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一、开局：高价拿地
招商湾湖臻境前身为2023年第一批次土拍2023P06地块楼面价50474，当时开盘了3块地，除了招商还有50408楼面价的保利天悦以及15000楼面价的保利国贸沁原二期。目前保利天悦仅剩1套，保利国贸沁园二期仅剩92套占比不到10%，而招商还剩275套。
用比保利天悦更高的楼面价拿了个板块能级更低体量却大了一倍不止的地块，可以说为将来招商湾湖臻境的窘境埋下了第一个伏笔。但是如果按照2023年的行情，五缘湾新盘最低面积都要100平以上来说，招商这块地是厦门岛内首次允许出现70-90面积段，确实非常吸引开发商。毕竟面积小就代表着可以向下吸引500万左右总价的购房群体，不用被迫卷入五缘湾其他楼盘100-200平的内卷当中。
二、快乐只持续了短短一个月
就在一个月后的2023年6月30号，厦门第二批次土拍就给招商引来了最大的竞争对手，思明前埔的中海峯汇里2023P08地块。除了没有招商78平户型以外主力户型与招商接近一致，而且中海交通有现成的地铁2号线，书包有刚升级的一双外任选第十一片区，周边有厦门会展总部集群，更别说马上会有一大群前埔拆迁户们拿着房票准备就近买个房。
三、招商的反击
面对咄咄逼人的中海峯汇里，招商抓住了小户型业主的痛点书包进行了升级宣传，不但“泄露”了招商领导与对面湖边水库最新学校厦门一中湖里分校的合作照片，而且还贴心地配套了免费专属服务：专车接送上下学。但是遗憾的是，除了书包接送以外，招商湾湖臻境其他硬件设计却乏善可陈，而这也为未来的销售困难再次埋下伏笔。
四、青黄不接的地段，被前后夹攻的尴尬境地
招商地块其实属于五缘湾与湖边水库之间，之前有个类似楼盘建发五缘映月开盘宣传口号就是南看湖边水库北看五缘湾。然而到了招商的时候却变成了另一幅场景，五缘湾其他新盘销售说那个招商根本就不是五缘湾的楼盘，没资格跟我们对比，我们才是真正的五缘湾！湖边水库新盘的销售也在说招商不属于湖边水库，甚至很多其他楼盘销售说招商可能读边上的金山小学。
五、楼盘自身的问题
上文第三点说了招商其实设计上有不少的硬伤，这里分项说说
1、层高2.9米，不如五缘湾同期新盘起步线3米，甚至输给中海峯汇里2.95米，从层高来说确实招商就被定为成了刚需盘。今年起拿地的新盘比如环岛新澍受住建部新规要求都是3米起了。
2、部分楼栋2.3.6.8为两梯五户，150户左右的人挤2台电梯，高峰期会很难受，其他楼栋为三梯五户会好一些，但是跟其他改善盘两梯三户比起来还是有差距。
3、121平作为招商最大户型，却是最受伤的，四卧室里两间朝北，典型的反人类短面宽长进深，幸好侧面开窗确保了中间的采光，另外大多数楼盘121平可以选择两梯三户但是在招商却需要承受两梯五户的痛苦。
4、连廊没封闭，如果遇到风雨天家门口通道湿滑还需要撑伞。
5、容积率为3.6，楼间距偏小，按照厦门最近土拍基本容积率都控制在2.5以内的话未来一旦周边出地则会很难受。
六、内在优点分析
1、虽然是刚需盘但是外立面有部分使用铝板，还是能与安置房拉开差距，特别是纵向基本都是铝板，横向部分则大量使用水泥条喷涂金属漆。
2、小区大门造型大气奢华，比一些五缘湾楼盘都更加豪华，可以说招商在这方面还是很给业主面子的。
3、公区以及架空层面积大，功能分配相对齐全，但是还是犯了湿地公园TOD的错误，约一半楼栋架空层为开放式，没有空调。
4、小区东西南北面都有人行出入口，出行挺方便的，靠南面楼栋看湖边水库景观还不错。
5、室内精装修在常规配置外赠送阳台洗衣柜，伸缩衣架，入户玄关柜以及客厅投影幕槽，这点给招商点赞。
七、区位优缺点
1、项目边上安踏体育公园自去年98签约后虽然设计图看起来高大上但是并未开工，而且作为场馆+办公楼+酒店+租赁房的综合项目，很可能部分开工，整个工期持续5-10年，如果中途安踏或者合作方出现问题不排除烂尾可能。
2、项目北面有一块集体用地，挺方正的，原计划用于盖保租房以及社区商业，但是不排除变成商业住宅的可能。同时安踏体育公园并没有完全拿下周边所有地块，预计还有相当于招商那么大的地块，而伴随着湖边学校开建，厦门一中湖里分校完全可以满足再建一个像招商这种千户大盘。
3、虽然别的五缘湾新盘说招商不属于五缘湾，但是五缘湾的医疗/商业其实都在招商的一公里范围内，只是地铁5/8号线如果没了的话招商确实就跟地铁彻底无缘了。
4、招商南面确实有几块碑，而且很难移走，但是除了部分楼栋低楼层以外基本都看不到。
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