✨黄埔润府✨✽✽✽✽
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黄埔润府择址“老黄埔”的核芯腹地，是广州“东进”战略的桥头堡。5号线与7号线双轨汇聚于此，一线快速抵达珠江新城，承载百万菁英的栖居理想。
首推楼栋：1#、2#
绿化率：35%
建筑面积：约50万方
项目改造范围总用地面积达到14.64公顷，规划计容总建筑面积39.62万平方米，包含复建区和融资区等多个功能区。
稀缺新规户型 看得见的好产品
产品的兑现力，黄埔润府选择用实景对话。
开盘前，项目便开放实景样板间，交出一份展现强劲兑现力的“标准答卷”。
更为难得的是，项目不仅设立了创意样板间、交标样板间，更将施工步骤通过“体验空间”透明展示。
它不回避真实的场地条件，敢于将楼间距、园林景观、建筑材料全部透明展示，彻底杜绝了“卖家秀”与“买家秀”的落差。
样板间实拍图 非交付标准
最终以实际交付成果为准
而在产品设计上，黄埔润府带给老黄埔市场多重惊喜，对比同区域产品，有着独特的价值点。
一、空间尺度的突破。
从总体规划上，黄埔润府首开两栋楼仅350户的稀缺性，便奠定了私密与舒适的基调。
而项目产品力的核心突破，更在于空间尺度的营造。
在新规之下，高使用率产品几乎成“市场孤品”。
黄埔润府恰是这难得的“限量版”——主打建面约88-98-113㎡户型，使用率高达近120%。
这也就意味着，项目拥有更多空间去做突破性的创作。
本效果图展示经渲染制作而成，仅供示意参考
最终以实际建设成果为准
如项目在南向景观面上的表现尤为出众，堪称同等面积段的PLUS版本
最小的建面约88㎡三房，也做到了四开间朝南，南向景观面约12米。
建面约113㎡四房，更是将南向面宽拉至约15米，打造南北对流设计。
另外，每个户型的主卧都打造了270°全景舱设计， 带来采光与景观的双重升级。
样板间实拍图 非交付标准
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二、生活场景体验的升级
一切户型的创新，终将回归生活的本心。
黄埔润府以模块化设计、LDKG一体化布局、可变空间等创新手法，实现功能及场景体验的全面升级。
LDKG设计的餐客厅，不仅在视觉上倍显开阔，更创造了无阻碍的家庭互动场景。
样板间实拍图 非交付标准
最终以实际交付成果为准
另外，项目更以全屋可变空间，打造可定制化的生活场景，满足家庭生命周期需求
如建面约88㎡三房，书房能与客厅打通，升级为大方厅；次卧可分可合，适应二孩家庭或老人同住的不同阶段。
建面约98㎡三房，增加X空间，电竞房、茶室等多重生活想象均能实现。
建面约113㎡四房，主卧可以利用飘窗空间，打造超大衣帽间+全明梳妆区。
三、居住品质的提升
细节之处的用心，更能体现项目的品质。
项目设计了全屋科学收纳，通过玄关柜、飘窗隐藏储物、S墙收纳等，打造从容生活。
另外，所有户型都配备了防干烧燃气灶，长时间炖煮更加安心。
每一个细节，每一个角落，均体现出黄埔润府对客户需求的深度洞察，并将其兑现为一种可触摸、可感知的理想现实。
这，便是兑现力的终极定义。
样板间实拍图 非交付标准
最终以实际交付成果为准
从地段确定性，到配套提前落地，再到产品品质保证，黄埔润府正是以此逻辑，完成其兑现力的闭环。
选择这里，就是选择一种高确定性的生活未来。
无需等待，不开盲盒，这就是黄埔润府给购房者最坚实的承诺。
作为华润置地打开黄埔市场的首作，黄埔润府更是在总体兑现力上拿出了十足的诚意。
项目以“一带两轴七组团”的规划逻辑，社区就如一座微型城市，每一种生活需求，都是下楼可达。
首期配建的约3万㎡轻奢商业体和漫游街区，首批商家已经签约，预留了无限的生活想象空间。
本效果图展示经渲染制作而成，仅供示意参考
最终以实际建设成果为准
在景观的塑造上，黄埔润府以一座开放的实景示范区，无声诠释着何为“兑现力”。
走过全新升级的滨河步道，便如走进一幅流动的生活画卷，这里不只是归家的通道，更是日常的诗意栖居地。
滨河步道实拍图
借助自然条件，项目还将灵动水系引入园林，打造出层次丰富的立体景观。
从仪式感十足的归家动线，到一草一木的悉心雕琢，实景示范区已将未来社区的生活场景提前呈现。
示范区实拍图
另外，项目还打造了全龄泛会所，以实用主义为核心，让每一位家庭成员都能在社区内安放闲暇时光。
设有瑜伽、力量训练、体测等功能的健身中心，具备自习室、儿童友好区、家长轻办公、社区书吧等空间的阅友平台。
每一处设计都源于对家庭生活的深刻洞察，让彼此的陪伴互不干扰，又紧密相连。
本效果图展示经渲染制作而成，仅供示意参考
最终以实际建设成果为准
黄埔润府，以确定性地段与硬核的品牌兑现力，将生活半径浓缩于步行5分钟之内。
在这里，优质教育、繁华商业、双地铁枢纽以及滨河园林皆举步即达，一切高效且从容。
确定性书包 构建强大教育体系
此次怡园小学动工，是黄埔润府兑现强大教育体系的关键一步。
创办于1989年，并在1994年就跻身广东省首批省一级学校，怡园小学的江湖地位，堪比天河华阳、越秀东风东，是区域内毋庸置疑的“教育硬通货”。
它不仅是成绩稳居区域前三的“绩优股”，更在“五羊杯”等高水平竞赛中表现亮眼。
同时，学校注重全面发展，拥有全国青少年校园足球特色学校、羽毛球高水平项目学校、高水平体育后备人才基地等多项荣誉。
奥运会击剑冠军雷声，正是从这里走向世界舞台。
怡园学子击剑比赛风姿
如今，这座新校区将完整承袭怡园小学教育集团的优质基因。
三十余年沉淀的课程体系、师资与管理模式，被直接“复刻”到黄埔润府的家门口。
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而项目的教育版图，远不止于此。
社区内配套12班幼儿园，2公里内有黄埔广附实验学校、广州市第八十六中学等等口碑学校环伺，形成全龄段优质教育矩阵。
怡园小学正式动工，并不是孤立的配套落地，而是黄埔润府兑现力的一次 “具象化表达”。
当不少项目还在用规划图纸描绘未来时，黄埔润府却让配套跑在了客户需求前，彻底告别买房的焦虑与不确定性。
选址黄埔芯 打造5分钟生活圈
我们认为，黄埔润府的第一个兑现力，便是老黄埔地段的确定性。
老黄埔正处于广州东进战略的十字路口，不仅承接着历史文脉，拥有厚重的生活底色，更直面澎湃的科创未来。
换句话说，老黄埔代表着整个广州东部的过去、现在及未来。
地处黄金内湾入口，老黄埔自古便是广州通向世界的主要窗口。
它既是千年海丝文化的承载者，亦是近代工业文明的见证者，如今更是成为了科创前沿地区。
图源：广州黄埔发布
产业模式在变，但其作为城市经济重心的底色从未改变。
正因为这种无可比拟的历史优势，广州对老黄埔的历次规划级别都比较高，先后将其列入广州市第二CBD、黄埔临港经济区、广州人工智能与数字经济试验区等众多规划的重点发展区域。
老黄埔规划的高起点、大手笔，为其描绘了广阔的未来。
而立足当下，在强劲产业的支撑下，老黄埔早已沉淀出浓厚的生活气息与完善的城市场景。
这里不仅是原区府、海关、法院等机构所在的政务核心，更在岁月流转中，自然生长出便利的交通、浓郁的人文与繁华的市井。
数据显示，老黄埔楼市今年以来涨幅领跑全区，这背后，是市场对“核心价值”最直接的投票。
在这之中，黄埔润府更是引爆市场，9月首推2栋产品，便取得劲销2.5亿元的成绩单。
正处于老黄埔核心，黄埔润府在地段确定性上，毋庸置疑。
项目对面便是黄埔区人民法院、黄埔海关等党政机构，中国软件 CBD 总部及广州纳米数字科技研究院也在项目2公里范围内。
左拥政务核心，右揽产业未来，铸就无可替代的资产压舱石。
纳米研究院
图源：广州黄埔发布
此外，黄埔润府的地段确定性，更在于周边的成熟配套。
在交通上，黄埔润府占据“珠金琶鱼”联动发展的第一站，拥有不可替代的多维路网。
项目位于5号线、7号线大沙东站地铁上盖，3站直达金融城，10站直达珠江新城核心。
对比之下，这一通勤效率，秒杀同区域甚至天河东部的大部分楼盘。
另外，黄埔润府还位于28号线（规划中）黄埔站附近，未来能直接通达佛莞穗三市的核心区域。
自驾方面，凭借黄埔大道这条城市主动脉，从项目出发，可一路畅达高效链接珠江新城、金融城及琶洲CBD。
城市的繁华主轴，就此成为你的生活半径。
而生活，终究要落于身边烟火，在这里“5分钟生活圈”不是概念，而是日常。
黄埔润府首期自带约3万㎡精奢商业，约500米内即有惠润广场、大沙地商圈等醇熟商业，日常消费下楼即享。
周末好友聚会、逛街休闲、家庭聚餐等，一脚油门或3站地铁即能直达美林天地、山姆会员店、宜家家居等一线品质商业。
从日常便利到周末奢享，一切恰到好处。
家里有老人孩子的都知道，三甲医疗环伺，是一份多么可靠的安心。
黄埔润府周边，中山大学附属第一医院、广州医科大学附属第五医院两所三甲医院环伺，为家人的健康筑起一道坚实屏障。
地段的确定性，是黄埔润府对“兑现力”的首个承诺。
这意味着，配套无需等待，生活即刻成景。
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房产信息：
77亿港元“抄底”47亿市值公司？博裕资本力推金科服务退市
财联社11月18日讯（记者 李洁）金科服务的大股东博裕资本正以最高每股8.69港元的价格，推动这家物管公司从香港联交所退市。
11月18日，金科服务（09666.HK）发布公告称，其控股股东及要约人博裕资本提出经修订的无条件强制性现金要约，拟收购公司全部要约股份，并建议撤销上市地位。
若相关退市决议获通过且条件达成，金科服务将从香港联交所除牌，成为博裕资本旗下的私人公司，从而结束其近五年的港股上市历程。
针对退市原因，一位接近金科服务方面的人士告诉财联社记者，“退市是基于整体战略考虑，退市后业务规划和管理架构，目前都没有重大调整。”
“私有化将使要约人和本公司得以推行以长期增长和价值创造为导向的战略决策，免受上市公司固有的市场预期和股价波动的压力。此举亦将减轻维持公司上市地位所带来的行政和合规负担，使管理层能够将时间和财务资源集中于本公司的核心业务。”金科方面如是说。
从市场表现来看，截至11月18日收盘，金科服务股价报收8.05港元/股，单日增幅达17.18%，显示出资本市场对此次退市动向予以高度关注。
博裕资本入主之路
记者在采访中了解到，这次主导金科服务退市的，是其大股东博裕资本。
博裕资本成为金科服务大股东，要从2021年说起。2021年12月，金科股份为缓解自身现金流紧张问题，金科股份将其所持金科服务部分股权转予博裕资本，后者以37.34亿港元对价收购了公司22.69%股权，每股转让价格高达26港元。
随后于2022年11月，博裕资本再次发起部分要约收购，以每股12港元的价格收购了金科服务11.94%股份，总金额约9.3亿港元。交易完成后，博裕资本持有金科服务股权34.63%，成为金科服务第一大股东。
然而，最终奠定其控股地位的关键事件，发生在2025年3月30日。当时博裕资本以6.67亿元的价格（约合7.18亿港元），成功竞得金科股份挂牌在阿里资产拍卖网上的1.08亿股（占总股本18.05%）。
据悉，这些被拍卖股权原本由金科服务母公司金科股份持有，当时金科股份因向博裕资本借款1.568亿美元，将所持上述金科服务股份进行了质押，由于金科股份未能偿还借款，造成债务违约，上述股份被法院强制拍卖。
此次拍卖完成后，博裕资本及其一致行动人对金科服务的持股比例，从37.86%跃升至55.91%。
随着拍卖完成过户，博裕资本方面于10月31日提出全面要约收购，并于11月18日进一步更新要约方案。截至目前，要约人及其一致行动人共持有金科服务63.29%的股份。
要约收购价最高8.69港元/股
稳固控股地位后，博裕资本推出了有针对性的退市方案，通过差异化设计争取股东支持，同时明确了退市条件与成本。
根据金科服务与博裕资本旗下公司Broad Gongga Investment Pte. Ltd.发布的联合公告，此次要约方案设置了双层价格结构，核心是“基本要约价+提高要约价”的差异化模式：基本要约价为每股6.67港元，若退市条件达成则支付8.69港元，较最后不受干扰日收盘价溢价18.07%。
分析人士告诉记者，这一设计既为持股分散的小股东提供了套现良机，同时设置的“存续选项”允许股东将收益再投资，间接参与公司后续发展，一定程度上平衡了股份流动性丧失的影响。
从成本角度看，方案分两种情况明确了最高支付金额。若退市决议案未获批准或退市接受条件未达成，按基本要约价计算，要约人应付最高金额约为17.86亿港元；若退市两项条件均达成，按提高要约价计算，应付最高金额约为23.27亿港元。
而股东要获得8.69港元的更高对价，需满足两项关键条件：一是退市决议案在临时股东大会上获得独立股东至少75%的批准，且反对票不超过10%；二是要约人获得不少于90%无利害关系股份的有效接纳。
结合当前股权情况，博裕资本及其一致行动人已持有63.29%的股份，这意味着其尚需获得约32.3%的无利害关系股份有效接纳，才能达成退市条件。
待相关退市条件均获达成后，要约人计划将金科股份从联交所除牌。对于退市决议案的通过概率，分析人士指出，在博裕资本绝对控股的股权结构下，决议案通过几成定局。
退市后前景几何？
博裕资本推动金科股份私有化的驱动因素是什么？
对于这背后的原因，中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜认为，“此举的用意在于，该机构控股金科服务后，后希望摆脱上市公司的监管约束与市场预期压力，以提高决策效率并降低合规成本。近年来，金科服务业绩承压，近三年累计亏损约34亿元，市值亦大幅缩水至约47亿港元，其上市平台的融资与品牌功能已显著减弱。”
其指出，金科服务退市后，博裕无需再受公众股东掣肘，可快速进行资产处置、业务收缩或并表重组，从而将金科服务变身为“现金奶牛”或“资产包”，更灵活地实现资本退出。
值得关注的是，此前，博裕资本通过53.82亿港元拿下金科服务55.91%股权。分析人士表示，如果要约收购并完成退市可能还需付出23亿港元，其累计投入或达77亿港元，远高于金科服务当前47亿港元的市值。
那么，为何博裕资本要花费如此重金，对金科服务展开要约收购？
柏文喜向记者表示，此举背后是“债权转股权+抄底核心资产”的双重逻辑。博裕资本不仅以债权换取控股权，还锁定了一家现金流相对稳定的物管平台，为未来行业复苏或资产整合预留了空间。
此外，分析人士表示，市值表现与资本市场及物企市场行情等因素有关，外界目前暂不清楚其市值是否存在被低估的可能性。
金科服务2025年半年报显示，公司期内总收入为23.35亿元，同比小幅下降3.1%，但现金及流动性资产仍达26.512亿元，全国管理面积保持约2.19亿平方米，基本盘仍具一定韧性。
对于金科服务退市后的发展路径，柏文喜预计或分为三个阶段推进，短期内聚焦现金流回收，裁撤冗余人员，并压缩高毛利但回款慢的业务；中期实施资产分层，将不同业态分拆，对外寻求REITs、险资或地方国资并购，实现部分资产溢价退出；长期则可能通过并表或二次上市实现资本退出，或装入博裕已投资的万物云等上市主体，完成基金退出。
“整个过程或能会伴随更激进的成本削减，包括总部职能合并、区域公司代理化、科技外包以及降低对母公司金科股份关联交易的依赖度等，为后续资本运作留出估值空间。”一位房地产行业分析师告诉记者。
