星河湖西源启
全首层架空浮岛墅区
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价格：待定
开发品牌：星河地产&天鸿伟业
地块指标：占地约3.7万方，容积率1.25，总建约4.7万方
产品规划：22栋4F叠加别墅+2栋11F洋房，约280户
户型配置：四代洋房建面约141㎡；叠加建面约160-180㎡
价格区间：25.07.23拿地，楼面价14400元/m²
地块位置：吴中独墅湖西•7号线林家潭站
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项目概况
区位：苏州吴中区郭巷街道，独墅湖西板块核心，通达路与郭新东路交汇处，紧邻地铁7号线林家潭站2号口（直线距离约150米），是苏州工业园区南部新兴改善型住宅的标杆项目。
定位：纯低密改善社区，由星河地产开发，以“高端社区营造”为品牌标签，具备国家一级物业资质的星河物业自主运营，总户数约282户，容积率仅1.25，远低于区域平均值，营造稀缺低密居住氛围。
产品形态：规划24栋住宅，含22栋4层叠加别墅（约167–188㎡，毛坯交付）与2栋11层四代宅洋房（约141㎡，精装交付），满足不同改善需求。
交付标准：洋房精装交付，配备地暖系统、新风系统等，装修品质对标高端改善需求；叠加别墅毛坯交付，预留个性化装修空间。
物业：星河物业（金钥匙联盟成员），提供“24小时管家制”“五感服务标准”，涵盖智能门禁、代收快递、家政预约等，服务颗粒度细腻。
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交通配套
地铁：紧邻地铁7号线林家潭站2号口，步行约150米，通勤效率极高，快速接驳苏州全城。
路网：周边通达路、东方大道等主干道环绕，自驾15min可达苏州工业园区核心区，立体路网焕新通勤效率。
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商业配套
核心商圈：2公里范围内覆盖独墅湖邻里中心、永旺梦乐城（吴中店）等大型商业综合体，涵盖购物、餐饮、娱乐、亲子等多元业态，繁华触手可及。
社区商业：自带约2000㎡社区底商，提供便利店、生鲜超市等基础服务，烟火气浓厚。
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教育配套
全龄教育链：1公里内汇聚郭巷实验幼儿园（国泰本部）、郭巷实验小学、吴中区郭巷中学，形成从幼儿园到初中的一站式优质教育资源链，师资力量雄厚，教学成绩在吴中区名列前茅。
国际教育：周边规划狄邦华曜学校（K12一贯制），满足国际化教育需求。
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医疗配套
医疗机构：3公里内设苏州大学附属儿童医院吴中院区、吴中人民医院郭巷分院，提供三甲级医疗服务，就医便捷可靠。
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生态休闲配套
城市公园：紧邻独墅湖生态公园，提供晨跑、野餐等日常休闲场景，生态资源丰富。
社区生态：采用“六维产品内核”理念，打造“意韵、礼序、趣活、邻里、私享、智造”六大主题景观节点，设置儿童游乐区、老年活动角、林荫步道，实现全龄友好。
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社区内部配套
下沉式会所：约1500㎡下沉式会所，集恒温泳池、健身房、瑜伽馆、私宴厅、室内高尔夫于一体，为业主专属社交空间，设计采用自然采光，营造“城市绿洲”氛围。
园林系统：架空层作为专属车库，提升住宅私密性与采光，解决传统一楼潮湿、隐私差痛点；精装标准：洋房采用全屋精装交付，品牌建材（如科勒卫浴、方太厨电、圣象地板）。
智能社区：配置人脸识别门禁、AI安防监控、智慧停车系统、远程报修平台，打造“无感通行、有感服务”的数字生活场景。
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户型与配套联动
空间设计：洋房主力户型约141㎡，采用LDKB一体化布局（客厅、餐厅、厨房、阳台相连），提升空间通透感；叠加别墅主力户型约167–188㎡，南向面宽约8米，私家花园+南北双庭院，拓展生活场景。
功能分区：主卧套房设计，独立衣帽间与卫浴，私密性佳；次卧带独立阳台，与社区景观呼应，生活舒适度高。
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项目以仅1.25的低容积率，规划打造纯粹改善住区。整个社区由22栋4层叠加别墅与2栋11层洋房共筑而成，整体采用“台地上盖”理念，营造出“浮岛墅区”的独特意境。
【叠墅产品】建面约167-215㎡
【四代宅洋房】建面约141㎡起
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