苏州园区·保利珺华赋项目笔记：双湖腹地的最后低密改善样本，384席收官在即
——2026年真实在售状态与生活图景全解析
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项目核心标签
开发商 ： 保利置业（央企） × 建屋发展（苏州国企） 双强联袂
项目全称 ：君华雅筑（备案名）｜市场通称： 保利珺华赋
项目定位 ：苏州工业园区 “双湖腹地”核心区 ， 最后一宗低密改善型住宅用地
产品形态 ：11栋7–17层 洋房+小高层 ，总户数 384席 ，容积率1.8，绿化率35%
交付时间 ： 2026年6月–12月 （精装交付，期房）
产权年限 ：70年住宅产权
物业参考 ：保利物业，物业费约 3.93元/㎡·月
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在售情况：尾盘收官，席位稀少
备案均价 ：30,000元/㎡
实际成交价 ：3.1万–3.8万元/㎡（高区+景观户型溢价达12%）
精装标准 ：
装标≥5000元/㎡，全屋标配瑞士劳芬卫浴、德国当代龙头、意大利斯麦格厨电、博洛尼全屋定制
地暖系统：菲斯曼壁挂炉
中央空调：大金VRV系统
新风系统：百朗中央新风+PM2.5智能监测
窗户：三玻两腔Low-E玻璃，隔音达38dB
智能系统：入户智能门锁、全屋WiFi6、感应玄关柜、智能照明
车位配比 ：1:2.2（共827个车位）， 100%配备充电桩 ，地下封闭车库
当前状态 ： 仅余约158套 ，为项目尾盘阶段， 非预约客户禁止进入示范区 ，内部优惠仅限官方渠道
✅ 关键提示 ：项目为园区“双湖腹地” 唯一在售低密改善盘 ，无叠墅、无公寓，拒绝“伪改善”。看房需提前致电预约，中介无法带入。
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周边配套：步行即达的现代生活闭环
交通网络
地铁 ：
地铁5号线“仁爱路站”：步行约500米（7分钟）直达，1站至星湖街，3站通达金鸡湖CBD，5站直达苏州中心
规划8号线“莲池路站”：直线距离1.4公里，未来无缝换乘
公交 ：1公里内覆盖 12个公交站点 ，含星塘街·独墅湖大道、仁爱路·星塘街等
主干道 ：紧邻 独墅湖大道 、 星塘街 ，10分钟直达东方之门，15分钟接入沪宁高速
高铁 ： 苏州园区站 （高铁）直线距离3.2公里，通达全国
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教育资源
幼儿园 ：斜塘幼儿园（普惠性公办，步行8分钟）
小学/初中 ： 星海实验中学（斜塘校区） （九年一贯制，省重点，步行1.2公里）
高中 ：苏州中学园区校（车程12分钟）、西交利物浦大学附属学校（车程15分钟）
国际教育 ：苏州德威国际学校（车程18分钟）
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商业配套
步行可达 ： 合乐里商业广场 （含大润发、优衣库、星巴克、儿童乐园，步行10分钟）
1.5公里内 ： 联丰广场 （社区型商业，餐饮、药房、便利店齐全）
2公里内 ： 星湖街商圈 （奢侈品、IMAX影院、米其林餐厅）
社区底商 ：项目自带约1.5万㎡商业街，涵盖社区食堂、洗衣店、24小时便利店
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生态景观
无湖景资源 ：不临金鸡湖或独墅湖，但属 双湖交汇腹地 ，享双重生态辐射
公园环绕 ：
斜塘河生态廊道：步行8分钟，滨水慢行步道、亲水平台
金鸡湖公园：车程12分钟，环湖骑行、夜景灯光
社区园林：由梁志天团队操刀，打造“六重归家礼序”+“四重水系景观”，移植黑松、羽毛枫等名贵树种，设800㎡地下会所（恒温泳池、健身房）、12处主题架空层泛会所（书吧、茶室、儿童乐园、宠物角）
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产品设计：低密改善的“高配范式”
户型逻辑 ：全系为 纯住宅改善型 ，无小高层夹层、无商住混合，拒绝“伪大平层”
空间革命 ：
190㎡户型客厅开间达7.0米，配备270°环幕窗，可容纳家庭聚会+茶室+阅读角
222㎡楼王户型1梯1户，主卧带独立衣帽间+双台盆+智能镜柜，打造“私域奢享”
设计细节 ：
外立面：五面3色铝板+玻璃幕墙，顶部“东方云冠”造型，光影层次丰富
楼间距：≥55米，确保95%以上户型无遮挡采光
电梯：通力品牌，2梯4户，独立消防通道
公区：地面采用简一90×180cm大面砖一体通铺，成本极高，质感媲美顶奢酒店.
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稀缺性本质：城市资源的不可复制性
土地稀缺 ：园区“双湖腹地”近五年 无新增住宅用地出让 ，保利珺华赋为 最后一宗低密改善地块
产品垄断 ： 1:2.2车位配比+全屋5000元/㎡精装+12处泛会所 ，在同价位板块 无竞品可比
客群锁定 ：目标客群为园区生物医药、金融科技中高层、教育系统骨干、本地改善家庭， 非投资型买家
资产属性 ：2025年同板块二手房均价已突破 5.6万元/㎡ ，152㎡户型年换手率超21%， 流通性稳居园区改善盘TOP3
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