华润・鄞州知屿雲璟（滨水别墅）完整楼盘介绍
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坐落鄞州下应甬新河与小洋江双水岸，央企华润打造宁波首座现代宋风纯滨水墅区，占地 3.82 万㎡，容积率 1.2，全盘仅 145 席无高层，规划 216-308㎡精装叠拼、296-560㎡毛坯合院。
一、项目基础档案
项目地址：宁波市鄞州区下应街，甬新河 + 小洋江双水系环绕，主城滨水地块
开发主体：央企华润置地，宁波首座 TOP 级现代宋风高定纯墅作品
产权属性：70 年纯改善住宅，民水民电通燃气，可落户、划分学区，宁波限购改善墅区
交付信息：2027 年 12 月底整体交付；叠拼精装交付，合院毛坯交付，地下室统一毛坯
地块核心规划指标占地约 3.82 万㎡，总建面约 4.7 万㎡
容积率仅1.2，绿化率 30%，建筑限高 36 米，主城绝版超低密
全盘仅145 席纯墅，无高层、无刚需混居：圈层纯粹
车位配比 1:2，全人车分流，每户预留私家电梯井位
物业：华润高端物业，专属管家 24h 服务，墅区专属运维团队
建筑立面：现代宋式坡屋顶，石材 + 大面积 LOW-E 全景玻璃，临水排布，户户观景
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二、户型产品（2026 年 7 月最新价格）
（一）雲泊・精装叠拼｜建面 216-308㎡，总价 782 万起，私梯入户
下叠 216-272㎡
地上两层 +7.2 米挑高双层地下室，南向私家庭院；一楼长辈套房，客厅 3.8 米层高，LDK 大通厅，地下室可做影音、酒窖、茶室，直面社区园林与河道。
中叠 268-290㎡
独立私梯入户，南北双向阳台，多套房布局，无庭院无露台，性价比高，安静宜居。
上叠 280-308㎡
地上三层，赠送约 80㎡全景星空露台，270° 滨水视野，顶层独立休憩区，俯瞰双河景观。
精装标准：一线中央空调、地暖、新风系统，国际厨卫奢配，公区全屋石材铺装。
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（二）雲境・毛坯合院｜建面 296-560㎡，总价 1974 万起，主城滨水藏品
独门独户，前庭后院双庭院，面宽 10.2-16.8 米；地上四层 + 双层 7.2 米地下室，预留私家电梯井，全套房设计。
大面积落地玻璃窗连通庭院，滨水前排房源无遮挡河景，适合家族自住、私人会所、藏品收藏。
三、社区内部高端配套
约 1200㎡下沉私享会所：恒温泳池、健身房、私宴茶室、亲子阅览区、邻里会客空间
宋式滨水园林：一轴三巷水景布局，沿河景观步道、松树造景、亭台水榭，户户推窗见河
全龄架空泛会所：休闲会客、棋牌、儿童游乐空间，雨天全天候活动
临水观景栈道、中央景观庭院，整体地块抬高防潮，墅区私密性拉满
四、外部全维配套
1. 生态资源（核心卖点）
地块被甬新河、小洋江双水系环抱，玉带环腰；前排别墅一线无遮挡滨水景观，下楼直达滨河休闲步道，鄞州主城稀缺滨水低密地块。
2. 交通路网
地铁：近地铁 4 号线下应站，轨交直达鄞州万达、东部新城
自驾：湖下路、鄞州大道快速路，10 分钟抵达鄞州印象城、万达商圈，通达全城
3. 商业配套
3 公里内鄞州印象城、万达、培罗成广场，餐饮、购物、影院一站式成熟配套。
4. 教育 & 医疗
教育：赫德幼儿园、新蓝青学校、下应中心小学，优质公办环绕（学区以交付划片为准）
医疗：鄞州二院、首南医院，三甲医疗资源覆盖
五、楼盘优点总结
鄞州主城芯 1.2 超低密纯墅，仅 145 户无高层混居，双河滨水地块，近十年主城低密断供稀缺产品
央企华润 TOP 宋风墅作，叠拼精装省心交付，每户 7.2 米高拓展地下室，下叠带庭院、上叠配大露台
私梯入户、超大南向面宽，得房率约 95%，空间利用率远超市面同类别墅
配 1200㎡下沉恒温会所，华润自持高端物业，圈层纯粹，自住保值双优
70 年住宅产权可落户上学，成熟商业、地铁、教育配套齐全，非远郊别墅
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