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2.0容积率+双央企丨五缘海悦，凭什么成为五缘湾硬通货？
一、基础档案
- 楼盘全称：中交建发·五缘海悦
- 位置：厦门市湖里区 五缘湾外湾 ，惠灵顿路与佐世保路交叉口东南侧
- 四至：西佐世保路、北惠灵顿路、南国贸润园、东禾缘社区
- 用地面积：43,983㎡（约4.4万㎡）
- 总建筑面积：约12.5–12.8万㎡
- 容积率：2.0（岛内极低密）
- 绿化率：30%
- 建筑密度：≤25%
- 楼栋/层数：14栋，11–16层小高层
- 总户数：582户
- 车位：1:1.28，约745个；车位限价60万/个
- 产权：70年住宅
- 建成/交付：
- 开工：2023年
- 主力交付：2026年5月（近期集中交付）
- 性质：次新现房/准现房
二、开发商与拿地背景
- 开发商：中交地产 + 建发房产（双央企/国企）
- 项目公司：厦门宏佑房地产开发有限公司
- 拿地：2022年12月，2022P21地块，39.6亿元底价成交
- 楼面价：4.48万/㎡
- 住宅限价：7.18万/㎡（实际精装售价约6.5–6.8万/㎡）
三、社区规划（纯改善、低密、圈层纯粹）
- 整体定位：五缘湾外湾最后一块纯商品房低密地，周边7大千万级住区连片
- 楼栋排布：全板楼、2梯2户，无连廊，南北通透
- 园林：
- 约5400㎡超大中庭园林（度假式）
- 五大无界主题花园、林下书吧、茶室、环形跑道
- 市政入户公园+酒店式艺术大门+环岛落客大堂
- 公区配套：
- 下沉式庭院/泛会所：恒温泳池、私宴厅、健身区、儿童区
- 星空顶车库（劳斯莱斯同款）
- 全架空层休闲空间（全龄化）
四、户型明细（119–199㎡，得房率极高）
主力户型与面积
- A1/A2：119㎡ 四房两卫
- 得房率：80.3%，公摊约19%
- 特点：最小面积2梯2户、南北通透、双阳台
- B1/B2：137㎡ 四房两卫
- 公摊：19%，使用面积约114㎡
- C系列：143㎡ 四房/可五房
- 可变空间约18㎡，多代同堂友好
- D系列：171㎡ 四房三卫
- 270°转角落地窗，湾海双景
- F：199㎡ 五房三卫（岛内稀缺）
- 公摊低至约10%，得房率83.4%+
- 岛内同面积段唯一五房设计
户型共性
- 全2梯2户、纯板楼、南北通透
- 户户双阳台（南北），多开间朝南
- 公摊：16%–20%（远低于市面20%–25%）
五、精装标准（一线品牌，高配）
- 交付标准：精装交付
- 核心品牌：
- 卫浴： 杜拉维特 、科勒
- 厨电：方太
- 空调：大金中央空调
- 新风：全屋新风
- 地暖：部分户型全屋地暖
- 细节：静音住宅、超级收纳系统、智能家居
六、配套（顶配，15分钟生活圈）
1）交通
- 地铁：距2/3号线五缘湾站约560米，步行5–8分钟
- 自驾：环岛干道、五缘大桥、翔安大桥、翔安隧道，5分钟进岛、30分钟到翔安机场
- 公交：1公里内多站点
2）教育（核心卖点）
- 厦门五缘实验学校（公办九年一贯制，厦门第一梯队），紧邻小区西侧
3）商业
- 690米：温德姆酒店商业群
- 1–3公里： 湾悦城 、红星美凯龙、天虹、万达广场、K11（在建）
4）医疗（3公里内三甲）
- 复旦中山厦门医院、弘爱医院、 厦门心脏中心
5）生态（湾海资源）
- 630米：五缘湾沙滩
- 740米：外海亲海步道
- 1.2公里：湿地公园
七、物业与服务
- 物业公司： 怡家园 （厦门）物业管理有限公司（建发旗下）
- 物业费：5.2元/㎡/月
- 服务：24小时安防、专属管家、封闭式管理、人车分流
八、核心优势总结
1. 稀缺低密：岛内2.0容积率纯商品房，11–16层小高层，圈层纯粹。
2. 顶级教育：五缘实验学校（一梯队）隔壁。
3. 双地铁+湾海：560米双地铁、700米内沙滩与外海。
4. 超高得房率：80%–85%，公摊10%–20%，119㎡做四房。
5. 精装高配：大金、杜拉维特、方太，带地暖/新风。
6. 国企央企开发：交付稳，品质有保障。
九、不利因素（客观补充）
- 单价高，门槛高（主力137㎡起，总价约850万+）
- 紧邻佐世保路/惠灵顿路，部分楼栋临路有噪音
- 交房时间集中在2026年中，二手流通尚少
九，社区环境一角
社区平面图
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