这几天，某项目diss昆明公寓的广告传遍了地产圈。
广告要火，字得大·亮·闪，内容要够·劲·爆。
血拼姐看了一下广告词：“婚房、前女友、丈母娘。”看来除了戳瞎眼的霓虹字体，还有戳心的文案。这简单粗暴的广告背后，表达了甲方灵魂的呐喊“别买公寓了，买房吧！”
虽然都说昆明公寓不能买，但是为什么还是许多人买？
购买公寓产品的主要为两大客户，不是投资客就是单身青年。许多购房者忍着高昂的商业水电费，不能通天然气的生活困扰，还是非公寓不买。其实说白了就一句话“因为便宜”。（如果可以，谁不想住汤臣一品）
提起小户型，总让人想起“蜗居、胶囊房、棺材房”，无论哪个词都带着贬义，然而当有人在哀叹人口密集居住环境差时，有的却被生活激发出了全新的设计灵感。
同样是优质小户型，有的房子是《一念无明》中让人感觉压抑拥挤的香港老单元楼，有的却是日本独具匠心的18㎡艺术别墅，同样是“在夹缝中生存”的住宅，却给人了两种极端的感受。
昆明较具“设计感”的迷你住宅要从享誉业界的H公寓说起。
虽然是公寓产品（40年产权），但是带精装修、家电（配备电视、茶几、移动餐桌、烧水壶、椅子等等）的H公寓开拓了昆明市场的先河。
H公寓不同于其他公寓产品的模棱两可，即想讨好商办用户又想抓住住宅用户，从一开始的设计理念便以纯“住宅属性”出发，可以折叠的餐桌、能“变身”的茶几、挂在墙上的椅子、强大收纳功能的衣橱...
空间功能的优质设计感为居住提供了无限想象。
开发商对小户型的房子，除了从软装收纳中下手，还有从户型格局来挖掘价值。
其实，“小户型”这个概念为“90㎡及以下的70年产权住宅产品”，契税即为90㎡作为分界线。
然而在今天，昆明80㎡的户型都可以做三房了，那么70㎡以下的迷你户型可以做到怎么样的设计，最小的住宅产品能达到多少平方米？真的能和日本香港一样把住宅产品压缩到十几个平方米吗？
答案是：不能。
据较新版2019年《住宅建筑设计规范》第5.1.2条规定：1.由卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等组成的住宅套型，其使用面积不应小于30㎡；由兼起居室的卧室、厨房和卫生间等组成的住宅最小套型，其使用面积不应小于22㎡。
由此规定，简单来说就是明确功能分区的住宅不得小于30㎡，而卧室和客厅连在一起的（大通间）不得小于22㎡。其中对厨房（最少不小于3.5㎡）、单人卧室（最少不小于5㎡）、双人卧室（最少不小于9㎡）等功能区域的面积都做出了严格规定，以保障住房者的空间舒适度。
《住宅建筑设计规范》的规定已经明确地把公寓和小户型住宅区分开来，哪怕户型做的再小面积也不能低于22平方米，而且必须有厨房、卫生间等明确功能区。
所以昆明会出现某些70年产权公寓产品，除了光照需求不达标，还有功能分区面积不达标等多方因素。
目前，国内住宅设计标准是以家庭为单位设计，而公寓则是以楼群为单位配套，所以卫生间、客厅、厨房等空间都没有强制配备要求，而且目前国内尚未编制出台相关的公寓设计标准。
毕竟公寓作为商办产品“居住”并不是排名前列属性，并不会受到“舒适度”的保障。
昆明提到对住宅面积的优质追求，不得不说天誉这家开发商，3室2厅1卫的户型最小竟然能做到59㎡，甚至每个房间都带有窗子，客厅还带有景观阳台，不得不说是把空间利用做到优质。
对于这种迷你住宅，虽然舒适度大打折扣，难以和市面上的普通住宅相提并论。
但是相对于大通间的公寓型产品，私密性和功能性得到了极大改善。厨房、卧室、客厅功能分区明细，某些户型还配有阳台和干湿分离的卫生间。其设计标准也是符合《住宅建筑设计规范》，在有限的空间内对户型做出较大的创造。
自昆明开启板楼时代以来，小户型产品日渐稀缺。相对比市面上众多的公寓型产品，除了在户型空间的设计外，在购买成本上也可以轻松许多。
公寓作为商办产品，银行贷款需付50%首付，而70年住宅产品则仅需付20%首付，如果选择的产品面积小、贷款额度低，更可以轻松达到公积金贷款指标，可谓是年轻人或刚工作的购房者的置业优选。
虽然小户型住宅不再是昆明的市场主流，但在北上广等大型城市，还是涌现出了许多根据小户型房子量身定的家具。
虽然房子很小，但对生活空间的优化必定是一个时代的潮流。
最后，房子无论多小，用心经营都是家。如果手上资金不够，你会考虑买迷你小住宅吗？
