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最近， 在长沙开福区有一个项目，华发四季云玺，今天我们简单来聊聊。
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地段
华发四季云玺，项目的地块是今年第一次集中土拍由广东天润拿下的013地块，本地块当时是金茂、华发、三润三家参与摇号，天润摇中后，又转让给了华发。
目前查看该项目的开发公司： 长沙天润智樾房地产开发有限公司，法人代表都是华发的，并且长沙天润智樾房地产开发有限公司是珠海华发实业股份有限公司的全资子公司， 可见华发四季云玺是华发的全资项目。
华发四季云玺项目位于长沙市开福区精英路，近芙蓉中路，湘雅医院，旁边就是富兴世界金融中心，离地铁6号线湘雅医院站也很近， 项目的地理位置还是很不错的。
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开发商
华发是珠海的市属国企，华发在长沙跟其他开发商先后合作了滨江府1913、招商华发依云曦城、招商华发天汇三个项目，最近跟华润置地在洋湖也合作了一个项目 华润华发洋湖天序， 这次的华发四季云玺项目是华发在长沙第一次独立操盘。
口碑来讲，这几个项目华发股份都不是操盘方，所以我们也不好评价， 只是华发在其他省市却不怎么样。
论资金实力，华发股份应该是不错的，10月25日，华发股份以17.33亿的报价，摇中青浦赵巷镇地块，过去4个月，已耗资数十亿，三度在上海拿地，华发在不断补充资金弹药。要知道，这家多年稳坐珠海“地产一哥”宝座的企业于2012年便开启了在全国范围内的战略布局， 而随着企业版图的扩张，企业所暴露的问题也越来越多。
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周边竞品
现在华发四季云玺项目周边也就建发养云、城发恒伟君樾文昌，富兴三个项目，建发养云现在在售大平层，部分可瞰江，货量不多，交房时间肯定比华发四季云玺早一些，并且建发的产品和口碑一直很不错，最近建发在市府观沙岭板块新项目：长沙建发缦云，据说很多购房者关注，尤其关注162平的户型。
城发恒伟君樾文昌，这个是由本地房企城发恒伟打造的，位置离湘江很近，由于前方建筑低矮，大部分可以看江，并且城发恒伟在长沙项目众多，口碑也还可以，并且城发恒伟也在市府观沙岭板块有一新项目：城发恒伟滨江学府，相信也会有很多人关注的。
富兴地产现在货量不多，几乎是在卖现房，并且价格还是很有优势的，交房时间也肯定比华发四季云玺项目早得多。
综上可看， 华发四季云玺项目去化压力确实大，所以才决定卖毛坯！
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地块
根据规划，华发四季云玺花园总建面约87430.72㎡， 规划户数 340户， 停车位403个， 规划6栋住宅，面积段均在150㎡ 以上，户均约202㎡，其中：1#户均约190.8㎡；2#户均约189.8㎡；3#户均约223.3㎡；4#户均约223.3㎡；5#户均约192.2㎡；6#户均约189.8㎡；
该地块是芙蓉中路[2023]长沙市013号地块，纯住宅，楼面价约10129元/㎡， 被上海润陇湛越房地产开发有限公司摘得。华发四季云玺花园项目位于长沙市开福区，西邻精英路，南至德雅路。
根据规划可以看出， 项目分为北地块，中间地块，南地块三个地块，比较分散。
北地块2栋为25层的高层，1栋为6层的洋房（这么排布主要是对周围老房子的采光考虑，老城区修高楼，最困难的就是外部采光条件，比如南边1km处，那个开福城投云樾府就有旁边的居民在闹）；
中地块为3栋住宅，3栋和4栋都为31层的高层，5栋为28层的高层，旁边还有一个现状的垃圾站；南地块就一栋25层的高层。
项目基本就190起步，还有一个220，很简单。由于土地面宽也就容纳一栋楼，所以户型面宽还比较从容，190的到了17.6米，220到了20.8米，都是非常大了，很舒服。所以，这个项目主打还是卖豪宅品质、卖市中心及配套（除了学校，配套都很强，市中心也没学校）。
但这个稀碎的地块，肯定是最大的不利因素，买之前还是考虑好。
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产品
华发四季云玺项目地块的楼面价约10129元/㎡，应该是要卖精装，才会有足够的利润，但是突然传出消息，首开预计推售5#建面约190㎡大平层，108套， 并且是卖毛坯！卖毛坯！卖毛坯！
个人猜测，可能是到了年底，开发商基于年底冲业绩考虑，首开卖毛坯可以快速的回笼资金，完成销售任务。如果卖精装，在现在的长沙大平层市场中，再加上周边的建发养云，城发恒伟君樾文昌，富兴等竞品的夹击下， 虽然利润可以，但是会销售的非常缓慢，对业绩和领导职位都会带来影响。
而另一方面，如果后续接着卖毛坯，反而会担心项目因为利润不足导致减配。
首开的楼栋为5栋，视野、采光都还好。5栋为28层的高层， 需要注意的就是根据规划，旁边还有一个现状的垃圾站，买房人还是要问清楚这个垃圾站具体位置为好。
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