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今天 （6月15日） 保利拿下今年在广州的第一宗地。
地块不大，总占地约2.3万㎡，就在白云黄边北路北侧，设计之都核心区。
成交楼面价2.7万/㎡，加上配建地价超3万/㎡，估计要卖到4.3万+才能保本。
看到这宗地，梅梅第一时间想到了去年清盘，在 黄石板块 的 保利云境。
同样是5栋楼小体量项目，纯刚需盘，却在降价去库存的楼市里，仅用10个月网签766套，清盘率干到87%，一度卖到涨价！ （来源：中指院）
刚需的钱，保利赚明白了，今年再拿黄边北路地块，保利在白云刚需、刚改版图上，布下四子：
钟落潭珑悦公馆、大源村锦绣公馆、白云湖云湖壹号、设计之都黄边北路项目。
总价100~200万，200~400万，400~600万，层层锁死。
白云豪宅定价权，也在保利手上， 白云新城东地块——保利云瑞， 接下来就是重头戏。
梅梅跟项目策划聊过，目前正日夜赶工，争取这周 端午假期 （6月16~21日） 全维实景开放。
前不久我去航拍过， 预计首开的 #1栋 、 #6 ~ #8栋 、 #9栋已经建起来了，门楼与下沉庭院也露出了轮廓。
虽然离开放还有些时间，但预售证已结结实实拿到手了，备案名叫“ 曜云花园 ”，总共200套单位取证。
售楼部开放后随时可以卖，据说保利给到营销的节点也是 6月底开盘。
嗯，又是一场速度与激情的较量。
来源：阳光家缘
毕竟 保利云瑞 不是普通新盘，身上叠满了buff：
白云新城商圈核心，东北侧看白云山，容积率2.3低密项目，纯板楼小高层 （限高60米，不超过19层） ，纯改善四房双/三套房，白云新城首个新规豪宅，新中式风格……
每一环都有成功案例。
白云新城低密板楼做过保利云禧，新中式有 保利天瑞 ，纯改善新规豪宅有保利天奕。
很像天河保利天瑞了
但保利云瑞也不是毫无缺点，产品做得怎么样？多少层能看山？以地缘客为主导的市场，值不值得买？多少钱是安全入手位？
太多内容值得深究。
昨天梅梅办了一场 闭门私享会， 给关注白云改善的粉丝们，做了一次前瞻性的项目价值拆解。
为了让大家能把保利云瑞一次看透，梅梅团队熬夜一周，准备了 足足83页PPT干货！
基本涵盖大家最想了解的内容：
1、全维实景航拍： 无滤镜还原项目四周情况与优缺点。
2、精细户型分析： 125~200㎡，5个户型三大维度讲解，包括偷面积情况、真实使用率、每个户型的空间尺寸。
甚至细到，卧室进深多长，能不能摆1.5米双人床和衣柜、床头柜；客厅开间宽不宽，能否摆大沙发。
3、揭秘选筹注意事项： 每一栋楼的朝向，内部+外部楼间距，一户一日照&噪音，以及高低区景观模拟，五大维度专业测评。
4、白云新城市场分析+价格预测
5、白云新城及项目周边潜在供地
使用率、日照噪音、景观模拟等信息较为敏感，不方便线上公开，想在白云买房的小伙伴可以 滴梅梅（Loushimeidaoli123）。
下面我们重点聊聊保利云瑞的产品。
保利将户型面积段分成了四档：
·基础版： 125~130㎡四房三卫双套房；
·加大版： 145㎡四房两卫双套房。
这两个是项目的主力，占了全盘80%的货量，锁死800~1000万改善客。
·Plus版： 165㎡四房两卫双套房；
·Max Plus版： 200㎡四房两卫三套房。
这两个户型只有两栋楼，分别是34和36套，少得可怜，在营销语境里就是“制造稀缺”，用来拉高单价，提升货值的。
200㎡内做四房双/三套房，本身是白云新城的空白。
放眼全市，也只有 白鹅潭翡丽甲第 、琶洲保利天奕、金融城保利天曜等极少数项目做到。
虽然是“中杯大杯超大杯”的套路，但着实包揽从刚改到中高改，从800万~1500万改善客需求。
而这类纯改善客群，对产品、社区、配套要求极高，保利云瑞全板楼全改善，新中式豪宅定位，刚好切中他们的敏感点。
面积降维，体验升维， 保利玩得不要太溜。
与塔楼相比，纯板楼社区在隐私感、梯户比、通透对流等方面有优势。
但它也有两个难以回避的不足：
一是使用率偏低， 125㎡塔楼可实得135~145㎡，但在板楼，使用面积很难超过125㎡。
为了用更小面积实现双套房，总有空间要被牺牲，看是餐客厅、卧室还是厨房、卫生间而已。
二是，楼间距吃紧。
尤其项目是狭长型地块，东西长、南北短，走向不规则，要全部做板楼，则东西间距很难拉开。
当然，白云新城核心地块并不多，等了10多年才有一个保利云瑞能做纯板楼，上述痛点是敏感点，但也不算短板。
保利本身也通过诸多方式去弥补。
比如专梯专户，阳光电梯厅。
这个从电梯到套内玄关之间的过渡前厅，足足有10多㎡！
而且每个户型都这样！最小的125~130㎡，都至少有10㎡，还很方正，比一些刚需盘的客厅都要大。
电梯厅有开窗，能采光通风，甚至能看风景，某种程度上弥补了套内的不足。
项目也尽量让 每个楼栋上下错开，125~130㎡做双拼板楼， 压缩面宽，从而减少楼与楼之间的对视，提升采光通风，全盘没有日照不足楼层。
不过高区与低区，东户与西户，阳台与主套、次套数值依然有不少差异。
感兴趣的朋友可以 滴梅梅（Loushimeidaoli123）， 根据你意向楼栋、楼层定制更详细日照分析。
每个户型空间也都可圈可点。
125㎡中间户：最小双套房+双开间阳台
这种功能配置在中小面积四房中非常少见，很多140㎡四房都没有6米多大阳台。
户型空间还分外“端水、经济适用”。
最小卧室有约7.5㎡，进深≥3米， 能放1.5米双人床+600mm衣柜，还能三面下床。
次套房不含卫生间，都有10多平，能做步入式衣帽间，近乎复制了小刚需盘的主卧配置。
此外，除电梯厅外，玄关到客厅预留门垛，可做约6.9米收纳。
126㎡边户：首次实现双套房+双阳台
与中间户相比，边户最大的优势是多一个生活阳台，进深约1.45米，开间约2.55米。
要是家里实在需要一个保姆间，完全可以摆一张900mm小床，比较灵活。
美中不足是，这两个入门级户型都压缩了餐客厅与主卧，居家感强于奢华感。
其次，次套卫是暗卫，不过豪宅很难避免，龙湖天奕去到185㎡依然有暗卫，其他新规豪宅也一样。
147㎡：全明双套房能放浴缸
去到147㎡以上，已经能做到全明双套房四房， 完全没有暗厨暗卫。
而且西户与东户次卧没有墙贴墙，互不干扰，独立性很强。
有两个超10㎡卧室，进深均≥3.4米，双人床、衣柜、床头柜、书桌都能放下
最让我眼前一亮的是， 主卫有约5㎡，能放浴缸了， 主卧进深近6米，可以放2.5米豪华大床。
整体面积不算豪，但总在细节处制造“豪感”。
200㎡：最小面积三套房，带女王衣帽间
四个卧室有三个都配了独立卫生间，唯一不是套房的次卧也紧邻公卫，提升使用效率。
客观来说多做一个套房，势必影响餐客厅与主卧的奢华感，这是讲究均衡，迎合大家庭居住的代价。
但依然藏着不少“爽点”，比如 景观阳台开间约9米， 能玩迷你高尔夫。
主卧最长开间约4.7米，能做一个大大的 女王衣帽间，走台步去选衣服； 约10㎡主卫约10㎡，达到双台盆+大浴缸配置。
另外还有一个 165㎡四房双套房，但不在首推之列， 梅梅也做了测评，格局与200㎡就差了卫生间。有意向的小伙伴可以滴我。
最后，白云新城是个非常特殊的市场，这里均5个常住人口就有1个自己做生意，“老板密度”在全市数一数二。
白云新城一度是有权与有钱人的后花园，曾冒出大批10万+的房子，豪宅购买力深不可测。
这里供应却非常紧张，在售豪宅只有粤海云港城，主打综合体大盘，和保利云瑞不是直接竞品。
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