保利姑苏瑧悦：古城核心的低密洋房藏品
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一、项目概况与核心价值
保利·姑苏瑧悦作为保利发展首入姑苏古城的"悦系"力作，以276席低密洋房重新定义了古城人居标准。项目位于姑苏区金门路与后文家巷交汇处，与留园直线距离仅800米，西园寺梵音可闻，占据着古城核心的稀缺地段。
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项目基础数据：
占地面积：约2.76万方
容积率：约1.6（古城罕见低密）
绿化率：约37%
总户数：276户（纯改善社区）
产品形态：7栋6-10F纯洋房+3栋16F小高层
户型面积：约143㎡、159㎡、176㎡
装修标准：精装交付
物业服务：保利物业（国家一级资质）
项目以"东方美学藏品"为定位，将传统苏式园林的造园理念与现代建筑工艺完美融合，外立面采用铝板、石材和玻璃材质，形成简洁流畅的现代东方美学线条。
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二、户型解析与价格体系
主力户型分析
143㎡四房两厅两卫
格局：南向四开间，双套房设计
亮点：约6.8米宽厅，主卧270°转角飘窗
总价区间：587.5-595万（近期价格调整）
159㎡四房两厅三卫
格局：南北通透，双套房+独立书房
亮点：约7.2米景观阳台，中西双厨配置
总价区间：700-720万
176㎡四房两厅三卫
格局：LDKB一体化设计，主卧独立衣帽间
亮点：约8米面宽，双套房+多功能房
总价区间：800-820万
当前售价：
备案均价：42500-43000元/㎡（2025年8月数据）
总价区间：587.5-820万/套
价格优势：相比姑苏区二手房均价24893元/㎡，项目溢价主要来自产品稀缺性和保利品牌溢价）
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三、周边配套详解
1. 交通网络
轨道交通：距2号线石路站约1.2km，未来5号线桐泾北路站（在建）开通后将实现三轨交汇（1/2/5号线）
城市路网：1公里内可达北环快速路、西环快速路，通过桐泾北路、广济北路快速通达全城
古城保护：项目采用人车分流设计，保留古城慢行系统特色
2. 教育资源
幼儿园：彩香实验幼儿园（省示范）、金阊实验幼儿园
小学：金阊外国语实验学校（直线距离800米）、八一小学
中学：苏州市一中分校、第五中学
特殊资源：项目业主子女可优先入读金阊外国语学校（民办）
3. 医疗资源
综合医院：苏州市立医院北区（三甲，1.5km）、苏大附二院（三甲，2km）
专科医院：金阊医院（二甲，800米）、苏州和岳医院11
特色医疗：项目周边有3家中医馆，契合古城养生文化
4. 商业配套
大型商业：来客茂时尚生活中心（北侧300米）、金门国际商业广场（西侧500米）
古城商圈：石路步行街（1.2km）、华贸中心（在建，1.5km）
生活配套：彩龙商场、世纪华联（金门店）等社区商业
5. 人文生态
文化遗产：留园（900米）、西园寺（700米）、寒山寺（1.5km）
城市公园：麻布浜口袋公园、下津园口袋公园
水系景观：京杭大运河苏州段（步行可达）。
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四、市场表现与投资价值
1. 销售动态
2025年1-6月姑苏区500万+住宅成交套数TOP1
当前去化率约65%，143㎡户型剩余较多
最新加推：3#、5#楼王单位（176㎡户型）
2. 区域价值
古城限高：项目1.6容积率在古城核心区已成绝版1
价格对比：同板块二手房（如留园雅苑）挂牌价已达4.8-5.2万/㎡
政策红利：苏州全面取消限购限售，首付最低15%
3. 客群分析
核心客群：35-50岁改善型家庭（占比60%）
次核心客群：高净值古城文化爱好者（占比30%）
特殊客群：海外归国人士（占比10%，看重古城文化IP）
五、经纪人专业建议
首推理由：
古城核心最后一块低密宅地，276席的绝对稀缺性
保利"三好十五力"产品体系落地（好房子、好服务、好社区）
现房销售风险低，2025年底即可交付
竞品对比：
对比项保利姑苏瑧悦留园雅苑华贸悦府容积率1.62.22.5产品形态纯洋房高层超高层装修标准精装毛坯精装物业费4.8元/㎡3.2元/㎡5.2元/㎡学区金阊外国语彩香实小待定
购买建议：
优先选择南向洋房单位（采光更优）
关注176㎡楼王单位（景观视野最佳）
利用当前购房补贴政策（合同金额0.5%补贴）。
保利姑苏瑧悦不仅是一处居所，更是收藏姑苏千年文脉的载体。对于追求"出则繁华，入则宁静"的改善型客户，这可能是古城核心最后的上车机会。
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