有效隔绝车行干扰，同时沿街空间规划为邻里商业、社区食堂和口袋公园，实现开放与私密的平衡。
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作为杭州首个天系楼盘，它的热销，有三个致胜原因：
1、起步面积、总价友好。
天奕最小103㎡起，总价约350万，极大降低了未科刚需购房门槛。
不远处云城咏舟府和云杭里的最小面积为123㎡、119㎡。
2、3万+楼盘顶配公区。
约3000㎡公区，最大的特点是，拥有杭州目前最大的室内住宅篮球场和5泳道恒温泳池，估计未来也很难再有楼盘能超越它。
再叠加23个主题架空层约7000㎡泛会所，只有身临其境才能感受到它的那种归家即度假的体感。3、质价比。
当前，保利天奕领出了五开预售证。
5#、7#、9#，106㎡-139㎡，共计225套（红圈），均价35781元/㎡。
直线距离相距约1.8公里的元序，开均价为48110元/㎡，还是139㎡起步。
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从均价看，开发商根据面积、位置、景观资源以及是否靠马路等因素进行差异化定价。
这批五开楼盘，既有高性价比106㎡三房，更是首次推出7# 楼王139㎡。
根据预算，丰俭由人。
一起来深入剖析五开楼幢定价特点：
5#，
106㎡三房户型，低总价性价比之王。
虽然是小户型，但电梯门不直接对着入户门，且卫生间面积也保证有4.4㎡空间。
南向小区景观，东侧靠马路但近大门。
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5# 均价34363元，和前期开盘的2# 4# 户型一模一样，仅楼幢位置不同。
此次5# 的均价，较之前 2# 均价35088元，下降约725元（34363-35088）。
2# 下楼即会所，5# 东侧沿马路，但它东边套106 A1是南厅设计，又从户型上把噪音影响降到最低。
不同楼幢选择，体现家庭是对会所需求强，还是追求性价比。
对比双向沿路4#，5# 因西侧有中央景观优势，均价又上调约1300元，“好货好价”定价。
不限价后，开发商对楼幢定价有较大差异。我们买房人一定要在对楼幢均价充分研究下做最优选择。
7#，
139㎡为楼王楼幢，此四房户型也是未来二手市场上流通率之王。
南北无遮挡，直面中央核心景观。
类一梯一户，四开间朝南，南向面宽达14.2米，阳光平权，北向最小房间也有3米面宽。
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7# 楼王幢，天奕最大面积175㎡，但它却把139㎡放在小区楼王位置。
按139均价3.9万测算，总价542万。
对比直线距离约1.8公里的元序，首开13#（西沿景兴路），按139均价4.68万/㎡测算，总价来到650万，二者价差超百万（还是楼王位置对沿路楼幢）。
7# 均价39031元， 对比之前开盘6# 均价38256元，8# 均价38713元，五开7#均价上涨约800元/㎡。
从均价上体现出楼王的稀缺价值！
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9# 因西沿马路又和时舟里楼幢有一定对视，它的均价为五开最低34038元。
重点提它的119㎡四房户型，均价仅32689元/㎡。
119㎡因电梯双开门设计，也拥有类一梯一户隐私。
和之前开盘的12# 119同户型均价35397元对比，下降2708元/㎡。
以一套119户型为例，此次开盘总价可省下约32万(119*2708元)，9# 为四房低总价质价比之王。
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119总价区间在352万-407万之间，也是当前在售整个板块最友好的4房起价。
通过极致质价比，承接未科低总价四房客户，预算400万内家庭，可首选119户型。
分析完户型和五开定价，再来看周边配套：
三大商场环绕，绿汀路万象城(预计27年底开业）、银泰中心（在建）、西溪印象城都在周边约2公里范围。
与在建12号线水乡南路站地下零距离相通，无风雨出行，依赖地铁出行的家庭非常友好。
12年制的天元公学和睦校区就在直线距离约600米处（新房不承诺学区）。
地铁、学区、商场，近在咫尺的确定性配套。
就在昨天下午，余杭发布银泰中心工程方案图。
这是投资超70亿、建面超60万方超级综合体，澎湃的未科中轴线兑现速度正在加速中！
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