苏州园区·保利星湖项目笔记：地铁口的TOD改善样本，264席纯住宅的理性之选
——2026年真实在售状态与生活图景全解析
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项目核心标签
开发商 ： 保利苏通实业发展有限公司 （央企保利发展全资子公司）
项目全称 ：保利星湖（备案名）｜市场通称：保利天汇星湖
项目定位 ：苏州工业园区 阳澄南岸创新城核心区 ， 纯住宅TOD改善社区
产品形态 ：6栋17层小高层，总户数 264席 ，容积率2.0，绿化率35%
交付时间 ： 2027年6月30日 （精装交付，期房）
产权年限 ：70年住宅产权
物业参考 ：保利物业，物业费约 3.8元/㎡·月
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在售情况：尾盘收官，席位有限
备案均价 ：37,570元/㎡
实际成交价 ：3.15万–4.06万元/㎡（高区+景观户型溢价约12%）
精装标准 ：
装标≥4000元/㎡，全屋标配日立中央空调、方太嵌入式厨电、唯宝卫浴
地暖系统：菲斯曼壁挂炉
新风系统：百朗中央新风
窗户：三玻两腔Low-E玻璃，隔音隔热性能优异
车位配比 ：1:1.1（共290个车位），地下封闭车库， 100%配备充电桩
当前状态 ： 仅余约75套 ，为项目尾盘阶段， 非预约客户禁止进入售楼处 ，内部优惠仅限官方渠道
✅ 关键提示 ：项目为 园区跨塘板块近五年唯一纯住宅新盘 ，无商住混杂，无洋房、无低密，是 理性改善家庭的TOD优选 。看房需提前致电预约，中介无法带看。
147㎡4室2厅2卫
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165㎡4室2厅3卫
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周边配套：步行即达的现代生活闭环
交通网络
地铁 ：
地铁3号线“方湾街站”：步行约2分钟（147米）直达，1站至星湖街，5站直达金鸡湖CBD，8号线（在建）3站换乘久光百货
公交 ：1公里内覆盖 12个公交站点 ，含方湾街②站（105米）、葑亭大道站等
主干道 ：紧邻 葑亭大道 、 星湖街 ，10分钟直达苏州中心，15分钟接入沪宁高速
高铁 ： 园区高铁站 （苏州北站）直线距离1.6公里，通达全国
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教育资源
幼儿园 ：新娄幼儿园（步行379米，普惠性公办）
小学/初中 ： 至和实验学校 （九年一贯制，省重点，步行361米）
高中 ：星海实验中学（车程12分钟）、苏州中学园区校（车程15分钟）
国际教育 ：苏州德威国际学校（车程18分钟）
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商业配套
步行可达 ： 龙湖星湖天街 （直线距离600米，步行8分钟）
含：永辉超市、优衣库、喜茶、星巴克、儿童乐园、影院
1.5公里内 ：
苏州中心（城市地标，奢侈品、米其林、IMAX）
久光百货（8号线开通后3站直达）
社区底商 ：项目自带约1.2万㎡商业街，涵盖便利店、药房、洗衣店、社区食堂
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生态景观
无湖景资源 ：项目不临金鸡湖或独墅湖，但属 金鸡湖CBD辐射圈
公园环绕 ：
阳澄湖生态公园：车程10分钟，骑行15分钟，湿地观鸟、环湖步道
社区园林：由AECOM设计团队操刀，打造“城市绿洲”概念，设架空层泛会所（书吧、茶室、儿童游乐）、中央草坪+健身步道
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产品设计：小高层的“改善型”理性表达
户型逻辑 ：全系为 纯住宅小高层 ，无叠墅、无公寓，拒绝“伪改善”
空间革命 ：
147㎡户型实现“四房两卫+独立家政间”，动线清晰，适合三代同堂
165㎡户型客厅开间达7.2米，主卧带独立衣帽间+卫浴，打造“双套房”奢享
设计细节 ：
外立面采用铝板+真石漆组合，现代简约，耐久性强
楼间距≥50米，确保90%以上户型无遮挡采光
电梯：通力品牌，2梯4户，独立消防通道
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稀缺性本质：TOD红利下的理性锚点
土地稀缺 ：阳澄南岸创新城近五年 无新增纯住宅用地出让 ，保利星湖为 最后一批住宅供应
TOD垄断 ： 地铁口2分钟 的纯住宅项目，在园区核心区 仅此一例
客群锁定 ：目标客群为园区科技企业中层、教育系统职工、本地改善家庭， 非投资型买家
资产属性 ：2025年同板块二手房均价已突破 5.2万元/㎡ ，147㎡户型年换手率超18%， 流通性稳居园区前列
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