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今年，青岛新项目在产品迭代上还是挺快的，有进步的地方，值得分析。
上周分析过新项目——青特郑庄的70地块（70地块），面向市区改善，上市得年底。
这次再分析金茂锦棠，是高新区新盘，前两天有部分产品信息释放。
如果你是住高新区及周边，是地缘性改善；
或者住市区，预算不高，想买个大平层，可以关注下。
以前，改善盘有风格鲜明，也多数“老钱风”。今年变化大，出现迎合年轻改善人群的审美和生活方式的产品。没办法，市场不好，产品的颗粒度一定要细。售楼处电话400-8787-098接通后输入5678【营销中心】
一个是城阳白云山板块的青特璟云，主打年轻派高奢，这是它目前出街的大门的风格。
另一个就是金茂锦棠。下面这是它的立面、大门效果图，简洁大气的现代风格，是年轻人的审美。
下面这张图是金茂锦棠的下沉庭院效果图。我看到两个创新点，是“青岛最年轻的下沉庭院”，后面会讲到。
一、地段位置分析
位置是在高新区河海相交的地方，生态环境一流，靠近葫芦巷主题公园、澜湾艺术公园生态景观区域。
南边是青岛中学，离览秀城1.1公里。售楼处电话400-8787-098接通后输入5678【营销中心】
金茂在高新区开发中欧国际城，有十年多，是城市运营级别的大盘，地缘客户对金茂认知足够深。
二、户型配置分析
金茂锦棠容积率是1.6，建面10万平米。
10万平，在今天市场绝对一个大盘。不出意外是分两期开发，我在中间画了一条红线，猜的哈，大概齐，以售楼处说法为准。售楼处电话400-8787-098接通后输入5678【营销中心】
一共规划了15栋8-11层洋房，9栋14-17层小高。
户型面积是125平、140平、150平、192平，然后是219平、267平的顶复，约10套吧，一共700多户。
能看出就三类户型——
一、125平米，入门改善面积段，占了30%多。预算有限，不太需要大房子改善的客户，关注这个户型。
二、140平、150平，两个户型面积差不大，总价不会差太多，占了50%以上，绝对主力。
150平的楼座分布在社区中心景观和东侧临河景观的位置，这是两个户型主要区别。
3、192平以上的大平层产品和顶复，在沿河景观的9号-13号共5栋楼上，直揽河海相交的景观，属于终级改善产品了。
如果是这样，首推是125平、140平、150平三个户型。
价格现阶段不便预测，如果按中欧滨湖国际1.2万以上的单价，125平米总价150万，按这个价格中枢估算。
首期推盘大概率会选南面组团（如下图），因为大门、下沉庭院、会所等实景展示的元素，都在这里。
三、高定会所
从效果图看，锦棠下沉庭院引入两个在青岛是创新性的设计——
1、会所内双层挑空，临巨幕的落地玻璃窗，与下沉庭院形成对视，这种会所空间感之前在青岛没有过。
如上图，是济南的保利云上璟誉的会所，类似空间设计，可参考。
2、下沉庭院向上，有不同标高向上的台地，设置观景平台，引导居住者从不同角度赏园、驻留，增加下沉庭院的互动参与。
在高新区项目中，有中欧滨湖国际珠玉在前。因此，新项目锦棠的会所规模和品质不会弱，必须要有迭代。
金茂锦棠有2200平的泛会所空间，汇集健身、书吧、球类等功能空间。
从定位讲——
棠系以全龄友好为底色，倡导家庭陪伴、亲子成长和元气活力，创造“室室美满”的生活场景，营造“壹里繁华”的社区生态。
棠系相对年轻的客群，一公里之内的年轻商业业态配套，是重要的配置。
这是锦棠商业街区，繁华和烟火气也会它的一个标签。
金茂新产品体系是“金玉满堂”四个系列，今年在青岛落地两个新产品系。一个是璞系，是世园的27地块。另一个“棠系”就是金茂锦棠。
以前做成长家庭的产品，卖点主要在户型，再做个分年龄的儿童活动区就差不多了。但看金茂锦棠，会所、大门、立面、下沉庭院各方面都要做到位，切合客群审美，更讲时尚，是妥妥的迭代产品。
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