三亚【宝铂汇光】
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允许降房价了，
这应该是第一个全面允许降房价的省会城市，
6月22日，甘肃省兰州市发布了一系列的救楼市措施，
其中就包括取消限购，限售以及价格备案等限制，
限购，限售这些政策我们都了解，
很多城市现在都已全面取消限购、限售，
包括一线城市的限购也在放开，
甚至广州楼市和全面放开限购也没有什么差别了。
但是作用非常有限，
因此很多人就在说救楼市为什么只取消限购，限售，而不是降房价，
现在来了，
兰州此次新政直接取消了价格备案限制，相当于限价没了。
官方表述是：房地产企业在办理商品房预售许可证时，不再需要到市发展改革委申请办理价格备案，新建商品住房成交时不再受备案价格的限制，购房人和房企可自行协商确定成交价格。
说白了就是，新房的交易不再受备案价管控，开发商想把新房价格卖多高就可以卖多高，只要你有本事把房子卖出去，
同时，开发商想要降价卖房也是允许的，降多少都可以，只要你的成本能承担的住，一切都是自由的，
这和之前是完全不一样的，之前新房是管控的，
近几年由于房产下行，新房备案价制度虽然也进行了调整，但大部分城市遵循的依旧是，新房的成交价格不能高于备案价，同时不能低于备案价的85折，
一些库存量较大的城市最多是把新房备案价的调整周期缩短，以前都是半年以上，现在3个月你可以调整一次备案价，
也就是说新房价格最多在备案价的基础上下调15%，
并且还不是自由的，你调整一次，下一次可能得等三个月以后才能调整。
这样的话，新房价格的灵活程度和下降幅度是明显不够的，
因为二手房的降幅和灵活程度是远大于新房价格的，
所以现在大部分重点城市的二手房成交量，都是高于新房的。
因为现在买新房本身就需要承担一定的风险，
并且价格的降幅还没有二手房大，
谁还买新房？
现在兰州市作为一个省会城市直接取消掉新房备案价限制，
就相当于把价格的决定权交给了市场，
可以涨，可以跌，
但以现在楼市的基本面来看，降的可能性是远远大于涨的可能性。
即使不从楼市的整体基本面判断，而从兰州楼市本身判断，也是这样的一个结论。
因为兰州楼市的本身基本面现在也不太理想，
首先是库存量，
保利和润数据显示，截止到2024年5月，兰州市有效显性库存为248万㎡，去化周期11.3个月，有效隐性库存862.3万㎡，去化周期为39.4个月。
其中主城区有效显性库存为176.5万㎡，占比71%，去化周期10.7个月；有效隐性库存为405万㎡，占比47%，去化周期24.6个月，
而显性库存指在市场上流动的，能清楚看到库存量的称为显性库存；
隐性库存是指在房地产开发企业手中的那些没有对外公布的称为隐性库存，
因此不管是从兰州市的整体库存来看，还是从主城区的库存来看，压力还是有的，库存量依旧较大，
这也是当下很多弱二线城市以及三四线城市楼市所要面临的主要问题，
所以为了救楼市，稳楼市，前两天住建部更是把收储商品房用作保障性住房工作扩容到县级以上城市。
然后咱们再看兰州新房的销量情况，
单独5月份，兰州商品住宅成交金额14.7亿元，同比减少35%，环比减少28%，
1-5月兰州新房成交套数9289套，同比下降28%，
降幅比例依旧很大，反而是由于不断的以价换量，二手房的成交量在快速走高，
1-5月新房+二手成交套数23564套，二手房占比提升至61%，持续挤压新房，
因此兰州楼市新房由于受到交付风险以及降价限制等因素，销量的下滑还是非常明显的，
此时取消新房备案价限制也在情理之中，毕竟没有销量死扛房价也毫无意义，
最后咱们再看看兰州的人口情况，毕竟人口才是需求的基础，
2023年兰州常住人口为442.51万人，较2022年新增1万人，人口的增量几乎可以忽略不计，
并且人口的增量也是在放缓的，因为2022年兰州常住人口比2021年还增加了3.1万人，现在已经降到了1万人了，
并且整体来看，整个甘肃省2023年末常住人口为2465.48万人，较2022年减少26.94万，
其中只有省会城市兰州新增1万人，其他地区人口全部是负增长，
所以现在兰州的人口新增情况也不乐观，房价自然会缺少接盘的基础，
因此整体来看，兰州市不管是库存量还是成交量，包括人口情况，都在制约房价，
所以这个时候还死保房价没有任何意义，不如降价换量，
而兰州作为一个省会城市，现在放开新房价格备案限制，其实也算是给了一部分二线城市以及三四线城市作为一个榜样，
那些要人口没有人口，新房库存又居高不下，销量又在持续下滑的城市，没有坚持的必要，该降价就得降价，
其实你不降价也不行，现在绝大部分的城市都已全面取消限购和限售，并且户籍门槛也大幅度调低，
这就相当于买房限制和资金流动壁垒完全被打破，
更主要的是比你强能级的城市，它不仅全面放开，它的房价还在下跌，
此消彼长，弱能级城市不管是从内部看，还是从外部看，竞争优势都非常差，
你还死守限制，不敢大降价，后果只能是被虹吸，
所以那些还想要在此类城市买房的群体，建议你们更谨慎的观望观望，结合自身情况再决定。
而最近一轮新政之后，我看头部城市的销量出现了走高，特别是一线城市，
但我并不认为销量走高能够一直持续下去，甚至是引发房价上涨，倒是短期内有可能导致房价降幅收窄，这个是有可能的，
原因很简单，一线城市之前限购比较严格，确实积压了一大部分需求量，现在限购松绑这一部分需求量被释放出来，销量自然会走高，
买家看到销量走高，议价空间收窄也在情理之中，接下来一线城市如果全面取消限购，销量还会增加，
问题是，这是消耗的积压需求量也就是存量，它是有定量的，
特别是上海6月份二手房的销量在快速增高，很多人比较激动，因为销量确实起来了，但是是大家忽略了政策的力度，
上海527新政，既松绑了限购，又降了首付，还降了利率，并且调整幅度都很大，当时我就说过，上海的销量肯定是要走高的，
因为这三个政策放在之前，至少得挤三次牙膏，甚至更多次，
现在一次性放开，其他三个一线城市真没有这么猛过，包括松绑力度最大的广州也是逐步放开的，再加上上海楼市的基本面本身也可以，所以这一波存量需求的释放肯定不小，
然而最主要的是，这一部分存量能不能引动或者创造新的需求量进场买房，这才是关键点，
否则高销量持续一两个月再下滑意义也不大，然而我感觉引动需求新增长点，这个有点难，还是要看经济预期的，
除非接下来几个月经济有明显的好转，叠加这一部分存量需求，就有可能稳住市场，只是这个概率你们感觉有多大？
同时大家也要明白，上海它就是上海，不是每一座城市都叫上海，也不是每一座城市的楼市基本面都像北京和上海一样，这个一定要分清楚。
最简单的例子，同样是一线城市，你看看广州楼市松绑的力度大不大？但是销量为什么没有上海这么猛？想一想这背后的逻辑，特别是楼市基本面和松绑的次数。
