东方星座项目笔记：苏州湖西CBD的LOFT投资孤品指南
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——2026年真实在售与资产逻辑全解析，无住宅滤镜，只讲商业本质
✅ 项目核心定位
商业LOFT公寓 · 买一层送一层 · 园区唯一独立产权商铺
由 常州百老汇集团 × 新城控股 联合开发，项目全称“东方星座”，位于 苏州工业园区苏州大道西169号 ，地处 湖西CBD核心 ，紧邻金鸡湖与苏州中心。
项目非住宅，为 商业性质LOFT公寓+独立产权商铺 ，容积率高达8，2023年6月已全面交付，现为 实景现房 ，可随时验房、入驻、出租或自用。
园区近十年唯一可售小面积独立产权商业产品 ，无住宅属性，无学区，无低密社区，但具备极强的投资流动性与空间溢价能力。
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🏠 在售情况（2026年2月更新）
📌 注：项目为 商业性质 ，产权40年， 不可落户、无学区、不可用于家庭居住备案 ，但可注册公司、办公、直播、轻奢零售、精品民宿等合规业态。
公寓户型图
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商铺户型图
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🌿 周边配套：5分钟圈层，商业价值闭环
交通：地铁上盖，通勤与客流双引擎
地铁1号线星海广场站 ： 步行200米直达 ，出站即达项目裙楼，日均客流超15万人次
公交网络 ：118、128、136、158路等12条线路覆盖，直达园区CBD、金鸡湖、苏州站
路网优势 ：南环快速路、星海街、苏州大道西三线交汇，10分钟通达苏州中心、诚品书店、金鸡湖景区
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商业：城市级消费枢纽，自带流量池
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教育：无学区，但教育资源丰富
无对口公办中小学 （非住宅属性，不纳入学区划分）
3公里内覆盖：
星海实验中学（省重点）
苏州中学园区校
新加坡国际学校（IB体系）
适合 企业主自用办公+子女国际教育配套 ，非家庭定居型选择
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生态与产业：都市中的商业绿洲
自然景观 ：
金鸡湖5A景区：步行10分钟可达，湖岸步道、摩天轮、音乐喷泉环绕
中央公园：项目北侧1.2公里，城市绿肺，适合午休散步
产业高地 ：
3公里半径内聚集超80家金融科技、互联网、文化创意企业总部（如微软苏州、网易有道、科大讯飞华东中心）
高频商务客群支撑：日均通勤人口超20万，为LOFT空间提供稳定租赁与消费基础
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不负信赖，品质再进阶
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性价比：很多客户当天来就立马认购啦！
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