保利辰园湖境 | 最后22套76山景三房即将加推，板楼实体板房，9年制天河外国语学校+稀缺小高层，详细测评 | 优缺点评，附活动价格
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保利辰园湖境的76㎡东南向山景三房要加推了，全盘最后22套，吹风330万起！
项目距21 号线大观南路站约 1.5 公里（步行约 20 分钟，骑行约 8 分钟）
配建6 班公办幼儿园，中小学对口天河外国语学校（智谷校区）（已开学，45 班规模：18 班小学 + 27 班初中），属天河外国语教育集团，硬件一流，集团本部高考特控率长期超 95%；
自带社区底商 + 600 米风情商业街，驾车 15 分钟可达美林天地（含山姆会员店、宜家家居）、萝岗万达广场。
直线约 3.2 公里，自驾 15 分钟可到三甲中山大学附属第三医院岭南医院
南侧约 1.75 万㎡映辰湖，规划 “辰园十景”，含 3 公里环湖步道、亲水平台、儿童游乐区；步行 5 分钟到尖峰岭湖公园（约 1200 亩）。
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目前楼盘取证房源有1、2、5、9、10座，各楼栋货量均有分布，其中去化比较快，主要是小面积三房和板楼126平，即将开放临湖样板房，取证货量共 399 套，网签共 139 套，网签率约 34.8%
最近楼盘搞特价，74平三房31X万，81平39X万，89平39X万，106平52X万，126平68X万，当然去现场还有额外折扣，如最近在考虑该区域的楼盘，欢迎联系老K看房，成交有额外五位数福利！
基础信息
占地面积：57582m²
建筑面积：约73786m²
容积率：2.07
总栋数：9栋，6栋塔楼，3栋板楼，配建6班幼儿园
梯户比：塔楼2梯5户，板楼2梯2户
在售产品：塔楼（23F）建面约75-88㎡三房，板楼（17F）建面约125-128四房
保利辰园湖境的拿地时间为 2025 年 5 月 30 日。
当天，保利发展旗下子公司广州金地房地产开发有限公司以底价约 22.52 亿元拿下天河区天河智谷片区 AT1003023 地块（航天奇观二期地块），折合楼面价约 30519 元 /㎡（未扣除配建）
天河智慧城—广州硅谷，汇聚2500家高新企业，培育网易、小鹏汽车等34家总部标杆。天河确立“CBD+CTD”双核发展格局，智慧城+智谷升级至珠江新城+金融城同等地位。
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六运催生天河，亚运铸就珠江新城，十五运更将推动奥体板块实现能级跃迁。
奥体中心升级、新建体育公园等，打造集全民健身、国际赛事、文化地标于一体的综合性活力新极。
“绿量＞建量”天河城央仅此低密绿洲——世界大观板块，重塑243万㎡山湖秘境，聚合四大TOP房企，以约2.0超低容积率打造舒适居住区。
项目配套
交通配套
交通方面，距21 号线大观南路站约 1.5 公里（步行约 20 分钟，骑行约 8 分钟）；3 公里内还有天河智慧城、神舟路、黄村站；21 号线可换乘 4/5 号线，30 分钟内直达珠江新城、金融城。
但自驾相对便利，可通过大观路、科韵路连接环城高速、机场第二高速等主干道，15-30分钟可达珠江新城、金融城等核心区。
值得注意的是，聆湖路已经完工，将连接黄云路与大观街，改善板块内部交通。
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教育配套
教育配套是该项目的突出优势之一，在拿地的时候就确定下来
自身配建6班幼儿园，中小学由天河外国语智谷学校（已开学）统筹解决，实现12年教育闭环
但是暂时没有直达路线，需要绕行，后期上图箭头的路线开通之后惠方便很多。
广州市天河外国语智谷学校位于智谷核心区域，总建筑面积约2.28万平方米，规划设置18班小学和27班中学。
校园内教学楼、实验楼、图书馆等设施一应俱全，高标准建设，满足学生多样化的学习需求，为教育教学活动提供了坚实硬件保障。
校园景观精心雕琢，文化与环境相互融合，激发着想象力与创新精神，成为助力学子成长的理想乐园。
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而作为本校的天河外国语学校更是实力和口碑共存，查询近两年的成绩
中考成绩：
2025 年：中考录取分数为 707 分及以上。
2024 年：90 多人达到第一梯度线，全年级 216 人，占比 41.6% 以上。
高考成绩：
2025 年：高考特控率达 96.2%，600 分以上人数占比 50%，近 70% 的学生考取双一流高校。本届 640 名考生中，554 名同学成功跨越特控线，总特控上线率高达 85.2%。
2024 年：高考特控率为 95.5%，省前 1000 名有 7 人，12 人进入全省前 1000 名，占比 5.5%，有 133 人达 600 分以上，占比 61.6%，985 高校录取率近 50%，211 录取率超 70%。
医疗配套
三甲主力：中山大学附属第三医院岭南医院（直线约 3.2 公里，自驾 15 分钟），综合科室齐全。
3 公里内：蕙心医院、广州医科大学附属中医医院，满足日常门诊、慢性病管理。
应急：广东药科大学附属第一医院东圃院区等，可通过主干道快速抵达。
商业配套目前较为基础，现阶段主要依赖保利天汇的沿街底商，后期自身也有配建部分底商。
但提到，越秀观樾规划建设约1万平的滨湖商业体（拟引进高端超市、餐饮等），且驾车15分钟内可达优托邦奥体店、美林天地（含山姆会员店、宜家），3KM内坐拥3家大型商业，青春奢尚【广百广场】、亲子欢聚地【优托邦】、潮玩新据点【大悦汇】。
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休闲配套
生态休闲配套是另一大亮点。
项目南侧有映辰湖（规划扩建至1.7万㎡湖景绿地），步行可至日月双湖。
周边还环绕大观湿地公园、火炉山森林公园等四大生态公园。
广东奥体中心（距离2公里）提供赛事、演唱会等大型活动场地。
在售房源
保利航天奇观地块位于广州天河区智谷片区，属于天河世界大观板块
这是一个低密度住宅项目，容积率仅2.07，由6栋塔楼和3栋板楼组成
项目将引余荫山房入园，将岭南元素进行文化转译，打造”辰园十景”
分别是山云洞天，虚窗纳云岫， 三号红雨廊，风聆荷香，曲栈盟鸿，衫涧鸣琴，宝瓶台，蚝光疏影，盈月门，云青阁
另外在建筑冠顶形取学士帽飞檐翘首之态，宛若一顶‘金色桂冠’。
见证着‘窗前览湖修心性，冠下摘星展宏图’的人生境界。
小区的塔楼将建设75-106㎡三至四房，2 梯 5 户，中高楼层可看湖景 / 山景。
板楼将建设125-128平的四房，专梯入户、南北通透、一线湖景，2 梯 2 户，层高3.1米。
楼盘优点
低密湖居、景观好：容积率约 2.07，环湖布局，部分楼栋一线望湖，楼间距最宽超 40 米，居住舒适度高。
户型实用率高：建面约 72–130㎡二至四房，实用率普遍超 100%，部分板楼接近 120%，空间利用率领先。
教育资源优质：配建 6 班幼儿园，义务教育纳入 “天河外国语智谷学校” 统筹，小学双校区、初中已开学，学位较充足。
板块潜力与价格友好：天河智谷核心，承接金融城、智慧城外溢；片区多豪宅，本盘小户型总价门槛更亲民。
自驾通勤便捷：多条主干道环绕，约 10 分钟上华南快速，约 20 分钟通达珠江新城，适合自驾人群。
配套可共享：临近保利天汇，可共享其底商；未来越秀观樾三期约 1 万㎡商业综合体，提升便利性。
社区与产品力强：岭南园林 “辰园十景”、全龄会所与运动休闲空间，央企保利开发与交付确定性相对更高。
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