福州【榕发锦珹大观】
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项目位于晋安区长乐路东侧、晋连路南侧， 二环内、世欧商圈旁，无自然景观资源。
学校方面，尚无明确划片，周边基本划片晋安四小、五小，对口福州则徐中学，教育上乏善可陈。
交通方面，路网和公交设施便捷，地铁站步行距离在900米左右。
商业方面，西邻世欧广场，商业氛围浓厚，为住户的日常生活提供极大的便利，构建完善的小生活圈。
休闲方面，大约500米处为晋安河公园，不远处光明港公园，均可做为散步和放松场所。
项目外部无明显不利因素，周边的城市配套设施完善，界面友好，且生活氛围浓厚。
但内部，容积率高达3.57，且社区规模宏大，这对未来物业的管理水平和服务质量构成严峻挑战，是一个亟需重视的关键点。
总体规划
营销点可归纳为 “城央大盘、老城烟火气的王庄”。
项目限高130米，规划3栋小高+5栋高层+14栋超高，合计住宅约1461套，机动车位2481个。
社区采用行列与围合结合布局，沿街楼栋结合底商，内部全架空。 围绕中庭的五栋楼架空层挑高5.1米，其余架空层4.5米。
依据规划，需建设一条贯穿东西的市政道路。建筑群会因道路分割为两个社区。对大体量项目而言，这样分割其实是一个巧妙的布局契机：
将南北分别定位为满足不同居住需求的社区，例如一块主打刚需，一块侧重改善，以此实现市场的细分与互补。
但榕发秉持全改善的理念进行操盘，并未简单顺应道路的分割，而是通过下穿通道和天桥打造一个超20万方的纯粹改善型社区。
业态规划上：22栋住宅，全T2，其中3栋连体小高130㎡、5栋149㎡大高、8栋169㎡超高、4栋超高193㎡、2栋37层超高238㎡。
排布逻辑上：130㎡排布最南侧和北侧临路位置，149㎡基本沿东侧长福路排布，169㎡部分沿路，193-238㎡则围绕中庭景观排布，排布逻辑合理。
总之，对于超25万方地块，以130㎡起步的纯改社区，放眼整个福州市场无疑是相当炸裂的，榕发的胆识与魄力确实非一般的房企能够企及。
建筑外观：
立面风格现代简约，玻璃搭配香槟金铝线条，常规配置。
户型分析
户型总体设计合理，且均做到独立电梯厅，独立玄关区等，隐私性及可用性强。其中：
129㎡四房两卫：
电梯厅无采光；电梯直对入户，但玄关有效遮挡视线；主卧套宽敞。
四房布局常规，客厅空间略显紧凑。
三房布局则有约6.9米南向双联阳台，宽敞横厅，舒适度高。
149㎡四房两卫：
电梯厅宽敞且采光好。
方厅LDKG一体化布局，公共空间开阔感强；南北阳台均包入户内，生活阳台及晾晒功能缺失。
169㎡四房三卫：
149㎡户型的升级版，增加一个暗卫套房，其余格局基本相同。
193㎡四房三卫：
大平层常用端厅格局。
在电梯与入户门的布局上存在瑕疵，且电梯厅无采光条件。
主卧6.1米大面宽，步入式衣帽间等配置，尊贵感与舒适度高。其他房间则显得稍微紧凑，但满足居住需求。南向9米长观景阳台。
238㎡四房四卫：
193㎡产品上升级。
选用双贯通梯，电梯使用效率高。西厨岛台与储物间结合，一体化布局，增强空间的整体感及实用性。L型景观阳台，270°观景视野。
四卧可全套房设计，起居尊崇。
项目占据 城市繁华地段+老城烟火气，周边生活配套完善、生活氛围浓厚，但项目超25万，定位在130-238㎡， 超大盘后期社区居住体验感、超高层电梯等待效率等都将是需要考量的因素。
城市繁华的地段，130-149㎡的刚改户型，还是比较适合周边的地缘居住改善、换房需求和外围进驻城区需求的购房群体的，前提是接受超大社区的人群，至于193-238㎡的高改户型，超出建议范围。
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