宁波华润・星湖湾（中国湾头・星湖湾）完整楼盘介绍
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项目为华润置地 27 万方滨水综合体大盘，位于宁波江北湾头国际滨水 CBD，分70 年住宅（星湖湾住宅）、40 年公寓（星湖湾公馆）、写字楼、滨湖商业多业态，是华润「大江大河」系列滨水封面作品，2023 年底整体交付，现已成熟入住。
一、基础概况
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区位地址
宁波市江北区湾头路，湾头「九岛一心」核心，内环约 12 公顷星湖，三面姚江环绕，双水系景观资源稀缺。
开发与物业
开发商：央企华润置地（项目公司宁波鸿益置业）
物业：华润自持物业
住宅物业费：3.25 元 /㎡・月
公寓 / 商业物业费：6.5 元 /㎡・月
总建面：约 27 万㎡，占地 8.97 万㎡，容积率 2.46，绿化率 30%
住宅总户数：1800 户，车位配比 1:1；公寓仅 94 席低密产品
交付时间
住宅 2023 年 12 月精装交付；星湖湾公馆 LOFT 公寓为现房，精装软硬装可选，即买即住
二、两大主力产品区分
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（一）70 年住宅（中国湾头・星湖湾，已售罄）
1. 户型面积
建面约 95-185㎡湖景精装高层 / 大平层：
刚需改善：95/112/114㎡ 三房两厅两卫
主流四房：136/139㎡ 四房两厅两卫（横厅、双阳台、全景湖景）
顶豪大平层：160-185㎡，270° 星湖 + 姚江双景，大尺度观景阳台
2. 精装标准
全屋中央空调、地暖、新风三大件，一线品牌厨卫精装交付；临湖边套可直面整片星湖湖面，视野无遮挡。
3. 二手行情（2026 年 7 月）
小区均价约 35300 元 /㎡；139㎡湖景四房总价 420-500 万，185㎡一线湖景大平层 700 万 +。
（二）40 年商业公寓｜星湖湾公馆 Lake+（在售现房）
1. 核心亮点（宁波稀缺）
层高 4.5 米 LOFT 复式，可隔双层，得房率最高超 150%；支持双钥匙，自住 / 出租两用
户户通天然气、民水民电，大幅降低居住成本，区别于普通公寓
仅 94 席低密 2-5 层多层公寓，头排一线湖景仅 36 套，资源稀缺
2. 户型面积
建面 40-136㎡，主力 45-98㎡小户型：
45-60㎡：刚需自住、单身公寓、出租优选，78 万起
90-136㎡：带露台大复式，可做小型工作室、私人会所
3. 交付
精装现房，软硬装配齐，拎包入住，综合体共享地下车库。
三、周边配套（5 分钟成熟生活圈）
1. 商业配套（一路之隔）
江北万象城 + 山姆会员店，滨湖自持商业街、1872 商业街区，餐饮、影院、超市一站式配齐。
2. 交通出行
地铁：7 号线湾头站，步行约 500 米直达
主干道：环城北路、湾头路，快速通达天一广场、奥体中心、江北万达
3. 生态景观（7 大公园环绕）
家门口星湖公园、万象生态公园、亲子公园、姚江滨江绿带，配网红滨湖步道、亲子游乐岛、水上栈道，休闲散步、露营打卡配套齐全。
4. 教育 & 文体
教育：江北外国语实验学校（九年一贯制）
文体：宁波奥体中心（游泳馆、球场）、保国寺、岛头文化休闲区（规划）
四、项目内部配套
住宅组团：中央园林、阳光草坪、儿童游乐区、健身步道、邻里休闲空间
综合体共享：星级酒店、甲级写字楼、滨湖沿街商铺、地下连通车库、高端会所
公寓专属：低密观景楼层、全景落地窗，部分户型带私属露台
五、产品优势总结
央企华润开发 + 自持物业，交付兑现度高，次新现房无等待风险
稀缺双湖江景资源，湾头板块高端滨水居住区，城市景观稀缺
商业、地铁、学校、公园全配套落地，生活便利度拉满
公寓民水民电通燃气，LOFT 高得房，兼顾自住、投资、办公
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