杭州定湖里
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湘湖低密上新！今天来到定湖里
关于湘湖低密，去年就有热销低密项目鸣湖里，位置就在定湖里的南面约400米
当时我的评价是，项目具有一定稀缺性，客户认同度、圈层纯粹性都不错
但受限于南侧亚太路改造进程，现阶段城市界面仍有短板
而如今，全新入市的定湖里，就落在鸣湖里北侧，界面条件更优、距离湘湖接近
那项目会有比鸣湖里更高的综合表现吗？终极改善人群能选吗？一起看下！
项目在25年6月由滨江房产拿地，打磨近9个月后入市，属于低密产品的正常时间
就板块来说，项目属于湘湖板块蜀山单元蜀山南片区，位处湘湖风景区东南角，紧邻湘湖三期范围
湘湖风景区以跨湖桥、政和桥为界分为三期，项目所在的湘湖三期东片区，是过去几年湘湖低密供应较集中的区域
我们以项目为中心，从北开始顺时针做全维度介绍
a. 北面方向
项目北面紧邻河道，有北向河景资源
河道对岸是连片绿地与公共停车场，周末露营、休闲的人流量极高
再往北就是石岩山，是湘湖经典的徒步路线，登顶可俯瞰整个湘湖全景
杭州有山基本就有墓，我之前比较在意的是北面约500米的金西公墓
不过现场看，公墓位于山北面的山沟处，和项目之间有山体天然阻隔
而且现场露营的这人从众……北北个人感觉不太引人注意
整体来说，日常居住视野内无直接观感，对居住体验的影响也相对有限
b. 东面方向
项目东侧紧邻规划社区服务及商业用地，建筑高度24米，未来可补充家门口的基础便民配套
商业用地南面是中国银行创办人之一——著名银行家金润泉的故居，现作为金润泉纪念馆供大家参观
东侧约90米是2021年交付的高低配住宅湘印府，继续往东过风情大道，就是萧山老城范围
c. 南面方向
南面紧邻的是湖前印院、湖秀臻和府、湖岩臻品府三个叠墅低密住宅，再往南就是同板块的鸣湖里
d. 西面方向
项目西面同样紧邻河道，相当于部分户型会有双面河景
同时，西面一路之隔就是湘湖金融镇、金融镇慢生活街区，可以提供一定程度的餐饮配套，日常也可以来这里散步、拍照打卡
穿过慢生活街区可至湘湖西山游步道，从项目步行约需600米
向西步行约300米，就是中国美院湘湖院区
而对项目最为关键的，从项目向西步行约750米，就是湘湖
日常走到湘湖边，可以说一路通达，没有明显阻碍
单从区位和周边配套来看，定湖里的基础还是不错的，下面我们具体来看产品
下文所有图片均为本人实拍
1. 大门长这样
2. 车马院，一如既往的滨江风味
3. 下沉式庭院
4. 整体色调采用白+金的形式，现场观感还不错
5. 公区配置方面，有恒温泳池、私宴厅、儿童区、健身房、棋牌室
整体功能配置上还是比较齐全的，用材用料也都比较考究
6. 具体看房子，外立面是这样
来到室内，滨江终于也跟进做了『叠墅卧室开间朝南』，点个赞
另外中叠卧室层的北面有个露台，一定程度上能弥补中叠的先天不足，北面河景也有了更好的观赏点
户型侧还是不错的，看到了难得的创新点，希望滨江继续加油
最后是装标，排屋为毛坯交付，叠墅为精装交付，装标参考如下
1. 常规材料方面：墙面是墙纸+木饰面为主，客厅背景墙用的石材，地面是石材+木地板
2. 厨房配置方面：方太油烟机，嘉格纳燃气灶、冰箱、洗碗机、蒸烤箱，3M末端净水，唯斯特姆垃圾处理器
3. 卫浴配置方面：唯宝的台盆，TOTO的马桶，汉斯格雅的花洒龙头
4. 全屋系统方面，东芝的中央空调，威能的地暖，百朗的正压除霾新风，萤石的智能家居
整体装标中等偏上，配置上足够了
根据我在《警惕低密价值陷阱！杭州113个低密新盘扎堆，这5个坑别踩…》中的判断，低密类产品重点关注三个方向：
a.稀缺性，具体来说就是和中心的距离以及和景的距离，资源越独有越稀缺
b.圈层属性，即客群是否纯粹。核心是潜在人群对地块的认可度，以及后期客户池有多深
c.无不利因素，即是否有会打破“极致的居住体验”的因素。相对应的，不利因素的影响会较常规高层更大
在此基础上，是常规的配套、教育、地铁等因素。如果前三者能较好满足，那么其余因素是可以为之让步的
将这些因素通过权重量化评分，让我们带着新的视角再回头看这个项目
同时为了便于直观感受评分，在此选取价位接近的【宸风逸庐】、【鸣湖里】、【晓澜玉华】、【松川境】和【定湖里】作对比，对比结果可见每小节图片
（需要原表文末扫码领取）
稀缺性重点关注景观、区位、稀缺性三方面
1. 景观稀缺性
项目双面环水，拥有原生河景资源
同时步行 750 米可达湘湖核心景区，山水景观资源集中，就低密项目来说具备一定独特性
2. 区位稀缺性
大区位上，从项目出发（高德模拟周一早八时间，仅供参考）
a. 去武林广场约24公里，车行近1小时
b. 去钱新、钱江世纪城约15公里，车行近25分钟
c. 去未科中轴线约46公里，车行近1小时10分
小区位上自然是离湘湖越近越好
定湖里步行可达湘湖，相对来说仍属近中心位置
3. 产品稀缺性
整盘产品为三叠+四层排屋形式，叠墅稀缺性一般
不过还是得看区位，就湘湖三期东面这片小区块来说，只要后期规划不调整，定湖里相对就是小板块『最后一块好地』
而整个湘湖三期来说，剩余的供应更多在亚太路以南，相对来说依赖亚太路改造的进程及落地效果
毕竟亚太路以南，目前和景区还是比较割裂的，会选择低密产品的客户，现场看后多少都会犹豫一下
合计稀缺性得分40分，整体稀缺性在市面上处于中上水平
杭州定湖里
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