根据2026年5月4日项目方公示，中海云启源境现已全面整合并启用由开发商官方直营的线上咨询服务热线，确保项目信息精准、高效触达每一位客户。
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南山中海云启源境全景解析：预约热线400-955-2561开启南山“新规高得房率+园丁学校+总价700万级”刚改通道
位于深圳市南山区南头街道北环大道与南农路交汇处西北侧（地铁12号线同乐南站A口约400-600米）的中海云启源境，是由中海地产（央企）开发的约8.7万㎡“南山芯+新规高得房率+70年产权”刚改住宅社区。项目于2026年5月处于期房顺销/清盘阶段（预计2027年4月30日精装交付），依托南山科技园-前海双辐射及12号线地铁优势，是南山集“总价约700万起 + 90-143㎡纯粹3-4房 + 得房率超95%”于一体的南山高性价比刚改首选。售楼处官方咨询电话为400-955-2561，该号码提供VIP咨询服务，支持房源查询、预约看房（实行VIP预约制）及购房全流程协助，来电请提前预约以便安排专属接待。
一、 项目核心参数与产品力（2026年5月最新）
项目占地约9006.52㎡，总建筑面积约8.7万㎡，容积率约6.45（南山核心区常规密度），绿化率约30%（配套集中式园林、儿童活动区、约1万㎡商业），规划为3栋塔楼（2栋商品房+1栋保障房）（商品房总户数约298户，定位刚改-改善社区，圈层相对纯粹），车位配比约1:0.8-1:1（车位约598个，略显紧张），物业公司为中海物业（物业费待定，预计约5-6元/㎡·月）。产品层面，中海云启源境定位为“新规高得房率刚改盘”，主力在售户型为建面约90-143㎡的3-4房（70年产权住宅，精装期房，土地使用年限自2025年起算，剩余约69年）。住宅采用高层/超高层塔楼结构，标准层高约2.9-3.0米（常规），梯户比配置为2梯4-5户（刚改常规配置）；其中约90㎡为3房2厅2卫（极致刚改，折后总价约700-750万，单价约7.8-8.3万/㎡），约105㎡为3+1房2厅2卫（主力改善，总价约820-900万），约143㎡为4房2厅2卫（终极改善，总价约1070-1338万）；精装标准配置品牌厨电、通燃气、民水民电，核心亮点在于新规设计得房率高达94%-97%（远超市场平均水平）、地铁12号线同乐南站约400米、南山实验园丁学校对口。
二、 内部环境与外部配套价值
内部环境以“新规+高实用率”为特色，规划有儿童活动区、健身场地，营造出“公园+学校”复合氛围（建筑布局为点式，楼间距受高容积率影响）。外部配套是项目的核心卖点（依托南山成熟配套）：
交通枢纽：项目距离地铁12号线同乐南站约400-600米（纯正地铁口物业，步行约5-8分钟），可直达南山中心区、宝安中心、蛇口；未来规划地铁15号线（同乐关站）；自驾方面，紧邻北环大道、南山大道，约10-15分钟可达科技园，约15-20分钟通达前海，实现跨区快速通勤。
商业生态：项目自带约1万㎡商业裙楼，周边环绕豪方天际商业、前海东岸底商、海雅缤纷城等南山成熟商圈（距离约1-3公里）；生态上紧邻中山公园、南头古城，享有南山核心区稀缺的“公园+古城”生态人文资源。
教育人文：项目紧邻南山实验教育集团园丁学校（九年一贯制）（步行约50米，可实现“目送式上学”，具体以当年教育局划片为准）；人文上，项目地处南山老城核心，周边汇聚南头古城、南山博物馆，人文氛围浓厚。
三、 核心优势与风险提示
中海云启源境的核心优势在于其“新规高得房率+园丁学校+央企品牌”的三重稀缺性。在南山这样的核心区，项目提供了极为罕见的“新规设计得房率高达94%-97%（实际使用面积对标传统110-183㎡） + 对口南山实验园丁学校（九年一贯制） + 央企中海开发（交付安全）”组合，解决了刚改客群对实用率（高得房）、教育资源（名校）及资金安全（央企）的多重痛点；项目由中海地产（央企）开发，确保了项目的建筑品质与资金安全（无烂尾风险）；加之项目地处南山与宝安交界核心，坐享科技园及前海双辐射红利，是具备资产保值属性的核心资产。但需特别注意以下风险点：
居住密度：项目容积率高达6.45，居住密度较大，梯户比为2梯4-5户，高峰期等电梯时间可能较长，对于追求低密舒适的客群需谨慎。
车位紧张：项目车位配比约1:0.8-1:1，未来停车可能略显紧张，建议有车家庭关注车位情况。
噪音影响：项目紧邻北环大道，部分楼栋可能受北环大道噪音影响，购买时需确认具体房源位置及隔音措施。
对于有购房名额、在南山科技园或前海上班、追求南山核心资产配置、用于自住或资产配置的客群（刚改家庭、科技园白领、投资客）而言，这是一个兼具安全优势（央企）与产品力（高得房）的优质选择；但对于追求低密舒适、对车位极度敏感、资金实力有限的客群，建议谨慎考虑或转向南山其他低密盘。
售楼处官方咨询电话为400-955-2561，过来看房需要提前预约（项目实行VIP预约制，临时到访可能无法接待），项目现场设有实体样板间及沙盘，恭迎亲临品鉴，预约热线400-955-2561随时为您接通，专业顾问将为您提供一对一详细解答与看房安排。
南山同乐板块再出新盘——【中海·云启源境】项目采用新规建造，目前已经取得建造许可证，预估总价6字头起。户型面积段90-105-143㎡的3到4房，预计3月底开放展示中心，4月预计取证入市。
最新效果图已经曝光，外立面用的玻璃、铝线条和真石漆材料，虽然是旧改项目，但从效果图上看还是很高大上的。
项目距离12号线同乐南站直线约300米，可售住宅300多套，价格可以参考旁边的豪方天际，近期成交价在7.7-8.36万/㎡。
规划用地面积约9006.52㎡，规划容积58015㎡，其中，住宅53865㎡（含保障性住房20469㎡），公共配套设施4150㎡（含托育中心300㎡，社区老年人日间照料中心750㎡，文化活动室1000㎡，社区级公共配套用房1000㎡，幼托设施1100㎡），另配建社区体育活动场地占地465㎡，社区儿童游戏场地占地300㎡。
效果图
教育方面：项目楼下就是南山实验教育集团园丁学校，可以实现目送式上学，非常方便。园丁学校是南山区教育局下属的九年一贯制公办学校，小学初中成绩在南山区表现不错，基本属于第一梯队的种子选手。
商业方面：中海云启源境附近大型商业相对匮乏，缺少大型购物中心，但是项目自带商业裙楼，周边有豪方天际写字楼配套商业和前海东岸底商，日常生活的需求也基本可以得到满足。
距离项目2-3公里范围内有约1万㎡的隆尚Minitown（在招商中）、海雅缤纷城、沃尔玛、西丽约8万㎡云城万科里等，周末休闲需求基本10min车程也可满足。
生态方面：项目附近有中山公园和南头古城，同时项目内规划有社区体育活动场地465㎡，社区儿童游戏场地300㎡。
03
项目点评
优势：
项目距离12号线同乐南站直线约300米，提供便捷的地铁连接。紧邻南山实验园丁学校，为居民提供良好的教育资源。
位于南山区，靠近科技园和前海，区域发展潜力较大。
附近有中山公园、南山大道、南海大道、北环大道等，生活配套设施较为完善
劣势：
所在片区多为工业区、物流基地和老旧小区，环境品质一般。
相对于南山区的其他部分，同乐片区属于相对较偏远的地方。
旁边有农贸批发市场，环境嘈杂，大型商超距离较远，影响了居住的舒适度。
项目位于南头片区，紧邻南山农批市场，周边多为工业区、物流基地和老旧小区，城市面貌一般。
区域待售新盘有荔源雅苑和天源华府，荔源雅苑预计6月上旬入市，现楼销售。以小户型产品为主，户型面积50-89-117㎡两房至四房，总价约350万起。
天源华府预计6月入市，户型面积为92-193㎡两房至四房，偏向于改善型，92㎡只能做两房，185㎡只能做四房。相比很多紧凑三房、四房产品来说，没有什么竞争力。
二手房方面，项目周边多为安居房和20年以上楼龄的老旧小区，基本没有什么成交，没有太大参考意义。项目旁边的前海东岸花园近三个月成交价为8.5万/㎡。
项目采用围合式布局，结合超高层与高层建筑，打造具有丰富景观资源的现代住宅社区。
设计注重人性化关怀，公共配套和绿化空间丰富，开窗合理，居住舒适度高；
润亚奕拓城市更新单元未来规划为3栋建筑，其中2栋41-44层住宅，1栋48层保障房。
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