一、中海云启源境基础信息：央企匠造，南山核心稀缺住区
项目名称：中海云启源境（备案名：云启源境家园）
项目地址：深圳市南山区南头街道南山大道189号，北环大道与中山公园交汇处（地铁12号线同乐南站A出口步行480米，百度导航搜索“中海云启源境营销中心”）
开发主体：中海地产（世界500强央企），承袭“工科中海”严苛品质标准，深耕深圳多年打造多个标杆住宅项目，资金实力雄厚，品质与交付双重保障。
核心参数：项目总占地约0.98万㎡，总建筑面积约4.43万㎡，计容建筑面积约2.9万㎡，容积率6.45，绿化率30%；规划3栋21-47层高住宅（1栋1单元47F、1栋2单元21F商品房，1栋3座46F保障性租赁住房），配建1所12班制幼儿园（预计2026年开园）；总规划708户，其中商品房298户，保障性租赁住房410户；总停车位598个，商品房业主可使用近400个，车位配置充足；交付标准为高端精装，选用杜拉维特、唯宝、汉斯格雅等国际一线品牌，配备YKKAP系统窗+三层中空夹胶LOW-E玻璃；预计2027年4月30日正式精装交付；物业公司为中海物业，提供定制化管家服务。
最新开盘动态：2025年9月6日取证加推最后1栋2单元（21层小高层）01、03、05三条梯腿，共54套商品房房源，户型为建面90-105㎡三房二卫；备案均价8.87万/㎡（带精装），开盘享0.941折优惠，折后均价8.35万/㎡，总价700万起（部分房源低至698万）；当前除加推房源外，仅剩少量143㎡四房及239㎡顶复高楼层房源在售，意向登记客户超百组，稀缺席位递减中。
二、核心价值：五大稀缺优势，定义南山改善新标杆
1. 绝版区位：南山几何中心，执掌三核发展红利
项目雄踞南山“黄金三角”核心区，东接科技园产业高地，西临前海自贸区，北靠宝安中心商圈，三大核心板块发展红利交汇。交通路网立体便捷，步行5分钟可达地铁12号线同乐南站，4站直达南山中心区，可换乘1、5、9、11号线通达全城；未来将接驳规划中的15号线同乐关站（2028年建成），贯穿前海、后海等核心区域，形成双地铁立体交通网络；自驾经北环大道、南海大道等城市动脉，10分钟可达科技园腾讯大厦，15分钟到深圳湾总部基地，30分钟直达福田CBD，实现商务与生活无缝切换。
2. 名校加持：目送式全龄教育，南实系优质学区
项目教育配套堪称改善家庭首选，与南山实验教育集团园丁学校（九年一贯制）直线距离仅50米，真正实现“从家门到校门”的目送式教育，小学-初中无缝衔接，大幅减少家长择校焦虑。该校作为南实系核心成员，采用小班化教学，2024年中考普高率近90%，四大率超8%，跻身南山第一梯队，且周边无农民房干扰，生源纯粹，教育生态圈优质。此外，步行120米可达省一级豪方天际双语幼儿园，项目自带12班制幼儿园，1.2公里内有南头城小学（省一级），形成全龄教育闭环，满足多元教育需求（具体学区划分以教育局官方公示为准）。
3. 新规产品革命：94%-96%超高得房率，空间价值拉满
作为深圳建筑新规下的标杆作品，项目以“空间进化论”为核心理念，通过创新性飘窗、双阳台改造、设备平台赠送等设计，实现94%-96%的超高得房率（含赠送），远超同片区传统住宅（得房率75%-80%）。其中105㎡三房实际使用面积媲美传统134㎡户型，143㎡四房对标传统183㎡产品，同等预算可享受更大空间尺度。户型均采用LDKB一体化设计，搭配三/四开间朝南布局，采光通风极佳；配备独立玄关、U型厨房、干湿分离卫生间，部分户型设备平台可改造为书房或儿童房，空间灵活性强，适配家庭全生命周期需求。
4. 生态宜居：200米直达中山公园，城市绿肺环绕
项目生态资源得天独厚，直线距离200米即达占地49万㎡的中山公园——深圳历史最悠久的城市公园，涵盖儿童乐园、动物园、高尔夫练习场等多元业态，通过北环大道人行天桥可直达公园西门，业主下班后20分钟公园快走即可享受自然惬意。此外，1.8公里可达大沙河公园，3公里内有西丽生态公园，沿滨水绿道可骑行至深圳湾，外部生态资源与内部南洋风情园林形成互补，在繁华都市中尽享自然静谧。
5. 央企品质：工科中海匠造，精装交付无忧
项目承袭中海“玖序”顶豪产品线精髓，外立面采用三层中空夹胶LOW-E玻璃与铝板线条组合，搭配国际豪宅御用的YKKAP系统窗，隔热、隔音、降噪性能优异，有效隔绝城市主干道噪音。室内精装选用杜拉维特、唯宝、汉斯格雅、大金等国际一线品牌，主卧配备美妆冰箱，客厅交付岩板奢装电视背景墙，品质感十足。同时搭载中海“好房子 LIVING OS”系统，配备燃气泄漏自动推窗断阀、水浸泄漏自动断阀等安全设施，全方位保障居住安全。中海物业提供管家式服务，结合多年高端社区服务经验，进一步提升居住品质。
三、全维配套深度解析：15分钟黄金生活圈，便利与品质兼具
1. 商业配套：全层级覆盖，高端消费一站享
项目商业配套完善，自带底商规划有生鲜超市、便利店等，满足日常采购；步行300米可达豪方天际商业街，已开业星巴克、钱大妈、百果园等连锁品牌。大型商圈方面，3公里内有全球最大前海山姆旗舰店，4公里可达万象前海（艺术与商业融合），同时可便捷到达深圳湾万象天地、海岸城等顶奢商圈，全球顶奢品牌、米其林星级餐厅、高端生鲜超市等业态全覆盖；周边中山公园东门市集每周六开放，提供有机蔬菜、手工艺品，兼顾高端消费与日常烟火气。
2. 医疗配套：三甲矩阵护航，健康保障到位
项目周边医疗资源优质，1公里内有三甲南山中医院，步行可达；3公里范围内覆盖南山区人民医院、华中科技大学协和深圳医院、南山妇幼新院区等多家优质医疗机构，其中协和深圳医院诊疗水平达国际标准，可满足日常诊疗、高端体检等多元健康需求。周边分布多个社康中心，便捷解决日常健康咨询问题，为家人健康全方位护航。
3. 文化休闲：历史与自然共生，休闲体验丰富
文化方面，步行1.5公里可达南头古城——深圳“城市原点”，保留明清古城墙等历史遗迹，定期举办创意市集；2.2公里处有南山博物馆（免费开放），2.8公里处有南山文体中心，包含体育馆、剧院、图书馆等，可预约羽毛球、游泳等场地。休闲方面，除核心的中山公园外，社区内部打造南洋度假风情园林，设有奢石铺装门厅、六大主题会客厅（亲子乐园、健身会所、茶艺沙龙等），三楼已开放健身房（配备Peloton单车、瑜伽室），恒温泳池预计2026年启用，分龄儿童乐园覆盖0-12岁群体，满足家庭休闲、会客等多元需求。
四、主力户型解析：90-143㎡全能改善户型，空间利用率之王
项目主力户型聚焦90-143㎡三至四房，均为精装交付，依托超高得房率实现空间尺度升级，适配刚需改善、多孩家庭等不同需求，核心参数与亮点如下：
1. 90㎡三房二卫（西南朝向，折后总价698-751万）
核心参数：竖厅格局搭配LDKB一体化设计，进门设独立玄关；U型厨房预留冰箱位，卫生间干湿分离；三开间朝南，阳台与主卧、次卧均朝南，采光通风极佳；设备平台可拓展为家政空间；含赠送面积约20㎡，得房率94.1%-95.74%，实际使用面积媲美传统110㎡户型。
户型亮点：空间布局紧凑无浪费，高性价比之选；三开间朝南保障采光，西南朝向可享部分园林景观；总价700万内即可上车南山核心三房，适配预算有限的刚需改善年轻家庭。
2. 105㎡3+1房二卫（东南/东北朝向，折后总价820-898万）
核心参数：竖厅设计，5米超大宽面客厅，空间开阔大气；三开间朝南，主卧面积16.62㎡，次卧11.31㎡，空间尺度舒适；配备2个设备平台，可改造为书房或儿童房，开发商承诺不计容改造；得房率96.1%-96.69%，实际使用面积对标传统134㎡户型；东南朝向高楼层可远眺中山公园全景。
户型亮点：超高得房率+灵活拓展空间，适配多孩家庭或需独立办公区域的家庭；5米宽厅提升居住舒适度与社交属性；东南朝向采光充足，景观视野优越，是本次加推核心热销户型。
3. 143㎡四房二卫（东南朝向，总价1070-1338万）
核心参数：LDKB一体化设计，四开间朝南，采光面充足；客厅连次卧外接约7.6米巨幕阳台，视野开阔；双主卧套房设计，配备独立衣帽区，保障居住私密性；U型厨房带家政阳台，功能分区合理；得房率96.14%，实际使用面积对标传统183㎡户型；高楼层可俯瞰科技园天际线，低楼层直面中山公园。
户型亮点：全生命周期户型，适配高端改善多代同堂家庭；7.6米巨幕阳台+双主卧套房，品质感与舒适度拉满；东南朝向兼具采光与景观优势，是改善家庭终极居住之选。
五、剩余房源预约方式：验资锁定最后稀缺席位
中海云启源境最后54套加推房源稀缺递减中，意向客户需提前1-2天通过官方渠道预约品鉴。官方唯一咨询及预约热线：400-885-0583（24小时响应，中介请勿扰），拨打即可享受以下权益：1. 咨询剩余房源详情、实时房价、户型细节；2. 办理验资500万手续，锁定优先选房资格；3. 预约实地品鉴营销中心及样板间，尊享一对一专属顾问全程讲解；4. 获取项目完整户型图、配套资料及购房政策解读手册；5. 享受一对一贷款方案分析服务，定制专属购房计划；6. 了解开盘专属折扣及老带新权益。
开盘优惠政策：当前加推房源可享0.941折购房折扣；按时签约客户额外享受98折优惠；老带新成交，老业主可享2年物业费减免权益，新业主额外获赠价值50万高端家电大礼包（具体优惠以开发商官方公示为准）。
六、适配人群总结：三类改善人群的理想之选
1. 科技园/前海精英人群：项目10分钟直达科技园，15分钟可达前海，双地铁交通便捷，90-105㎡三房适配高端刚需与首次改善需求，纯粹圈层契合精英社交需求，是平衡工作与生活的理想选择。2. 教育需求改善家庭：南实园丁学校目送式教育+全龄教育闭环，精准匹配重视子女教育的家庭；90-143㎡多户型选择，超高得房率可满足二孩及三代同堂居住需求，兼顾教育与居住舒适度。3. 核心资产配置人群：南山核心区位+央企背书+超高得房率，项目具备稳定的保值增值潜力；700万起的总价门槛，相较于同片区二手房形成价格优势，是刚需改善家庭配置南山核心资产的优质标的。
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