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准四代越普及，好生活越远？
冯毅成主编笔记
2025年9月29日 16:29湖北
当前，整个市场都在追求低容积率、高得房率以及大门、会所、恒温泳池“三件套”，那些好看不好用的居住矛盾在未来交付后会逐渐显露出来。
比如，一个标准恒温泳池一年的维护成本大概在150万元左右，如果小区只有500户，那么每户每年需要承担起码3000元的成本。
而这一项开支还不包含在物业费内，又有多少家庭愿意为此支付？
特别是在以刚需、刚改为主的小区，这种消费本身就不匹配家庭所需。
所以，买房阶段，看上去诸如此类的配套设施，在交付以后可能并不能成为一种日常生活，反而可能成为矛盾的起点。
当前，不少人在买房阶段执迷于纸上谈兵，而疏忽了从生活角度出发，全面审视生活便利度与品质感。
好房子不应该只是物理层面的配置标准，而更应该是帮助家庭实现好生活的一处居所。
在近日举行的中国房地产大数据系列报告会上，位于武汉白沙洲区域的清能锦城·缦云观樾项目就获评“2025城市典型样本项目”。
该项目就是从区域发展阶段与目标家庭实际需求精准设计产品，成为湖北房企响应国家“好房子”战略、驱动行业高质量发展的范本。
我早在今年年初的研判中就提到过，清能锦城·缦云观樾以其在区域的全面独特价值，极有可能成为今年楼市的一匹黑马。
果不其然，该项目自一季度首开后一路畅销，目前一期正推出最后一栋产品拉开收官序幕。
1
很多人对自己的改善目标缺乏一个清晰而深刻的认知。
改善买房，到底是改善什么？这个问题至关重要。
传统观念上的改善是纯物理距离或空间上的改善，比如房子旧换新、远换近、小换大，然后在地段上越靠近资源扎堆的区域越好，小区设施越豪华越好。
这些观念乍一听好像很有道理，实则缺乏精细化考量。
改善，应该是围绕老旧的生活区填补短板，优化体验，全面提升生活质量。
而清能锦城·缦云观樾之所以热销，最大的优势在于它把握住了这条脉搏，从外到内做了全面生活改善。
比如在地块与配套资源关系上，清能锦城·缦云观樾就足以颠覆大家对配套的传统理解。
第一，车行距离与步行距离完全是两种生活。
今年下半年，市场上有一个热销的准四代产品，小区与最近的大型商业体直线距离不到3公里，开车大概5分钟，这对于以刚需为主的小区家庭而言，意味着不太可能通过走路、开车去逛街。
而武汉的高温和寒冷天气跨度大概接近10个月，这样的距离对于刚需家庭出行休闲而言并不友好。
如果是骑电动车去商场，遇到雨雪天气还会有严重的安全风险。
而清能锦城·缦云观樾小区马路对面就是龙湖双天街，步行过马路即达。
所以，开车几分钟和走路几分钟带来的配套距离好像都很近，但实际上对于一般家庭的出行便利度乃至身心体验都截然不同。
联投清能在白沙洲开发的清江锦城是已有十年之久的180万平米城市级大盘。也正因深耕区域，所以联投清能比一般房企更了解区域规划和发展趋势，所以将缦云观樾这块相对最好的地块留到了如今来开发。
而且值得一提的是，这座双天街就是联投清能联手龙湖一起打造的重磅商业体，是区域中心的锚点。
这是在整个白沙洲已经焕然一新，高度兑现，形成了区域的新中心后，联投清能在中心之上雕琢璞玉。
类似于龙湖双天街这种位置绝佳的配套数据还有很多，比如5号线、12号线（在建）地铁站与项目地块直线距离仅300米，小区业主出门步行拐个弯就能到达。
项目自带6班制幼儿园，小区附近就是洪山实验小学北校区、洪山实验初中两所优质学府，步行可达。
而湖北省人民医院洪山院区、湖北省妇幼保健院洪山院区、毛坦公园、烽胜公园等均在附近，从室内窗前就能一眼看到。
可以说，联投清能不仅拥有造城能力，而且具有定位中心、塑造中心的城市建设能力。
缦云观樾与生俱来就拥有了区域中心之上的齐全而优质配套，让生活方式拥有较高起点，远超同价段的其他楼盘。
第二是区域价格生态良好促进了改善进程。
价格生态是一个很重要的改善风向标，简单说就是区域二手房价格、新房价格与租金价格三者之间的关系，以及不同代际产品之间的关系是否处于正向价值传导逻辑上。
举个例子，如果相邻地块，新房卖2.6w，二手房成交价1.5w，这必然会影响到资产价格的评估，也直接影响到改善换房的意愿。
而白沙洲，特别是缦云观樾所处的区域中心一带，二手房均价在1.3w左右，新房近期销售均价1.5w左右，二手房与新房之间存在正向价格逻辑，并且还有两大关键指标在支撑这一价格生态。
一是这里拥有区域商业中心——龙湖天街，同时又临近地铁口，所以这里的房子具有很强的流通属性，无论是二手房的转让，还是出租都有较大的市场需求空间。
二是该片区长期缺乏新房供应，而像缦云观樾这样的准四代产品更是凤毛麟角。
因此，以上诸多因素共同构建了一套健康的价格生态体系，让那些想要原地改善置换的老业主，能够以合理的市场价格卖掉二手房，然后买入缦云观樾。
而从区域以外过来买房的新业主，也会对这样的价格体系吃定心丸，相比其他区域来说，这里未来资产价格具有更强的信心。
而对比后湖、四新、古田，白沙洲十年前被誉为“刚需四小龙”，如今早已蜕变为“改善首选之地”，并且在资源品位、价格生态体系等方面具有其他三区无法比拟的优势。
这种健康的市场环境，助推了缦云观樾在清江锦城这个超级大盘中的改善作用。
2
居住的生活方式和情绪价值，很大程度上取决于小区的公区规划建造能力，也就是小区的园林、会所等区域的配置与功能性。
这部分空间，恰恰是业主在收房以后难以改变的空间，却直接影响着生活的获得感与幸福感，同时也是小区区别于其他小区功能的关键所在。
所以，如果小区在这些空间靠“复制粘贴”草草了事，那么居住价值就会大打折扣，反之则会极大提升居住体验。
清能锦城·缦云观樾就敏锐地捕捉到了这个痛点背后的机会。
首先，设计更加精准友好。
小区并没有盲目跟风做“准四代”的“三件套”，项目团队认为这些空间不仅华而不实，且与“三件套”伴生的必然是高物业费、高服务费。
仅仅是物业费这一项，市面上通常收费是每平米3.6—3.84元，而缦云观樾定价2.6元。
这将使得130㎡户型的家庭一年节省1560元，加上其他服务费可达几千元，这相当于普通家庭一个人一个月的收入。
如果有家庭确需游泳或其他付费运动休闲项目，完全可以去社区附近满足，把可支配月收入用到家庭实际所需上，就是每个家庭最幸福的预算方案。
其次，设计兼顾面子与里子。
整个项目的公区不仅更加务实，而且也不失豪气。
这里虽然没有动辄大几十米的恢弘大门头，但是按照现有市面上常见的门头尺寸做的小区大门也足够惊艳。整个大门高7米，宽60米。
缦云观樾希望让景观融入市政空间中去，让景观门庭与建筑共同辉映，塑造出雅奢精致的封面形象，在进入家门之前，就能感受到这份尊贵。
每个住宅楼栋的单元入户大堂高约6米，地下车库配置了星空顶，这种尺度对标的是市场上3w+豪宅的标准。
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