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保利外滩启 PARK77（备案名：观奕雅筑）是央企保利发展在上海杨浦滨江板块打造的内环滨江低密奢居标杆，定位为 “静奢革新” 的公园奢宅。项目以稀缺的地段价值、创新户型设计及全维配套，成为 2025 年上海高端改善市场的焦点。
以下从多维度解析：
一、核心区位：内环滨江黄金双 S 湾，科创扇面战略支点
地段价值：项目位于杨浦区长阳路与江浦路交叉口，紧邻 12/18 号线江浦公园站（双轨上盖），东侧直面约 3.8 万平方米江浦公园，直线距离黄浦江约 1.2 公里，步行 5 分钟可达杨浦滨江景观步道网易手机网。2025 年杨浦滨江正式划入上海 CAZ（中央活动区），成为与外滩、陆家嘴并列的黄金 CAZ 之一，区域价值持续攀升网易手机网。
交通网络：
双轨交：12 号线（2 站北外滩、7 站南京西路）、18 号线（3 站复旦、5 站陆家嘴），30 分钟内贯通陆家嘴、徐家汇等核心商圈网易手机网。
立体路网：通过内环高架、北横通道、大连路隧道等快速通达全城，自驾 30 分钟直达虹桥枢纽。
产业资源：作为杨浦 “科创扇面” 战略支点，5 公里半径内聚集复旦、同济等顶尖高校，以及美团、哔哩哔哩、抖音等 8000 余家数字经济企业，形成 “人才培育 - 产业发展 - 金融赋能” 全链条。
二、低密规划：容积率 2.16，稀缺内环奢居范本
产品设计：总占地约 8192.66㎡，容积率仅 2.16，规划 2 栋 16-17 层高层住宅（157 套可售房源）及 1 栋 6 层公租房，楼间距最大达 40 米，保障私密性与无遮挡视野网易手机网。社区采用点式布局，中心花园与江浦公园绿意无界衔接，打造 “公园里的社区”。
建筑美学：汲取外滩万国建筑群的质感，采用铝板 + 玻璃幕墙精密拼接，米白色铝板勾勒几何线条，搭配悬挑式天际浮岛屋檐，形成极具辨识度的现代美学天际线网易手机网。
园林与配套：
六大花园体系：借鉴顶级酒店设计，打造洄游式景观动线，涵盖中央水景、阳光草坪、儿童乐园等功能区，实现 “一步一景”网易手机网。
泛会所空间：临水而筑的架空层泛会所，配备恒温泳池、健身房、私宴厅等，提供度假式社交体验网易手机网。
智慧社区：引入人脸识别、周界防范等智能系统，提升居住安全性与便捷性
项目容积率仅为2.16，建筑高度16-17层。更难得的是，项目周边环境进一步放大了低容积率优势：东邻江浦公园，无高层遮挡，
1、天际革新：悬挑“天际浮岛
视野革新：环幕全景舱设计
137㎡西边套户型：
样板间实景图：
样板间实景复合图
二、超91%使用率+精装收纳细节拉满的神户型！
样板间实景复合图
样板间实景复合图
2、奢装革新：嘉格纳、高仪、唯宝、科勒领衔
100㎡户型标配嘉格纳3件套， 137㎡户型升级为嘉格纳5件套 （冰箱、蒸烤一体机、灶具、油烟机、洗碗机）—此外，唯宝马桶、铂浪高水槽等国际一线品牌覆盖全系
样板间实景复合图
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