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最近几天，朋友圈和抖音上关于观潮起的讨论又多了起来。说实话，这个项目的关注度一直没断过，毕竟位置摆在那里，算是朝阳中央公园板块里比较稀缺的一块地了。
这块地当初的楼面价是9500元/㎡。参与竞拍的企业有好几家，但跟到最后的那家，估计你们都猜不到，并不是建发，算是建发放了一马，而邦泰在投资端确实捡了个便宜。对比一下，中海当初那场十七八家摇号的盛况，楼面价9777元/㎡，而且还靠高架。观潮起位置更好，价格更低，改善条件也相对更优。从拿地经营的角度来看，这确实是一笔不错的买卖。
拿地之后，邦泰其实动过做精装的想法，而且听说配置方案还不低。但后来取消了。原因不难猜：一是怕总价太高，二是担心精装做不好。像嘉和府那种全精装交付的项目，后期交付压力非常大，稍有不慎就是维权，而且这种顶改项目一旦维权，对品牌就是致命的打击。
而且说实话，如果做的不理想，大多数买这种项目的高净值客户，很多人最后都会把精装全部敲掉重来。反而是250万以下总价的功能改善项目，做统一精装更合适，这类客户的个性化需求没那么强，统一交付既不影响居住体验，对二手房保值也有好处，在一线的城市标精装基本标配，如果有能力的企业认真做，确实比个人业主包给一般的精装公司做更好。
说回观潮起本身。按9500元/㎡的楼面价，结合邦泰的成本管控能力和投入水平，预估均价两万左右就能有不错的盈利空间。这个单价高不高？其实还好。旁边凤起朝阳那个项目，品牌知名度相对一般，最高的时候都卖到了一万八九。观潮起位置更优，产品是更新规，配置强不少，品牌也有优势，单价实现度我认为是在的。
问题出在总价上。如果按两万的单价估算，最小户型大概180㎡，起步就是350万左右。210多平米的要450万上下，250㎡的估计得到550万。这个总价段，流速上确实会有一些压力。
观潮起免费咨询：400-159-8559转5555【售楼部】获取详细资料！跟凤凰洲的璟和不一样。璟和背后是师大附中这种绝对稀缺的学区资源，所以即便总价高，那些为了孩子教育的家庭还是会急着冲进去。这也是璟和流速一直坚挺的根本原因。顺便说一句，我在前司联发的时候也参与过凤凰洲那块地的竞拍，只是不太给力，最后被建发和邦泰摩擦了，师大附中那块地的争夺，确实就是邦泰和建发两家干到了最后。
所以回到观潮起，这个项目的流速和价格确实值得关注。但话说回来，整盘也就152户，体量不大，基本上没什么风险。对于邦泰来说，问题不在于能不能卖完，而在于它到底要什么，在周转和利润之间，怎么找到那个平衡点。
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