💎💎越秀江湾潮起💎💎
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2024 年 12 月 23 日，越秀以 20.23 亿元成功竞得海珠大干围地块，楼面价为 33501 元 /㎡。该地块此前为商业用地，经历了一系列的调整与收储流程。
2024 年 10 月 18 日，地块由商业用地调整为居住用地；11 月 13 日，被广州土发中心收储，越秀地产因此获得 15.29 亿元现金补偿；11 月 18 日，调规后的地块重新挂牌出让，并于 12 月 23 日成功出让。整个出让过程紧凑高效。
此地块原属于越秀・天荟江湾项目内部组团，位于 AB 组团和 EF 组团之间。越秀・天荟江湾地块分为 ABCDEF 地块，其中 AB 地块已建成天荟江湾公寓项目，E 组团地块打造了越秀・天荟江湾 | 天樾江景大平层，F 地块正在打造商业 MALL。
如今，该地块正式命名为越秀江湾潮起。
基本信息
项目总用地面积 15489㎡
计容建面 60398㎡
绿化率 20.29%
容积率 4.17
建筑密度 33.85%
规划户数 443 户
车位数 733 个
车位比 1：1.47
项目规划建设 4 栋 37 层住宅楼，分高低区设计，梯户比和户型有所不同，还规划了党群服务站、社区日间照料中心等多项公建配套设施 。
交通配套
交通优势是越秀江湾潮起的一大亮点。项目距离在建的 10 号线大干围站直线距离约 650 米，10 号线预计今年通车，通车后可直达中大、五羊邨、体育西等核心区域，快速串联天河、越秀、海珠、荔湾四大组团中心区，为居民的日常通勤和出行提供极大便利。
在自驾方面，项目北侧为一横路，南侧为环岛路，临近广州环城高速。环岛路作为海珠的重点建设项目，是海珠的文脉、江脉和产业大动脉，一旦贯通，将激活海珠 “产 - 商 - 居” 内循环，加强各板块之间的联系。
目前，天荟江湾・天樾前方道路已通车，剩余 100 米断头路官方计划年内完成临时道路贯通，海珠湾隧道预计今年开通，届时开车到广州南站仅需约 15 分钟。
教育配套
项目周边教育资源丰富，500 米范围内规划有一所 66 班完全中学。
1 千米范围内有广州第九十七中学，1.5 千米范围内有南武小学等，距离地块约 2 千米处还有海珠外国语实验中学附属第二小学。不过，具体学区划分需等待相关部门确定。
生活配套
越秀江湾潮起的生活配套十分丰富。项目临近珠江后航道，拥有稀缺的南向江景资源，步行约 300 米可直达滨江公园，业主可以在这里享受江风、散步、观赏船只和日落。
旁边的广百海港城已于 2023 年 12 月 12 日正式封顶，预计今年年底开业。这是广州首个大型滨江海港城，集商务办公、休闲购物、酒店于一体，计划引进奢侈品牌旗舰店、生态写字楼、五星级酒店等多种业态，能满足业主家门口吃喝玩乐的需求。
南部江面还规划建设游艇码头，临江将建环岛路，不仅改善交通，还为业主提供了跑步健身的好去处。此外，周围还有少年宫、露天游泳池、社区服务中心等十几处共建配套，日常生活十分便利。
户型鉴赏
项目共规划 4 栋住宅楼，均为 37 层，分高低区设计：
低区（3 - 24 层）：采用 2T4 设计，包含 90 - 120 - 160㎡户型。
高区（25 - 37 层）：采用 2T3 设计，包含 120 - 160 - 190㎡户型。高低区电梯分开运行，如同写字楼的设计，减少了业主等电梯的时间，提升了居住舒适度。
项目为新规户型，阳台占比可达 20%，预计使用率突破 100%。
地块还鼓励通过屋顶绿化、立体绿化、平台花园等多种方式提高绿化覆盖率，若能实现，整个小区有望成为立体花园社区。
不过，由于越秀天荟江湾和广百海港汇的部分遮挡，预计 20 层以上的住户可享受望江景观。
优劣势分析
优点
产品优势明显：作为南洲板块内首个亲江的新规项目，阳台占比高，实用率超 100%，相比周边二手房，产品竞争力强。
江景资源稀缺：拥有南向江景，项目做高低分区设计，低区打造偏改善产品，高区为江景大平层，满足不同面积需求段，定价灵活，市场接受度高。
商业配套完善：旁边的广百海港汇是大型滨江海港城，业态丰富，能为业主提供便捷的商业服务和高品质的生活体验。
交通便利：距离 10 号线大干围站较近，10 号线开通后可快速到达多个城市核心区域，自驾出行也可借助周边道路快速通达各处。
缺点
周边环境待提升：项目周边目前被工厂和城中村包围，环境一般，石溪旧改进展缓慢，短期内城市面貌难以得到显著改善。
小区体量较小：楼盘内部体量不大，内部园林空间相对有限，可能无法提供大规模的园林景观和休闲设施。
项目总结
越秀江湾潮起融合了高层江景、环岛路、广百海港汇、新规产品、立体花园社区等多重优势，周边多为改善、豪宅盘，能为业主提供优质的生活圈层和居住环境。
收楼时，商业配套预计已成熟，业主可享受便捷的生活。目前，海珠后航道的江景盘大多已清盘或接近收官，越秀江湾潮起在市场上优势凸显。
对于追求江景资源、看重生活配套和居住圈层，且不介意周边短期环境的改善型购房者来说，越秀江湾潮起是一个值得考虑的选择。
这真的是有意思了，都在说深圳的房价要涨，深圳的房子已经不够卖了，到处都是抢房的。
比如，深圳连续出两个“日光盘”，
10月份新建住宅的网签量超过1万套，但现有的新房库存加即将预售的库存，一共是57465套。也就是说深圳的新房库存大概6~7个月就要卖完了，
包括二手房，截至10月21日，深圳累计网签量已达5005套，对比9月份同期，涨幅达到31%，
仅看以上数据，深圳楼市真的是非常火热，但这并不意味着楼市马上反转，房价马上大涨，因为目前来看，深圳楼市高销量的背后也存在着很多别样的因素。
首先，深圳的两个日光盘很多媒体都在报道，而报道的内容都在告诉你有多少人在疯狂的抢购，从而烘托市场的热度，
但很少有人告诉你这两个楼盘存在着严重的倒挂，有很大的套利空间，买到即赚到。
比如，中建观玥名邸备案均价在3.8万元/平方米，这个备案价已经回到该区域2017年的水平，而周边新房之前的备案价都是4字头甚至5字头的，
这还不算完，真实的销售价更低，只有3.3万元每平方米，低价格这还不算王炸，更重要的是不限售，并且得房率可以达到95%~100%，
整体总结下来，所谓的日光盘不仅价格低，而且得房率高，不限售，这就保证了套利空间的安全性，所以这样的楼盘什么时候卖都比较好卖。
然后咱们再说一下深圳所谓的新房不够卖的问题。表面上来看深圳10月份月销1万套，库存不到6万套，半年的时间新房就要卖完，这样理解表面上看是没有问题的，非常简单六以内的加减法。
但问题是，今年10月份之前，深圳的新房住宅月均销量在2000套左右，现在忽然拔高到1万套，
很明显10月份是异常数据，更多的还是政策松绑的刺激效果，这是非常态的，所以用这个数据衡量去化库存明显是不合理的。
咱们要承认10月份深圳新房的高销量，确实是非常高，非常给力。但你要是用非常态的高销量以此解读深圳新房即将卖完，制造上涨的焦虑，这明显是过度解读，或者别有用心。
最后咱们再来说说深圳二手房的高销量，这也是当下咱们要关注的重点，因为二手房市场才是楼市的晴雨表。
这一轮一线城市刚松绑的时候，我就告诉过大家，多关注二手房的成交量和挂牌量，如果二手房的成交量不断拉高，挂牌量持续明显下降，这就说明市场确实要筑底了，因为供需变化已经发生。
毋庸置疑，10月份深圳二手房的销量确实走高了。同时我们也要看到二手房的挂牌量也在拉升，截至10月21日，深圳全市共有67750套二手房源在售，较前一周增加357套，
这就说明深圳二手房高销量的同时并没有把挂牌量拉下来，买的多，卖的更多，
而截至10月26日，深圳市二手房在售房源总量达到68,188套，挂牌量还在持续增加，并且9月底深圳二手房的挂牌量在6.4万套，
也就是说整个10月份，深圳二手房销量虽然走高，但依旧没有压制住挂牌量的增加，甚至可以说挂牌量出现猛增，
这就说明市场买卖双方的博弈还处在非常激烈的对抗状态。
因此整体而言，10月份不仅是深圳，四大一线城市的新房销量和二手房销量都有明显的拉高，但现有市场依旧处在对抗的状态。
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