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番禺250-350万，刚需有什么选择？
点上方蓝色字，关注公众号，买房不踩坑~
写在前面
干嚼普洱不加水
认准我叫踩盘君
“一位致力于广州实地踩盘
＆帮粉丝避坑的95后房产博主”
25年初，就有粉丝问：
今年房价还会跌吗？能不能买房？
我思考了下，这段咨询的核心问题应翻译为：
“明年买会不会比今年更便宜？”
原本我想说：
24年底，开发商就降不动了
25年在五一节这种节点，也没有明显好转
也是够呛的一年
但这话题似乎太沉重了，我说：
”不着急吧？纠缠这干嘛
觉得贵就先观望，不必卷入这一苦难选择的陷阱”
楼市走势跟预想的几乎一致，两极分化
有些地铁旁刚需盘，大火特火，很热闹
而硬伤多，居住舒适性差的刚需、刚改盘，情形十分严峻
就跟我们的生活一样
有的人今年热闹一点
有的荒诞一点
有的严肃一点
有的甜蜜一点
今年楼市虽冷，但广州嘛，需求大
对依旧计划今年买房的人，还是要贯彻这个方针
“只为住得更好、更方便
才是当下唯一值得买房的购房需求”
当然，唯心点讲，改变生活的方式有很多
买房是其中一种，喝醉也是一种
刚需买房，纯粹地把生活质量提高
那不妨勇敢做那个“多吃糖”的买房者
选到适合自己的好房子，再“买定离手”
活在当下，不要过度把自己困在未来“涨跌”的焦虑里
广州不能失去“蟑螂大厦”，就像西方不能失去耶路撒冷
还有网友表示：“蟑螂神”会保佑每一个番禺的孩子
对外地游客来说，也算是老番禺的城市名片和网红标志
我还记得我第一次到番禺广场的印象：
这里到底是广州还是我的老家？
便捷的公共交通，是造就知名睡城番禺广场的重要因素
密集的地铁网极大地方便了打工一族往返天河、海珠
周边全都是居民区，长期有相当多的租户
番禺广场是孕育梦想的地方，见过了太多人的泪与汗
四处横着走的电鸡，也承载着许许多多的激情与努力
市桥、番禺广场，开发的早，曾是老番禺最繁华的中心区，承载着街坊们无数的记忆
同时也意味城市的界面偏老旧了
这边的住宅楼，楼龄大多在15-20年
金融街融穗澜湾：
①共6栋，楼龄约8-10年，底商丰富，车位比1.16
②90m²三房两卫挂牌280万
③距离番禺广场站约800米，对口东兴小学、东风中学
柏丽花园：
①共10栋，楼龄约16-17年，车位比0.7，需要抢车位
②97m²三房一卫挂牌270-290万，114-118m²挂牌310万
③距离番禺广场站约800米，对口东兴小学、东风中学
东晟明珠花园：
①楼龄约19年
②户型比较差，98m²三房一卫，120-140m²约320-340万
③距离番禺广场站约800米，对口东兴小学、东风中学
美心翡翠明庭：
①楼龄20年，小区门口生活配套设施齐全，但比较破
②1、2、6栋步梯楼，3~5栋电梯楼，三房两卫250-280万
③自带美心幼儿园，小学是村小，距离傍江站约980米
尚东尚筑：
①B区楼龄8年，A、C区楼龄9年
②95m²三房两卫挂牌250万，127m²挂牌350万
③对口东湖洲小学，麻麻地，门口就是傍江地铁站
龙湖金地天峯：
①2年楼龄，房源较少
②90m²三房两卫挂牌330万
③广外附小，门口就是傍江地铁站
金海岸花园（二手）、云起兴泰（新）：
①大社区，86m²3房1卫约220万，2卫约260万，但102m²还是三房，离地铁步行7分钟左右，周边配套挺齐
②楼距挺宽，绿化景观很在线，且人车分流，二手居住挺舒服
③仲元有机会摇中，但没有100%保证的
在这个区域买房，花费超过400万的，都是“勇士”
举例个冤种盘：大学城和樾府，前2年卖到6万单价
号称大公园改善
难不成是这大公园也算进购房面积了？
村落成群的面貌和零散的配套，请问改善了啥？
这价格至少透支了10年，毫不夸张的讲
这个位置，妥妥只是琶洲、万博、大学城的“睡觉城”
主打所谓的“强教育+绿色居住环境”
更适合刚需买家入手
佰利山：
①小区环境真是杠杠的美，楼龄10-15年，但保养的很好
②共8栋楼，户型98m²、114m²三房一卫约270-330万
③从入户大堂到地铁口大概6分钟，小学一般，中学较差
越秀大学星汇城：
①88m²三房两卫约260万，107m四房²约310-340
②一期步行到新造地铁约10-12分钟，不算近，周边荒凉
③9年制广大附，但学校较远，接送不便
星河盛世锦城：
①旧改项目，共5期开发，周边城中村环绕
②番中附小在小区旁，但中学就比较远
③到地铁站距离，由远及近排序：2期、1期、5期、3期
④98m²小四房约290-320万
宏观上看，南站是大湾区的“中心位置”
交通的“重要腹地”、寄予厚望的“商贸核心新区”
回到买房的现实中，这里荒的没边
有的中介可能会跟你说
这里开车去海珠、万博就15-20分钟呀
现实点，朋友
谁当了一天牛马还想着下班跑去商圈玩
况且晚上那么塞车
经济、地产行业飞速发展的时期，南站版块跟不上队伍
近些年，经济、地产行业进入调整期
南站的发展前景，是一个非常大的问号
对前10年的发展来个总结的话
南站版块，纯纯拖油瓶
品秀星瀚：
①分为南北区，南区16栋，北区5栋，周边荒凉
②北区的85m²3房1卫，210~230万，南区85m²3房1卫，280-290万，112m²4房2卫，290-320万
③部分楼栋近路，适合要低总价、低门槛上车，超过300万预算，我认为没必要选这里
城投领南府：
①98m²3房2卫，260-280万
②距地铁站450米，小学在小区旁，中学要摇号，也不算近
③领南府周边布满了村房和待开发用地，现状就像是城乡结合部，一街之隔只有臻尚苑单体楼住宅，夜晚街道乌漆嘛黑
星颂花园：
①楼龄2-4年，90m²3房2卫，290-350万
②走路到谢村站大概7-8分钟，周边较荒
③9年制学校在小区旁，但生源非纯本小区、学校成绩尚未知
摘自网友“阿甘”：
万博CBD，是靠番禺区府自主捧红的“天王老子”
确实让人钦佩
但万博也并非完美六边形战士
如今展示面以商城、楼宇和又塞又烂的大马路为主
缺乏医疗
教育配套不够
缺乏休闲空间，公园
功能空间之间也比较割裂
曾经的刚需都喜欢往番禺跑
未来的万博要当广州中产的聚集地
近年，经济下行
幸运的是，万博及泛万博区域的二手死亡开卷
250-350万刚需也可入局
保利红馆：
①70m²3房1卫260-290万，79m²3房1卫290-350万
②约7年楼龄，距离汉溪长隆约780米
③对口约3公里钟村奥园学校，远且一般
万科欧泊：
①94m²3房2卫270-350万，房源集中在A、B区，C区以复式、大户型为主
②距离万博站1.2公里，不算近了
③对口小区旁的红郡幼儿园、小学，中学侨联，一般
④承接了一大批选筹万博商圈+地铁+次新+刚需户型的人
广地花园：
①82m²3房1卫210万、89m²220万、95m²250万，户型是旧规
②到万博约1.8公里，但小区设置有楼巴，方便老年人
③对口南村汇贤小学、南村侨联中学，都很差
南国奥园：
①华南八大金刚之一，楼龄10-25年，电、楼梯都有
②距钟村、汉溪长隆约300-700米
③梯户比低，园林环境好，有钟村奥园九年制学校，但一般，车位也不足
十年小雅：
①楼龄13-24年，88m²3房1卫240-310万，97m²230-340万，但1卫
②离员岗站约700米，雅居乐花园离地铁站第二近的组团
③幼儿园在小区旁，对口雅居乐小学、南雅学校，还行
④十年小雅是雅居乐花园的最新组团
珠江铂世湾：
①楼龄2-7年，97m²3房2卫320万，二期新房要350+
②距离7号线地铁员岗站721米
③配建幼儿园、华附小学，12岁前接送无忧，中学则很差
自在城市花园：
①一期是04年建成，二期12年建成，最老的楼龄去到20年
②万博步行距离1.8公里，早晚高峰有如约的接驳车到地铁
③学位是村小，初中也普通，未来能蹭广大附就起飞
雅居乐花园新地沁园：
①84m²3房1卫258-315万
②新地沁园花园密度低，楼龄也较新，离地铁站约1.2公里，选筹要避开高压线
③学校参考十年小雅的
老话说，早起的鸟儿有虫吃
洛溪、南浦在90年代就开发起来了
而居民住宅区主要扎堆在南浦地铁站周边和版块的西边
但随着时间流逝，界面老化、新配套、产业发展非常缓慢
在市场上的热度也由此衰减
不管愿不愿意承认
近期的央璟颂卖完，这片区的热度终会回归到寂静
洛溪、南浦
比较适合地缘家庭的孩子婚房
2号线沿线通勤以及海珠、越秀
自家番禺上班的刚需小伙伴考虑
广州碧桂园熙苑：
①87m²3房1卫260-330万，共6栋，楼龄5-7年
②洛浦中心小学，接送比较远
③距离南浦站约980米，周边商业、医疗配套不多
丽江花园如英居：
①共10栋，9-17年楼龄，南浦较新的楼盘了
②对口读丽江小学，88m-97m²3房1卫270-330万
③距离南浦站约670米
龙湖央璟颂：
①95m²280万起，但很近马路
②沙溪地铁站767米
③对口的是沙溪和珊瑚湾畔小学、沙滘中学（贴牌仲元中学）
珠江花园：
①楼龄15-33年，怡景湾组团是最新的、二期高层约12年楼龄
②对口时代南阳里小学、沙滘中学（贴牌仲元中学）
③距离沙溪约940米
敏捷四季花园：
①9年楼龄，3栋楼，花园小，93m²三房一卫280-320万
②距离大石A口月531米，配套落后，地铁站附近和县城一样
③礼村小学，村小
新月明珠花园：
①13栋楼，楼龄18年
②105m²三房两卫250-290万，距离大石A口月435米
③礼村小学，村小
滨江绿园：
①对口大石中心小学，3、4房挂牌250-320万
②环境、绿化不错，但背后是城中村且人车不分流
③大石的城市界面真的很差，只有新月明珠稍微好些
④距离大石1公里
莲花湾、化龙聚集了广汽研究院、传祺、埃安等百家车企、制造业产业链企业，但链完整却“有产无城”
除了小区仅有的底商配套，这里也是另外一种意义的“村”
如果不是这周边单程30分钟内通勤的铁饭碗工作
没必要来这边看房
保利领秀海：
①对口9年制广东仲元中学莲花湾学校
②63m²3房1卫，110万；78m²的3房2卫，140万，便宜，好过租房
凯德山海连城：
①对口9年制广东仲元中学莲花湾学校
②新推楼栋户型起步88m²，180-200万
奥园莲峰圣境&倚莲半岛花园：
①适合城轨去东莞、佛山沿线、或自驾番禺工作
②莲峰圣境楼龄约7年，倚莲半岛楼龄11-24年
③适合远离闹市，272.71㎡5房，成交价366万，单价约1.34万/㎡
凭着2010年亚运的势头，亚运城当时售价与当年荔湾、海珠等中心城区的价格相当
后续热潮退、规划搁置，房价停滞
成为了无产业的纯睡城
亚运城主要由媒体村、运动员村、技术官员村及天字系列组成，地铁3、4号线能直达珠城琶洲，老城居住氛围成熟，配套还算齐全
版块偏远，通勤CBD久、二手灾难性抛盘多
300万预算内4房且考虑现成学位的能值得看一下
珑曜上城：
①73m²160-180万，89m²210-230万
②距离石碁约650米，周边多为厂、农田
③配建9年制广外附，收楼时间最快27年底
亚运城天荟：
①5栋楼，95m²两房180-230万，110m²三房一卫220-270万
②对口广铁系中小学
③楼龄7-9年，楼盘在地铁、商场旁
亚运城天成：
①10栋楼，优先选天成1区，天成2区近路，独立3栋楼，舒适度差
②对口广铁系中小学
③离地铁约900米，不算特别近
亚运城媒体村（南区）：
①早期开发的组团，楼龄较旧，价格门槛更低，约1.7万/m²
②对口广铁系中小学
③南区距离地铁约650米
如果对居住氛围、配套要求高的，可以考虑亚运城，如果看中新规、地铁通勤便捷度，那地铁珑曜上城更适合
多说几句
350万内，如果是广州首套房的伙伴，对标月供：
1、250万总价，20%首付，月供约8100元
2、300万总价，20%首付，月供约9800元
3、350万总价，20%首付，月供约11400元
对应的金额，同时背负30年还贷时间
（提前还款：当前利率，还10万，月供少约450元）
刚需要从结合自身实际出发
不宜高估自己，低估风险
要有扛失业风险意识
250-350万总价，普通人买房子
适合自己才最重要
要多考虑房子周边能否给生活习惯带来便利
买房只是刹那的喜悦、心动
柴米油盐才是一辈子的生活
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