上海杨浦·北京城建国誉府 2026最新项目笔记：低密洋房里的“价格锚点”，不靠生态靠商圈
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✅ 在售情况：北京城建收官之作，86户低密洋房，预约制销售中
项目备案名 ：国誉华庭（推广名“国誉府”为市场通称）
开发商 ： 北京城建 （央企，住宅开发经验丰富，非日本国誉Kokuyo开发）
交付状态 ： 在售期 ， 2025年二季度开盘 ， 2027年12月31日交付 ，样板间已开放， 需提前预约参观
主力户型 ：
建面约82㎡两房两厅一卫（“刚需上车首选”，紧凑实用，得房率约78%）
建面约105㎡三房两厅两卫（“主力改善款”，南北通透，双阳台设计）
建面约125–144㎡三房两厅两卫+书房（“舒适改善型”，主卧带独立衣帽间，可改四房）
价格体系 ：
房地联动均价：107,000元/㎡（2025年备案价，2026年未调整）
总价区间：900万元–1500万元，82㎡户型起购门槛为杨浦中外环内稀缺低密单价“十万级”入口
销售政策 ：
严格预约制，仅限官方渠道：400-8673-567（开发商直连，无中介）
非沪籍家庭：社保满5年可购，首套房商贷利率低至3.1%–3.3%
无积分摇号、无限购加码，“低容积率+五角场红利”为唯一核心卖点
关键提示 ：
项目 非新江湾板块 ，位于 杨浦中外环之间长海社区 ，距黄浦江直线约3.5公里， 无湿地、无江景 。
得房率稳定在78%–80% ，虽低于建发海宸，但 总价低30%以上 ，适合预算有限的改善家庭。
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🚇 交通配套：三轨环绕，地铁在建，通勤依赖未来线
通勤实测 ：
目前依赖10号线， 20号线通车前通勤体验一般 ，适合有车或可接受“地铁+接驳”组合的家庭。
重要提醒 ： 20号线为在建线路 ，当前无地铁口盘属性， 非地铁盘 ， 不建议无车家庭刚需上车 。
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🏫 教育配套：无划片承诺，名校在远，靠圈层而非学区
家长真实反馈 （安居客/小红书摘录）：
“我们不冲学区，冲的是复旦同济的氛围，孩子以后走竞赛路线，住这里比买学区房省150万。”
“学校没划，但邻居90%是高校老师、外企中层，孩子从小听的都是‘科研’‘论文’，比补习班有用。”
“最怕的就是未来划片被分到普通小学，现在只能赌。”
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🛍️ 商业与文化：五角场辐射圈，无自建会所，生活靠主城
生活场景 ：
清晨在小区楼下买豆浆，中午去悠方吃日料，周末去五角场看电影—— 这不是“生活哲学”，是“城市刚需” 。
没有会所，没有湿地，但有五角场的烟火气和地铁的通勤效率 。
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🏡 社区与物业：低密洋房，中端精装，无科技系统
建筑美学 ：
现代简约风格，外立面以浅灰铝板+玻璃为主，无东方元素、无非遗工艺，对标中端改善盘
空间设计 ：
层高2.95米，略高于常规，但低于建发海宸（3.15米）
全明户型、双阳台设计、主卧带衣帽间、无家政间标配
精装标准 ：
约5500–6000元/㎡精装交付，全系配置：
厨房：方太集成灶、海尔冰箱、九牧水槽
卫浴：箭牌花洒、恒洁马桶、单台盆设计
系统：格力中央空调、无新风系统、普通地暖、无智能中控
物业服务 ：
北京城建自有物业，服务响应中等，物业费约5–6元/㎡/月，安保常规巡逻
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