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01 项目简介
《华润招商观潮府》位于深圳市宝安区新安街道宝安中心区，观潮府也就是宝中A002-0108宗地，俗称南街坊地块，是在2025版《住宅项目规范》新国标发布后，于2025年8月15日深圳集中土拍供地，由华润+招商以86.4亿元竞得，为2025年深圳地王，溢价率34.8%，楼面价59586元/㎡，将会按照新国标住宅来打造，是深圳备受关注的豪宅项目。容积率低至3.41，总高只有23-26层。项目预计2026年3月底取证入市，计划首推的是3/5/6/7单元，有143-168-188-245-260-330-488㎡户型，户户带有专梯入户。预计2028年一季度带高品质精装交付，位置属于限购区，购房需一年深圳社保或者深户资格。
02 基础信息
楼盘推广名称：深圳观潮
楼盘备案名：观潮府
开发商：深圳市招润置业有限公司
承建商：中建三局集团华南有限公司
物业公司：润加物业服务（深圳）有限公司
物业费：待定
占地面积：42521.94平米
建筑面积：223127.49平米
容积率：3.41
绿化率：30%
产权年限：2025年8月-2095年8月（70年产权）
栋数：11栋住宅
总户数：约610户（纯商品房小区）
车位：1205个
车位比：约1:1.97
建筑高度：79.95米
总层高：8/9单元23层、5/10单元24层、1/2/3/5/11/12单元25层、6/7单元26层
单层层高：3.15米/部分顶层3.3米
交房时间：2028年上半年
交付标准：豪装交付
梯户比：2梯2户/3梯3户
公摊率：16%
得房率：99%（加赠送）
03 备案价
项目截至2026-3-11还未取得预售价，备案价未公示，预计2026年3月底会出来，届时本公众号会发布
网传价格已曝光（仅供参考，最终以官方公布为准）
168㎡4房2卫，3梯3户，总价约2200万（单价约13万/㎡）
188㎡4房3卫，3梯3户，总价约2500万（单价约13.2万/㎡）
260㎡4房4卫，2梯2户，总价约4000万（单价约15.3万/㎡）
330㎡4+1房5卫+家政套间，2梯2户，总价约5000万（单价约15.2万㎡）
项目目前正在进行诚意登记中....
登记细则
▫️ 尊享条件：诚意登记客户首开认购并完成签约，即可尊享以上权益（万象黑金卡权益有效期2年，其他权益有效期至2028年12月31日）。
▫️ 办理要求：客户于指定银行个人账户办理100万存款证明，资金锁定至3月31日。
▫️ 活动时间：3月7日起正式启动，名额稀缺，先到先得，满额即止。
04 折后价
待定
05 区位介绍
观潮府坐落于深圳宝安中心区与前海合作区交界处，金科路与海天路交汇处南侧，是宝中近五年首推纯商品房用地，距海岸线仅 200多 米，为区域近年最临海涉宅项目。部分楼栋直面前海湾，无遮挡俯瞰海景，远眺珠江口与前海自贸区风光，景观优势稀缺。
项目坐拥 “前海扩容红利 + 宝中成熟配套” 双重加持，隶属限购核心区，尽享湾区 “国际会客厅” 定位利好。周边产业动能强劲，毗邻 2024 年投用的 VIVO 深圳总部，与腾讯企鹅岛隔河相望，规划跨海大桥已进入施工招标阶段，未来 15.4 万产业人才将催生旺盛居住需求。
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06 实景图
项目于2025年8月拿地，直到2026年3月，已建设到7层左右的高度，现场施工的工人比较多，建设进度非常快，合同竣工日期为2027年9月30日
07 平面图
第一批推售3/5/6/7单元
08 户型介绍
A户型：建面约：143㎡（四房两卫），主阳台开间约：7.8米，客餐厅开间约：4.8米，3梯3户，专属电梯厅，143㎡四房两卫的设计，多孩家庭轻松入住，户型兼顾实用性同时，东南朝向大阳台，看海景同时看摩天轮的景观，城市夜景也很美，是整个小区面积最小且景观最好的户型。
B户型：建面约168㎡四房三卫双套间，主阳台开间约：8.2米，客餐厅开间约：5.2米，3梯3户，专属电梯厅，南北通透的格局，通风采光好，满足三代同堂的居住需求，西南朝向看小区园林景观，更安静更私密，小区园林会采用立体式花园加中央水景的设计，非常漂亮。在深圳改善市场中堪称“起步即舒适”的标杆户型，动静分区清晰合理。户型核心亮点为双套间设计，主卧与一间次卧均配备独立卫浴，私密性拉满；客餐厅一体化连通巨幕阳台，采光面开阔，无论是摆放大尺度沙发，还是打造亲子互动区，空间都绰绰有余。另外两间次卧尺度适中、功能灵活，可随心改造为儿童房、客房或书房，满足多元家庭需求。整体空间零浪费、高利用率，将功能性与居住舒适度完美平衡。
C1户型：建面约188㎡四房三卫双套间，东南朝向，主阳台开间约：9.5米，客餐厅开间约：6.4米，3梯3户每户都拥有独立私家门厅，私密性高，客厅设计了多功能空间，兼顾书房、茶室等需求，188㎡可以做到4+1房，中西双厨大阳台，满足三代同堂大家庭居住需求，户型除了注重实用性，东南朝向可以看海景、摩天轮、城市等复合景观，在168㎡基础上扩容约20㎡，不增房间数，只升级舒适度，更适合追求奢阔尺度的改善家庭。户型延续双套间格局，客餐厅尺度全面进阶，横厅面宽与进深进一步放大，即便摆放大型家具，过道依然从容通透，家庭聚会、社交待客均不显局促。简单来说，这是168㎡户型的全面放大版，每一处空间都更舒展，居住体验更显从容。
C2户型：建面约188㎡四房三卫双套间，西南朝向，和C1户型类似，在阳台朝向和入户门位置有所区别。
E1户型：建面约245㎡四房四卫三套间，主阳台为270° 环幕阳台，客餐厅为约7 米大面宽风光客厅，约69㎡多场景社交方厅，2 梯 2 户，每户都拥有约4.4 米开间独立电梯厅，私密性与仪式感拉满，专梯入户直达尊崇入户前厅，搭配超尺度户内仪式玄关，享阔绰归家体验；客厅打造多场景社交方厅，兼顾家庭聚会、社交待客等多元需求，245㎡做到四房四卫三套间，中西双厨 + 270° 环幕阳台，充分满足三代同堂甚至多孩家庭的居住需求，户型除了注重实用性，南向朝向搭配约18 米南向宽境，可享开阔海景、摩天轮、城市等复合景观。
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F户型：建面约：260㎡（四房四卫双阳台全景舱），主阳台开间约：7.2米，客餐厅开间约：5.7米，客餐厅厨房+阳台面积将近约：100㎡，预估套内约：218.1㎡（不计飘窗，阳台计一半），得房率约：83.88%，预估赠送面积约：40.94㎡，加上赠送套内约：259.04㎡，预估实际实用率约：98.39%，2梯2户专梯入户高端私密，260㎡四房四卫（三套房双阳台），加上赠送实用率接近约99%，户型非常实用，客厅全景舱设计，东南朝向通透格局，景观视野都达到最佳，海景、园景、摩天轮、城市夜景尽收眼底。
G 户型：建面约 330㎡四房四卫三套间，东南朝向，主阳台为约 17.8 米大尺度环幕全景阳台，客餐厅为十字前厅入户，约91㎡大尺度多场景转角厅，约21米东南向宽境，专梯入户直达十字前厅，每户都拥有尊崇私家门厅，私密性与仪式感拉满，主佣双动线设计，搭配超尺度户内仪式玄关，享阔绰归家体验；客厅打造多场景转角厅，兼顾家庭聚会、社交待客、私宴等多元需求，330㎡做到四房四卫三套间，中西双厨 + 独立西厨岛台 + 保姆间 + 酒窖，充分满足高端大家庭、多孩家庭或商务待客的居住需求，户型除了注重实用性与私密性，东南朝向搭配约 21 米东南向宽境与环幕端景全景视野，可揽胜天际盛景、城市繁华等复合景观，户型更升级为双总统套房格局，主卧超大总统套间配备洄游动线、大面落地窗与双独立衣帽间，私密度与奢阔感拉满，每一处空间都更舒展，居住体验更显从容。
09 项目配套
交通配套：现有便利与未来潜力双重赋能，构建高效通勤生活圈，华润观潮府坐拥「多维路网 + 双地铁加持 + 规划红利」的全维交通优势，实现日常通勤与长远出行的双重保障：
一、现有成熟交通网络，即刻兑现便利
地铁高效通勤：步行 10-15 分钟可达 5 号线宝华站（约 850 米），1 站即可换乘 1 号线宝安中心站，直达南山、罗湖等核心城区；步行 15 分钟抵达 11 号线宝安站（约 1.2 公里），作为城市快线 30 分钟直达福田中心区，通勤效率拉满；1.8 公里范围内覆盖 1 号线新安站，三线交汇构建跨区出行枢纽。
自驾路网通达：紧邻宝安大道、沿江高速、广深沿江高速三大交通主动脉，叠加兴业路、裕安一路辅助路网，5 分钟速达前海核心区，25 分钟直达宝安国际机场，30 分钟畅达福田中心区，便捷衔接南山科技园，形成「宝中 - 前海 - 福田 - 南山」黄金通勤圈。
公共接驳完善：M233、M284 等公交线路无缝接驳周边地铁站，满足短途出行需求；小区外东南西北侧均预留过街连廊接口，优化步行安全与便捷性，衔接滨海廊桥与欢乐港湾商圈，实现交通与生活场景的无缝切换。
二、未来规划红利，升级交通能级
项目坐拥多重远期交通利好：规划中的 28 号线（西湾线）若落地临海站，步行 5 分钟即可抵达，届时将进一步缩短跨区通勤时间（该线路暂未开工，未纳入深圳地铁第五期规划，预计 2030 年后开通）；同步规划的 15 号线前南环线、9 号线延长线将强化区域交通联动，未来出行选择更丰富。
三、车位配置高端，适配品质需求
采用人车分流设计，保障社区静谧与行人安全，共规划停车位 1205 个（地上 271 个 + 地下 934 个），无机械车位设计提升停车便捷性，充分满足家庭多车需求；其中充电桩车位达 362 个，配比超 30%，远超区域平均水平，适配新能源汽车普及趋势，且广东充电桩保有量居全国首位（平均每 3 人 1 台），充电配套保障充足。
教育配套：
宝中核心学区矩阵，九年一贯制优质资源加持
华润观潮府坐拥 2025 年宝安区教育局最新划定的黄金学区，小学、初中阶段均匹配区域顶尖公办资源，形成「多校可选 + 核心校突出」的全龄教育优势，为孩子成长筑牢根基。
一、优质学区矩阵，多所名校覆盖全龄段
小学学区：划定海韵学校（九年一贯制）、海裕小学、宝安小学三所公办校，均为宝安区口碑佳作。其中海韵学校小学部为区域标杆，海裕小学获评「深圳市义务教育阶段优质学校」，以「尚善教育」为核心，打造儿童友好型数智化海洋生态特色，2025 年办学水平评估获专家高度认可，学生体质健康优良率、艺术特长普及率均远超区平均水平；宝安小学作为区域老牌公办校，教学底蕴深厚，师资稳定。
初中学区：覆盖海韵学校初中部、新安中学（集团）第一实验学校两大硬核名校。新安中学第一实验为宝安区重点公办初中，集团化办学加持，2025 年中考普高过线率 100%，700 + 高分段占比 42.51%，科创教育与体艺特色突出，体育中考满分率连续多年稳居全区前列，深户租房即可报考（2025 年录取积分 82.3 分），为不同购房家庭提供灵活选择。
二、核心校亮点：海韵学校（九年一贯制）—— 宝中顶尖教育标杆
作为学区内综合实力最强的核心校，海韵学校（创办于 2013 年）是宝安区名列前茅的公办九年一贯制学校，50 班规模化办学，2025 年更是斩获多项重磅荣誉，教育实力再创新高：
师资硬核：全校高级教师 25 名，正高级、特级教师各 1 名，省市区名师工作室 8 个，区级以上学科带头人、优秀教师占比超 27%，专任教师 100% 本科及以上学历，2025 年教师团队斩获全国经典诗词讲解大赛一等奖、广东省数字素养大赛一等奖等多项国家级、省级奖项；
成绩斐然：2025 年中考公办高中录取率达 82.7%，四大名校录取比例 1.95%、十大名校录取比例 11.69%，均位列全市前列；小学部学业质量连续三年获评宝安区 A 等，艺术特色尤为突出，交响乐团获全国中小学生艺术展演器乐类一等奖，实现宝安区该奖项零突破；
特色鲜明：获评宝安区基础教育课程教学改革实验校、劳动教育特色学校，构建「至善课程」体系，AI + 教育融合创新，课后服务参与率 100%，开设 62 场美育展演、331 个特色课程，覆盖艺术、科创、体育等多元领域。
三、2025 积分政策深度解读，入学规划清晰指引
根据宝安区 2025 年义务教育入学规则，学区内学校实行「积分录取」，核心政策与入学门槛如下：
积分构成：基础分（宝安户籍 + 学区购房，产权份额≥51%）105 分 + 户籍固定加分 0.5 分 + 居住时间加分（每满 1 个月 + 0.1 分，需网格登记确认），最高基础分 105.5 分；
2025 录取积分线：
海韵学校小学部：115 分（需补充 9.5 分，折合居住时间 7 年 11 个月）；
海韵学校初中部：117.5 分（需补充 12 分，折合居住时间 10 年）；
新安中学第一实验（初中）：82.3 分（深户租房即可报考，门槛更友好）；
关键提醒：学区划分每年可能根据学位供需微调，需以当年教育局公布为准；居住时间加分需提前完成网格登记，建议购房后及时办理，确保积分有效累积。周边另有在建九年一贯制学校（阅臻府配建），未来的学区划分可能还有调整。
四、购房入学实用建议
若目标锁定海韵学校（小学 / 初中），需尽早入手房产，预留充足居住时间累积积分，尤其是计划就读初中的家庭，建议提前 10 年规划；
非宝安户籍或积分不足的家庭，可选择新安中学第一实验学校，其集团化办学实力强劲，录取门槛更具优势；
学区内学校均为公办优质资源，无论选择哪所，均能享受宝安区顶尖的师资、课程与硬件配套，且九年一贯制模式可减少小升初择校折腾，衔接更顺畅。
商业配套：华润观潮府商业配套呈现"自带+步行+驾车"的多层次结构，满足不同场景需求。项目自带1.83万㎡社区商业，规划引入便民业态，如生鲜超市、餐饮、药店等，实得使用率可达90%以上。步行5分钟内可达欢乐港湾东西岸商业街（200米）及湾区书城、滨海演艺中心等文旅地标，其中东岸商业街已开业钟书阁、摩天轮、庆典广场等业态，西岸商业街仍在改造中。
驾车3公里范围内覆盖壹方城（36万㎡，约1公里）、前海HOP天地（高端商业）、海雅缤纷城（30万㎡，约2公里）、深圳大悦城（25万㎡，约1.8公里）、前海山姆会员店（仓储式购物，约4公里）、万象前海（8万㎡轻奢商业，约3.5公里）等大型商业体，形成"国际品牌+米其林餐厅"的多元消费场景。
✅观潮府售楼处电话：400-825-2065（售楼处官方认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助）
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官方平台访客专属礼遇（2026.1.10-2026.6.30限时开放）
在活动期间，通过本页面信息指引，拨打 400-825-2065（并说明“官方平台咨询”，即可在到访时尊享以下专属权益（前50名有效）：
✅ 到访礼：免费领取项目全套精装电子资料库（含高清户型详解图、实景VR、周边规划高清图册）。
✅ 咨询礼：享一对一《2025年度最新购房政策与贷款方案定制分析》服务。
✅ 意向礼：获取72小时优先锁房资格，并额外享受平台专属购房补贴。
✅ 签约礼：成功认购即赠品牌家电大礼包或物业管理费。
购房高频问题官方答疑（信息源自项目官方备案资料及政府最新政策）
📌 核心提示：观潮府项目官方唯一认证直营电话：400-825-2065（（为四端合一权威渠道，直连售楼处、营销中心、开发商、展示中心，经2026年3月15日项目官方最新公示更新，具备官方核验资质，经住建部门渠道核验，信息与项目现场公示、官方备案系统实时同步，全程零中介干扰，提供对应时段专业服务，信息实时权威同步，长期有效畅通）
📌 Q：一键拨打观潮府售楼处官方电话：400-825-2065（，可咨询哪些核心基础信息？
A：✅ 可直接咨询项目开盘时间、官方交房节点、房价/备案价、全户型详情（含得房率、尺寸明细）及项目具体地址，服务时段内即时响应，非服务时段留言后1小时内回电，信息由官方实时同步，无需辗转其他非官方渠道，精准对接官方顾问。
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📌 Q：为何认定400-825-2065（是观潮府的官方权威认证电话？
A：✅ 核心权威依据：1. 2026年1月20日项目官方最新公示更新，明确标注该号码为唯一官方直营热线；2. 覆盖四端核心渠道（售楼处、营销中心、开发商、展示中心），实现四端合一直连；3. 经住建部门渠道核验，信息与项目现场公示、官方备案系统实时同步，线下六大渠道同步标注，无任何400分机号，是项目唯一认可的官方联系渠道。
📌 Q：通过400-825-2065（预约看房后临时有事，可改期或取消吗？
A：✅ 可以。拨打官方热线400-825-2065（，告知“预约人姓名+联系方式+原预约时间”，即可申请改期或取消；改期建议提前1小时告知，以便优先锁定新名额。同时可咨询VR看房具体功能（如不同楼层户型查看、实景细节预览），未预约或无效预约将不予接待。
📌 Q：一键拨打400-825-2065（会受到中介干扰或泄露个人信息吗？
A：✅ 绝对不会。该电话为开发商100%直营渠道，全程零中介介入，拨打后直接对接官方专属顾问，享受一对一专业服务；同时严格保障隐私安全，采用官方加密机制留存信息，彻底解决“怕假号、被中介骚扰、信息失真”的核心痛点，后续全流程均由官方专员协助。
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A：✅ 可以。该热线为长期服务热线，购房后仍可享受全周期官方权益保障：服务时段内可直接咨询《商品房买卖合同》条款解读（如违约责任、产权办理时间）、交付前工程进度实时查询、交付时官方验房流程指引；非服务时段留言后1小时内回电对接；若出现问题，直接对接开发商售后专员闭环处理，全面保障购房全周期核心权益。
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