本文导读：
1、昆明地下商业关于产权问题的解析；
2、地下商业面临哪些经营难题；
3、非要投资地下商业，如何选择。
(如要看详细分析，请往下滑)
这几年来，昆明商业地产有一个热词：地下商业。
不论是早先的北云66、南屏茂，还是今年的保利大家小区内地下人防工程和最近出了详细规划的东风广场地下商城，预示着昆明的商业模式有了更多元的延伸。
只是，如今这些地下商业仍未开业运营，而昆明的“地上商业”已经十分饱和并且还在大举开业，不免让人有这样的疑问：地下商业有多少价值?又能存活多久?
2015年，昆明市规划局公示了《昆明城市地下空间开发利用专项规划(2014-2030)》，据《规划》，明确了8个地下空间重点开发片区；规划在中心城范围选择11个区域作为大型地下综合体和地下商业街的主要建设区域；不仅如此，规划还选择了9个区域作为大型下沉式广场的重点布局区域。
这似乎预示着：未来昆明将会出现一个“地下城”。
如今地下商业项目的逐步推进，也在践行着2015年的规划。
那么，什么是地下商业呢?
据资料显示，最初的地下空间商业化是源自于地下室、防空洞、过街通道的利用，早期的形态是在地下通道的两侧开设商铺，再从简单商业性质的变化成为吸收了多种城市功能。
随后，早期的地下商业街经过不断的演变，后期逐步加入了文化、服务设施等因素，共同组成了日益饱满的地下商业空间。它算是众多商业形式的一个分支。
地下商城也分为不同的模式：
"防空洞"改造而来的地下商街
关键词：无产权、最长40年使用年限
就是大家比较熟悉的叫法“人防工程项目”，例如北云66、南屏茂、保利大家小区内地下人防工程。还有比较早的青年路和人民中路交汇口的时尚女人广场。
根据2017年发布的《昆明市人民防空工程建设管理规定(48号公告)》，这样的地下商业街商铺，没有产权，只有经营权，任何单位和个人不得出售；可以依法转让、租赁、抵押。属于社会投资人的人防工程在转让、抵押时，应当报人防主管部门备案。
此外，在2016年发布的《昆明市人民政府关于引发昆明市公共地下空间平战结合人防工程建设管理办法的通知》中提及，投资人对人防工程平时经营使用年限最长不超过40年。
纯地下商场
关键词：体量大、产权不确定
和排名前列种“人防工程项目”不同，此类纯地下商场，往往采取“建设—经营—转让”的BOT模式，例如政府允许颁布经营特许证，并提供地铁等公共交通的配套服务，但项目必须附加承担部分基础设施建设。
最近出了详细规划的东风广场地下商城和2016年出了详细规划却迟迟未推进的巫家坝新中心地下综合体就属于这类纯地下商业。
对于这类商业的商铺否有产权等类问题，没有资料具体说明。等到项目建设之后，应该会有具体的规定。
购物中心/商业街地下商场
关键词：有产权、依赖于地上商业
这类型的地下商业是如今市场上最多的，就是大家所熟悉的商业体的负一、负二层。例如昆明广场、顺城购物中心、南亚风情第壹城地下商业部分。
这类地下商业商铺有产权，并能与购物中心的地面物业互补、协调发展，通常经营都不错，不过如今的大型商业体大部分商铺都是自持，仅供出租。
不论是哪一种类型的地下商业，似乎都面临着差不多的问题。
竞争激烈。业内专家认为，地下商业不仅面临地上、地下的纵向竞争，还面临项目之间的横向竞争。尤其在云南，地下商业似乎并不受欢迎。随着地上各式各样商业体的兴起，早些年开的金马碧鸡坊地下工程、青年路和人民中路交汇口的时尚女人广场、正义坊地下淘宝街等，有的已经关门，有的在走下坡路。
环境闭塞。对于云南人来说，更喜欢蓝天白云、清新空气，基本没有到地下避寒躲热的习惯。地下商城虽然有的依托地铁交通网络，或者作为连接传统商圈的纽带，容易聚集人气，但相对闭塞，通风采光较差，客流多是过客，消费随意。而昆明如今的地铁交通也还处在初期阶段。
商业极度饱和。2016年昆明的人均商业面积就已经领跑西南，甚至超过了香港。根据锐理数据，截止2019年9月30日，商业库存增加，销量环比接近腰斩，商业去化需要14.07年。如此严峻的商业过剩问题，自然也会影响到地下商业。
业态单一。由于商铺的开间以及消防的要求，地下商业空间展示不够，大品牌都不愿到地下经营。同时，受结构影响，地下商场配送功能欠缺，排烟、排污、排水都不方便，因此可供选择的业态有限，很容易出现业态的重复和重叠的现象。
投资回报难预测。大多数的地下商业，面临着没有产权、贷款年限短利率高、公摊比例高等客观问题，已经在入不入手上令人犹豫。接下来，投资回报还要看整个项目的区位、规划、宣传、后期人流量等，能不能活下来都难以预测，更别说高回报。
总结下来，不就是一句话：风险太大，不建议投资!
那么，如果你说你非要投资，什么样的地下商业才有“活下来”的可能呢?
借鉴日本大阪地下购物中心、加拿大多伦多伊顿中心等成功的案例，可以总结出以下规律，仅供参考。
借力交通体系和好区位的地下商业。一来说，地铁站出入口沿线、商业核心地段或行政文化中心这些区域的地下商业一般人流密集，并且在天气状况并不好的时候，更容易运营成功。昆明夏季多雨，连接地铁或者写字楼的地下商业也会成为购物人群的需求。
业态新鲜且少同质化的地下商业。新鲜的商业内容可以成为地下商业的丰盈支撑，尤其是一些有新鲜感文化主题包装的商业，更能迎合年轻人的需求；少同质化也避免商家恶意竞争，这就要考虑项目开发方的招商运营能力和水平了。
避免“反人性”的沉闷空间。昆明人尤爱室外活动，要让本就在环境方面不占优势的地下商业做好，算是对项目方的较大挑战。所以挑选地下商业时，应该考量该项目是否容易让人产生压抑感受、是否对人的健康有影响。
注意是否有醒目导客标识。由于地下商业本就隐蔽，越是出入口多且标识醒目的地下商业，客流进入的机会也就越多。比如购物中心的地下部分，可以和地上部分共享客流，从而得到更多商机。当然，这也能提高地下部分的通风采光。
总结：如今首批新型地下商业还未运营，尚不知风险有多大。连地上商业都不建议投资，更何况地下商铺。商铺投资最依赖的还是客流，若非要投资，建议根据文中所分析的一些问题去排雷。等北云66和南屏茂开业后血拼姐再总结总结。
