随着2025年5月住建部《住宅项目规范》“好房子”新国标实施，以及各地配套细则落地，“第四代住宅”（简称“四代宅”）从概念走向规范化发展，成为改善型住宅的新趋势。
不少购房者对这种新型住宅充满好奇，却又困惑于其定义与特点。
本文我们将结合最新政策要求，系统解析新规下四代宅的核心内涵与核心特征，为置业决策提供参考。
从定义来看，四代宅并非严格的学术分类，而是基于住宅迭代的创新居住形态，新规将其明确为“集品质居住、亲近自然、邻里交往于一体的绿色改善型建筑”，也常被称为城市森林花园住宅、立体园林住宅。
其核心逻辑是打破传统高层“钢筋水泥盒子”的局限，通过建筑与生态的融合设计，在城市高密度居住环境中，重建人与自然、邻里之间的和谐关系。
与前三代住宅（解决“有房住”的茅草房/砖瓦房、“住得下”的功能型商品房、“住得好”的改善型电梯房）相比，四代宅更聚焦“住得健康、有归属感”的高阶需求。
结合新规要求与各地试点项目，四代宅的核心特点可概括为四点：
其一，空中庭院成标配，私属空间扩容。这是四代宅最鲜明的标志。新规鼓励通过错层、挑高设计为每户配置私属户外庭院，且符合要求的空中花园面积可不计入容积率。例如长沙某项目170㎡户型配备约26㎡全赠送空中庭院，240㎡户型庭院面积达45㎡，挑高6.8米，可种植乔木、打造家庭休闲区，实际得房率超95%。这种设计让高层住户也能拥有类似别墅的庭院体验，实现“空中有院”的居住梦想。
其二，垂直绿化全覆盖，构建生态微气候。新规强调住宅的绿色属性，四代宅不仅局限于户内庭院，还通过建筑外墙模块化绿化、社区立体生态轴等设计，形成全域垂直绿化体系。重庆某四代宅项目采用外墙爬藤植物与屋顶绿化结合的方式，使建筑表面温度夏季可降低5-10℃，既提升了居住舒适度，又能降尘减噪、缓解城市热岛效应，契合新规的绿色环保要求。
其三，强化共享社交空间，重塑邻里关系。新规鼓励社区公共空间的功能复合，四代宅普遍设计有空中邻里平台、共享会客厅、屋顶农场等“第二客厅”，部分项目还通过奇偶层错层庭院设计，在保障隐私的同时增强邻里互动。长沙某交付小区的空中共享花园，已成为邻里交流、儿童嬉戏的核心场所，有效破解了传统高层邻里疏远的难题。
其四，人性化设计升级，适配全龄需求。新规对住宅层高、隔声、适老设计等提出强制要求，四代宅在此基础上进一步优化：普遍采用3米以上层高（部分项目挑高超5米），提升空间通透感；预设滴灌、排水系统适配庭院种植，配备智能家居与无障碍设施；部分项目还通过架空层改造阅读区、康体区，满足老人与儿童的活动需求。
需要注意的是，四代宅虽优势显著，但也存在“生态溢价”——同地段单价通常比普通住宅高2000-5000元/㎡，且庭院维护可能推高物业费。
新规下，四代宅更适配追求居住品质、预算充足的改善型客群，尤其适合重视自然体验、有老人儿童的家庭。
购房者选择时需关注项目是否符合当地容积率优惠政策、庭院产权与维护责任划分等细节，避免踩坑。
综上，新规四代宅是住宅从“追求规模”向“追求品质”转型的重要体现。
其核心价值在于通过生态与社交的双重创新，重构城市居住体验。对于契合需求的购房者而言，它不仅是一套房子，更是一种亲近自然、邻里和谐的新型生活方式。
