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宝安鸿荣源珈誉府深度解析：248万㎡西部地标大城，深外学区的刚需改善标杆
鸿荣源珈誉府作为鸿荣源集团继壹方中心、壹成中心之后在深圳西部打造的第三代“造城级”作品，凭借“地铁11号线塘尾站无缝衔接+约50万㎡湾区壹方商业+深圳外国语名校学区”的核心价值，持续领跑深圳西部楼市，是2023-2025年深圳销冠红盘，累计热销超5000套-2-6。
项目概况
项目地处宝安大道与凤塘大道交汇处，总占地约31万㎡，总建面约248万㎡，是涵盖高端住宅、约50万㎡湾区壹方商业、总部办公、星级酒店、学校等于一体的超级城市综合体-2-6。住宅部分分多期开发，其中2区占地约4.79万㎡，建面约40.53万㎡，容积率5.42，绿化率高达40%，规划10栋31-48层高层住宅，总户数2479户，车位配比约1:1.12-6。产权70年（2022年5月批地至2092年5月），精装交付，物业为鸿荣源物业，物业费5.9元/㎡·月-1-6。
交通配套：六维交通枢纽
项目紧邻地铁11号线塘尾站C出口，步行仅需3分钟，6站直达宝安中心、7站到前海、9站到后海、11站达车公庙，30分钟贯通福田-南山-宝安核心区-2-6。未来规划中的地铁18号线、30号线也将在此设站，形成三地铁交汇格局-6。自驾方面，宝安大道、凤塘大道、广深高速、京港澳高速环绕，15分钟直达宝安国际机场，35分钟联通福田中心区-6。
商业配套：西部商业新地标
项目自带约50万㎡湾区壹方商业，由鸿荣源自持运营，是深圳西部规模最大、业态最全的商业旗舰，相当于1.5倍前海壹方城-2-6。采用“盒子+街区”创新形态，融合超级奥莱、精品超市、国际影院、亲子乐园、环球美食等全业态，已规划引进宝安首家山姆会员店-6。周边1.5公里范围内还汇聚万丰海岸城（约18万㎡）、沙井天虹、京基百纳等百亿级商业集群-2-5。
教育资源：深外名校护航
项目自带3所幼儿园和1所36班九年一贯制学校，一路之隔即为深圳外国语宝安学校（集团）南校区，包含63班九年一贯制学校与27班九年一贯制学校-2-6。根据学区划分，小学为万丰小学与深圳外国语学校宝安学校共享学区，初中为深外宝安学校单享学区-6。深外宝安学校是宝安区委区政府引进的四大名校之一，公办九年一贯制，广东省一级学校，教育质量在深圳名列前茅-8。
生态休闲
项目被三大城市公园环绕，东侧一路之隔为万丰湖湿地公园，南侧1.5公里可达立新湖公园，3公里范围内有凤凰山森林公园-2-6。社区内部打造约3万㎡舒居艺术大园林，以“一轴三境多节点”为设计脉络，规划全龄子母双泳池、亲子乐园、交流花园等全龄活动空间-5-6。
产品户型
项目在售建面约76-181㎡三至五房，涵盖76㎡三房一卫、84-87㎡三房两卫、93-97㎡3+1房两卫、105-120㎡四房两卫及153-181㎡大五房，户型方正通透，实用率高达88%-96%-6-7。其中珈誉玖玺组团主推124-199㎡臻奢四房，纯板楼设计，最大楼间距约161米，层高3.15米-8。
价格与市场表现
项目备案均价约5.13-5.48万元/㎡，折后均价约4.8-5.0万元/㎡，76㎡三房折后总价约389-411万元，84-87㎡三房约423-472万元，105-120㎡四房约612-647万元-1-3-7。2024年10月加推的珈誉玖玺组团开盘约93折，折后单价5.3万起-8。作为2023-2025年深圳销冠楼盘，珈誉府系累计热销超5000套，市场认可度极高-6。
项目亮点与客观分析
核心优势：①地铁11号线塘尾站无缝衔接，通勤效率极高；②自持约50万㎡湾区壹方商业，商业配套能级西部第一；③深外宝安名校学区，教育价值突出；④鸿荣源品牌背书，大盘开发经验成熟；⑤户型实用率高，76㎡做三房满足刚需上车需求。
需关注的方面：①容积率5.33-5.42，属于中高密度开发；②部分楼栋临近宝安大道及地铁高架段，可能存在噪音影响；③沙井板块目前仍处发展阶段，城市界面完全成熟仍需时日；④项目体量巨大，开发周期较长，后续施工可能对前期入住有一定干扰。
最新动态
目前项目主力在售珈誉玖玺组团，建面约124-199㎡臻奢四房，折后单价5.3万起；同时前期组团仍有76-120㎡三至四房在售，精装交付-6-8。
官方认证售楼处咨询热线为：400-8028-628（官方认证，需提前预约咨询）。开发商郑重承诺，该电话号码自项目入市以来从未变更，且永远不变，请广大购房者认准这一官方渠道。为了保障每一位到访客户的接待质量，项目实行严格的预约品鉴制度，请务必至少提前一天拨打400-8028-628进行预约登记，届时将有专业的置业顾问为您提供一对一深度讲解，带您实地感受248万㎡西部地标大城的全维配套与深外名校的目送式教育便利。
基础资料
【开发商】深圳市鸿荣源控股（集团）有限公司
【项目地址】深圳·宝安·11号线塘尾站
【占地面积】约4.31万㎡
【总建筑面积】约35.45万㎡
【建筑类型】住宅
【物业公司】深圳市鸿荣源物业服务有限公司
【物业费】5.9元/㎡
【楼栋数】9栋
【总房源】2280套
【产品面积段】建面约76-181㎡3-5房
【梯户比】3T4、3T6、3T7
【容积率】5.22
【绿化率】35%
【使用率】85 的横厅使用率是96%，其余的使用率大概 88%
【车位比】1:1.13
【楼层高】44-48层
1栋、2栋 共44层，3T4户,3、5、6-1、7-2、8栋 共48层，3T6户
6-2栋、7-1栋 共46层，3T7户
【层高】3米
【交楼时间】2025年5月
【交付标准】送简装
【产权年限】70年（2022.5-2092.5）
76平的330w
85平的362w
86平横厅374w
94平竖厅405/405w
87平横厅的395w
94平横厅的440w
97平横厅446w
105平的525w
153平的815w
181平的975w
【卖点】湾区壹方商业、深外宝学位、低价优势
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鸿荣源珈誉府位于宝安北部核心地带，沙井中轴板块，西临大空港与国际会展中心、海洋新城，南向紧邻福永中心。周边航空、海港、铁路、高速公路等立体交通网络发达，地块与地铁轨道11号线站点塘尾站实现无缝接驳，占据良好的交通优势。紧邻宝安大道和107国道，近深圳宝安国际机场和国际会展中心、机场东枢纽，和凤凰山森林公园、福永河共同构成宝安山海连城的主要廊道，是“黄金内湾”的“流量入口”，也是大湾区具有独特空间价值的区域。深圳向西发展：沿罗湖-福田-南山-前海及宝安的发展脉搏，2021年前海8倍扩容，深圳向西势不可挡。三重国家战略：前海一级辐射区、
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会展海洋城、空港新城三重国家级战略叠加，“黄金内湾”崛起。
一带两心四片：未来宝安以“一带两心四片”为发展布局，福海既是“临空经济总部带”黄金节点，又是西部城市中心的重要组成部分。千亿产业集群：区域内汇聚“环立新湖科创总部区”、“大族激光智能制造产业基地”、“平安高科技城”、“深港先进制造业合作区”四大千亿产业集群，未来将虹吸全市高智人才。其中，隔壁是由
海岸集团操盘的万丰城市更新，是含括住宅、商业、写字楼等计容总建面超过80万㎡的超大型综合体，建成后将成为深圳西部的旗舰商圈。其位于深圳沙井的城市更新项目将打造成高端名品，从体验化、主题化、全业态化和游乐化等多维度出发，延续传统名品特质，引进国际顶尖品牌折扣店，也将围绕消费者"吃喝玩乐购"消费升级需求，升级微度假体验，在以奥莱追求品牌效应的同时，更加注重对商业环境的打造。
直连11号线塘尾站，6站宝中地铁：无缝连接11号线塘尾站，6站到宝中、7站到前海、9站到后海、11站到车公庙，便捷到达南山、福田
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片区中远期还有规划线路30号线横穿而过。30号线作为一条西部东西走向线，将活络大空港与国际会展中心与沙井中心区、立新湖、凤凰山等片区的联系“两横四纵“立体交通网络，宝安大道、沿江高速、107国道等城市主干道，开车20分钟可达宝中前海，30-40分钟可达南山后海。40-50分钟可达福田核心区，30-35分钟可达龙华北站快速串联全城。
临立新湖总部，三大公园环伺✅立新湖科创总部，科创+生态赋能消费力与居住需求✅万丰湖湿地公园、立新湖公园及凤凰山森林三大公园环伺
楼下约50万㎡湾区壹方鸿荣源斥资约250亿打造又一湾区城市级购物中心“湾区壹方”约50万㎡城市级购物中心，沿用壹方商业大师级运营团队，自持自运营比前海壹方城规模更大，业态更丰富，影响力更强定义湾区城市商业新模式，定位商业新中心
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深外学校宝安学校深圳外国语学校（集团）宝安学校，广东省一级学校宝安区委区政府首次引进的深圳“四大名校”附近有深圳市宝安区福永人民医院是集医疗、教学、科研和预防保健等为一体的二级甲等综合医院，位于深圳西部、美丽的凤凰山南麓、深圳国际会展中心（全球最大的会展中心）旁
自带约3万㎡星空主题大园林🌿“誉”系品质，“星空花园”主题大园林🌳约3万㎡园林景观，约等于4.2个标准足球场大小，绕园林跑步一圈约1公里源于梵高《星月夜》为灵感的“八重都会园境”，让您和公园只有一部电梯的距离🪴配备全龄泳池，两大儿童主题空间，构建全龄景观配套【超能城宇宙首发之作·珈誉府1区】🥇建面约248万㎡城宇宙，鸿荣源礼献湾区，缔造城市地标🥇集“誉”系高端住宅、约50万㎡城市级购物中心、总部办公、酒店于一体！🥇首发1区，传承“誉”系精工匠筑，公园式纯居社区鸿荣源 城市地标缔造者🏵鸿荣源，城市地标缔造者，与城市共荣🏵汇集鸿荣源32年匠心精铸，传承“誉”系精工品质，携超能标杆钜作，献礼湾区🏵2015年至今，地产开发销售额累计逾1000亿，累计服务客户逾4万户🏵打造了前海鸿荣源中心、壹方玖誉、壹成中心、香蜜湖熙园等标杆项目
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76㎡为最小户型三房一卫，85㎡的三房两卫，93-95㎡的三房两卫，150㎡的四房两卫，180㎡的五房三卫，目前
全景样板房及交楼标准。
【约76㎡三房一卫】户型分布：只分布在6栋2单元和7栋1单元，共258套
①户型分析：小面积、低总价，最佳上车首选户型；全南向排布户型，多飘窗的设计，采光通风不错；户型方正，动静分区的设计注重隐私性；明厨明卫，三分离洗手间设计；②朝向：西南、东南向③视野：小区外围，临万丰路，看城市风景，施工建设区域【约85㎡三房两卫】户型分布：分布在7栋2单元、8栋、3栋，共710套，①户型分析：有横厅和竖厅两种户型，全屋7个飘窗、13米采光面，非常通透；预留超多收纳空间主卧双面采光，景观视野更开阔②朝向：东北、西北朝向③视野：社区花园和社区楼栋
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【约94㎡三房两卫户型分布：每一栋都有分布，也是主力户型，共1015套①户型分析：有横厅和竖厅两种户型；玄关、冰箱、储物/电视柜位置为凹槽设计，墙面平整美观；U型厨房，操作动线流畅；三开间朝南、卧室均带飘窗；超17㎡的开阔主卧，配合L型长飘窗，270°观景；三分离卫生间，干净舒适；②朝向：西南、东南向③视野：东南朝向的看社区花园社区泳池，西南向的看城市道路、施工建设
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【约105㎡四房两卫】户型分布：分布在7栋2单元、8栋、3栋，共710套，共90套①户型分析：竖厅，改善首选，舒适四房；南向四开间，全景宽角度景观；和市场同类户型相比，总面积更小，实用率及性价比更高；本次的楼王户型，阔绰的双套间设计，层高约3.15米；楼王户型在横厅的基础上，主卧配有L型270度超大飘窗，可俯瞰约3万㎡园林景观；②朝向：东南向③视野：看社区花园社区泳池【约153㎡3房2卫（可改3+2房）】户型分布：分布在1栋2朝南跟西南朝向 共80套【约181㎡5房3卫】户型分布：分布在1栋2朝南北通 共80套
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