越秀星缦和润-全城热销中
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建面约205-227㎡ 抬板社区 + 私域架空层
（效果图 过程稿）
星缦和润凌空叠墅48.8 万方复合 TOD 公园大城 ——杭铁越秀・星缦和润，由杭州地铁、越秀双国企联合打造，容积率仅 1.06，规划小高层、凌空叠墅、合院多元产品，核心推出约 205-227㎡云端叠墅。
自带 4.5 万方「风之谷」主题公园、树兰教育公办小学 + 幼儿园、全维文体运动配套，抬板创新墅区设计，中叠同样配庭院 + 露台，主城稀缺度假感低密藏品。
一、项目基础核心指标
总占地：约 321507㎡
总建面：约 487949.16㎡
业态：精装小高层、精装凌空叠墅、精装合院
容积率：约 1.06，绿化率 35%
楼栋 / 户数：64 幢，可售 2355 户
车位：3105 个，可售 2124 个，配比约 1:0.9
精装标准：约 3000 元 /㎡（以官方公示为准）
产权：70 年住宅
二、双国企开发实力，成熟 TOD 开发经验
杭州地铁集团
深耕杭州 20 载，打造杨柳郡、天空之城等标杆轨道大盘，熟稔 TOD 综合住区规划、配套落地、轨道通勤一体化打造。
越秀地产
国内 TOD 模式先行者，迭代至 5.0 轨交物业开发体系，擅长公园、文体、教育复合业态融合运营，产品落地与社群运营经验充足。
三、黄金区位：山河环伺，立体路网串联全城
1、板块能级
地处主城核心，一步衔接上城区丁兰，纳入杭州中心城区规划，界面成熟，共享上城全维度都会资源。
2、自然生态资源
直线约 1.8km 皋亭山、1.7km 上塘河、3.1km 桃花湖，山、河、湖三重自然资源环绕，主城难得生态底色。
3、轨道交通
距地铁 3 号线直线约 1km，2 站直达丁桥天街；线路串联武林、黄龙、城西，通达钱江新城、未来科技城。
4、快速路网
留石、秋石、望梅、东湖四大快速路环绕，自驾往返主城、滨江、临平高效便捷。
5、成熟商业配套
3.5km 龙湖丁桥天街、4km 艺尚小镇、4.3km 山姆会员店，大型商超、潮流商业一站式覆盖。
四、约 4.5 万方「风之谷」超级公园，五大全龄场景内置社区
项目核心亮点 —— 杭州首座《风之谷》主题社区公园，联动皋亭山、上塘河形成山园河一体化景观，集休闲、运动、教育、亲子、商业于一体，下楼即享微度假生活。
1. 教育场景｜树兰教育公办校
配建幼儿园 + 公办小学，引进树兰教育集团（合作 6 年），创新「公园 + 校园」模式，定期开设树兰第二课堂。⚠️免责：学区划分以交付后教育局官方公示为准，不作购房承诺。
2. 运动场景｜专业级全维度运动场
6 片网球场（含 1 片红土专业场地）、户外篮球场、全龄健身跑道；独立文体中心内设室内羽毛球、乒乓球场，后期由专业体育品牌运营，定期举办社群赛事。
3. 商业场景｜2000㎡公园商业街 + 邻里中心
社区自带便民零售、餐饮、生活服务，日常采购无需远行。
4. 休闲生活场景
360㎡廊架会客厅、两大露营大草坪、樱花景观廊道、户外舞台，日常野餐、邻里聚会、露天活动一站式承载。
5. 亲子场景｜900㎡立体星球儿童乐园
太空主题游乐设施、云朵平台、分层探索空间，适配低龄至学龄儿童长期玩耍。
五、凌空叠墅六大创新度假式产品体系
案名「星院」STARVILLA，依托 1.06 超低容积率，打造主城稀缺抬板墅区，区别市面常规叠墅，六大独有设计升级墅居体验：
云端墅观｜整体地块抬板设计
整社区抬高打造，隔绝地面潮气、车流噪音；地下车库同步拥有充足采光通风，园区视野无遮挡，俯瞰整片风之谷公园。
主场半径｜专业运营全配套运动场
下楼直达 4.5 万方体育公园，网球场、篮球场、室内场馆齐全，交付即落地社群活动、专业 IP 赛事。
观己之境｜1.06 纯粹低密墅区
纯低密墅居组团，建筑采用游艇流线外立面，简约高级艺术美学，居住圈层纯粹无高层干扰。
第三空间｜杭州首创私域架空层
专属架空层可自主改造私人健身房、藏品室、茶室；下叠标配私家庭院 + 拓展地下室，多元拓展空间承载个性化生活。
层上别院｜户户有院，中叠不尴尬
超宽楼间距，建筑南北退台布局；上、中、下叠全部拥有庭院 / 露台，打破传统中叠无户外空间的痛点。
私域剧场｜双首层高端会所体系
云端会客厅：恒温泳池、瑜伽健身区、独立儿童游乐空间；
双首层归家光厅：会所与住宅入户无缝连通，仪式感拉满；
全园区艺术景观 IP 贯穿，归家如同穿行景观画廊。
六、三大主力凌空叠墅户型（过程稿参考）
下叠・恒星时代｜建面约 212㎡
私属南向庭院 + 超大拓展地下室，双层起居空间，拓展影音室、酒窖、健身房，适合三代同堂、家庭聚会。
中叠・瑰语星愿｜建面约 205㎡
市面稀缺带庭院 + 露台中叠，动静分层，采光均衡，兼顾花园休闲与空中观景，改善性价比首选。
上叠・星愿星空｜建面约 227㎡
大面积星空露台，无高层遮挡，俯瞰整片风之谷公园，主卧套间尺度阔绰，年轻改善、度假自住优选。
七、置业小结
杭铁 + 越秀双国企保障交付与配套落地，约 48 万方复合 TOD 大城自带 4.5 万方主题公园、树兰公办教育、全套专业文体场馆；1.06 超低容积率抬板凌空叠墅是核心稀缺亮点，解决传统叠墅潮湿、中叠无院子、车库阴暗三大痛点，205-227㎡全品类覆盖刚需进阶、三代改善、度假自住，丁兰乃至主城板块低密改善优选。
越秀星缦和润-全城热销中
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建面约205-227㎡ 抬板社区 + 私域架空层
