三亚保利海晏
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今天文章的主角，是海南保利在三亚海棠湾的全新力作：
保利海晏！
尽管24年尚未过半，但是我个人已经将其列为年度神盘了。
从客研到产品策略，空间和关系场创新上，都可圈可点。
全文5000字，这是我写得很长的一篇文章，因为海晏项目，值得说的太多了。
区位：国家海岸，海南第一湾
保利海晏，位于三亚市著名的海棠湾，组团地位是海南省之首。
早年海南定位于国际旅游岛，三亚要将这一使命落位，就必须找到一块足够大的地界，来建设新城。
早期的三亚湾是行政驻地，虽然有一众酒店和凤凰国际机场，但已经没有发展空间。而亚龙湾太小，清水湾也不大且远，海棠湾可建设的平原大数60km²，刚好发展一个组团，所以国际海南的内容，就在海棠湾了。
海棠湾占位很高，大约分为4个板块：临海处主要是高端旅游接待定位，有20多家国际豪华五星酒店，是国内奢华酒店密度最高的地方。另外两个板块，一个定义为免税购物区，是每一个到三亚的人必去的地方，另一个已落地人大附中，准备建设一个国际产业新城。
海晏所在的板块，定位于国际医养区，为高端旅度客提供重要的医疗资源。这里的医养资源密集度，应是国内第一，有解放军总医院（301）、北大口腔、中医科学院广安门医院、120急救中心，以及国寿、太平等4大康养中心。
问题出现了，作为三亚资源最顶级的海棠湾。大多数土地给了酒店、会议中心、医院、购物等公共配套， 缺乏国际化的新一代产品。
这就是海晏的使命，打造领先时代的高端旅奢楼盘，从而看到了一系列停不下来的创新点。
建筑形态和舒适度，哪一个重要？海晏给出了答案
海晏地理优势明显，就在保利国际博览中心后面，也是三亚湾到海棠湾的门户。
占地87亩，规模不小；惊喜的是， 容积率只有1.4。想必看到这个指标，专业人就蠢蠢欲动，心思活络起来，有两种产品路线可以选择：
路线一是拉高拍低，出现一部分洋房乃至别墅，把价格再做上去；路线二是全部小高层，追求舒适度。
问题产生了： 建筑形态的高级感，和居住的舒适度，在高端旅度客户眼中，哪一个重要呢？
保利海南公司，毫不犹豫的选择了路线二，为旅度和新海南人，提供长居舒适度。
这个正确方向选择，让海晏有了成为年度神盘的资格。
好处1：不到10%的密度，为生活方式创新，留下了巨大空间。
楼盘总占地5.79万㎡，约10%（9.97%）的密度，也就是建筑基地只用去了0.58万㎡，留下了5.21万㎡（78亩）的场地，为海滩湾度假者长居需求，提供了物理空间。
好处2：10%的密度，造就了内部很多个百米楼间距。
楼间距大的好处，不仅是让楼上的视野无敌，更是为内场提供没有压迫感的空间。
间距足够大，让地上的活动有松弛感，才能将社会变成社交场。
放弃了所谓的洋房别墅形态高级感，低于10%的密度，出现了大约有10条百米视野线。
海晏有足够的场地，将项目变成兼容酒店会所、社交场、游乐场等长期居住的旅度综合社区。
03）极低密度，为后期的户型创新，留下可以任性的空间。
海晏的户型可圈可点，但一切户型创新，都需要物理指标的支持，选择小高路线，让海晏的户型创新，有任性空间。
以这个137㎡户型为例，面宽达到15.2m，5个空间都朝南。
让冬日三亚阳光肆意进入生活，肯定要比做成3面宽的洋房，享受度高多了。
神作出现，七星级度假社区，尖叫停不下来
刻意留出78亩的公共空间，加上海南保利又是长期做旅度产品的老手，且在海棠湾有国际五星级瑰丽酒店的操盘经验。
这三个元素在一起，产生了令人震撼的化学反应，诞生年度产品力神作，一点也不奇怪。
我将其定义成 第一个七星级的度假社区，这不仅是因为海晏的大门是酒店级的，虽然大门很漂亮，但这并非项目的核心卖点。
接下来，请收好小桌板、系好安全带，颠覆行业的气流要袭来了，我随手就找出了10多个尖叫点！
尖叫1：3000㎡的七星级会所；
会所的体量，在同级领先。也意味着保利为高端度假业主的生活，愿意花更多钱。
更大的会所面积：有一个全尺寸的景观泳池，健身房，瑜伽室，以及下沉酒吧区，以及比普通高端楼盘私宴厅面积更大的社区餐厅。
尖叫2：首个迪拜风会所，颜值拉高到七星级。
保利洞察了海棠湾常客的高端性，知道他们对一众网红酒店的场景念念不忘，所以请豪华酒店设计单位做的会所专项设计， 旨在将海晏酒店化，以期将旅客变为住客。
应该是国内首家使用迪拜风的社区会所，同纬度的气候和异域风情感，颜值达到了七星级。
尖叫3：高配泳池，这种高级感是碾压的。
社区的泳池是回家后使用的，包括更衣、游泳，然后收拾再回家的过程。
度假社区的泳池，是出门用的，流程更多，包括提包出门，更衣，游泳，躺平，自拍，打盹，小酌，用餐，天黑了再回家。
每天在此可以美美的消耗2-3小时，实现入社区就是度假的完整体验感。
尖叫4：可以海边豪华酒店抢常客；
下图是水吧的鸟瞰照，体现海晏的图谋，在社区里提供度假场景，去吸纳度假酒店的常客。
经常要来海棠湾的豪华酒店住半个月，不如在这里买一套房。特别是春节前后那2个月，海棠湾的酒店，没有这里的豪华私密感。
尖叫5：下沉酒吧，超过业主对社区的期待范围。
这个下沉酒吧，就完成超越预期了：在楼盘会所的模块里，你不会想到，会有个露天的社交酒吧。
海晏的度假综合体定位，当你以为她是酒店时，其实她是私有的住宅；但你以为她是住宅时，她可以成为酒店。
尖叫6：用酒店早餐厅的格调，打造业主宴会厅；
下面这个功能，叫她“业主餐厅”也没错。不想做饭的度假客，可以到社区餐厅吃顿饭。
冲着这份颜值，你怎么忍心将她称作“业主食堂”？
1：1复制了酒店餐厅的高级感，分为户内户外两个区域，配置完整的后厨功能。
尖叫7：看了这个私宴厅，其它私宴厅看不下去了。
高端改善楼盘，基本都配置了私宴厅。但是，看一下海晏的私宴厅，就如同奢华的箱包，牛皮和牛皮，也有等级的鸿沟。
配置了两个这种等级的私宴包房。
这种颜值，完全有可能引得海棠湾国际酒店的住客，要通过VIP通道，来预定海晏的包房。
尖叫8：作为四川人，还没在这样的棋牌室打过麻将。
作为四川人，什么等级的棋牌包房没有见过呢？80㎡带阳台的棋牌室，也有体验。
但是这么漂亮的棋牌室，我肯定的说，四川没有。
尖叫9：一众高端楼盘的地下车库，得跪了。
车库，近年来是高改楼盘的重要卖点。星空顶、地下大堂和光线大堂，是卷的重点。
这些要素，海晏同样有。但是，和其它高改楼盘车库的颜值，就是不一样。
尖叫10：原来架空层应该这样做。
实效把“家门外、红线内”的空间，统称为群体空间，其功能和场景，代表业主的共同需求和审美。
架空层也是高改楼盘卷的重点，我们一直想让开发商升级一步，把架空层和外面的景观一体化，把地面变成业主的社交别墅花园。
海晏实现了我们的想法。她打破了架空层和绿化的边界，形成了更多高级感的业主会所。
尖叫11：在三亚随便躺几个月都很舒服。
如果非要一句话概括度假，那就是找个地方舒服躺平。好的度假酒店，会提供2-3处躺平位，躺两天，你就会感觉审美疲劳。
住在海晏，也许你可以舒服躺平3个月而不腻。这得益于10%的低密度，再加上底层全架空，有87亩的地表资源，海晏做了无数个网红社交点。
每天皆可躺，天天躺点不一样。
尖叫12：带上孩子一起度假，配置了不办卡的儿童乐园。
度假，孩子当然是主角，在海棠湾的瑰丽、亚特兰蒂斯等知名度假酒店。儿童乐园和托管服务，是一大亮点。
有足够的场地，设置不同主题的乐园，孩子能开心玩上大半天，父母可以舒服的躺在旁边会所。
不要问海晏里的乐园为什么很大，5.2万㎡的空旷地表，接近半个超级购物中心的建筑面积了，即便要考虑道路等用途，用于成人和儿童社交的面积，依然惊人。
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有了海晏，无需再为春节在三亚过年而头痛了，住各种湾的住宅里，场景不够高级；住在海棠湾的酒店里，人又太多，且价格太贵。
又想酒店体验，又想住自己的房子里，还要有泰国式的休闲放松感。
海棠湾的保利海晏，解决你的纠结。
PS：虽然有个尖叫点不是关系场，但是也很尖叫，就是一年后的交付，今年已经实景兑现了，也就是今年买，明年去三亚，就可以不用住酒店了。
最懂旅度的改善户型
迪拜风的七星级社区，已经足够震撼今年楼市，但这还不是海晏的全部实力。
要知道，保利海南公司，以旅度产品为主。这10多年，积累了对旅度需求的深厚实力。
借海晏的两款户型分析，我们一起来领略一下，旅度的居住需求，和日常居住需求，到底有哪些不同吧。
户型1：107㎡，也是豪宅。
展现对家庭关系场把握的功力，先不用楼王，入门级的107户型，足见功力。
1）107㎡，为什么做两房，而不是三房？
城市楼盘，107必然做3房。以迎合刚需顾客的出价力和家庭结构。但是，能离开城市去度假的客户，每个想在景区置业的人，都不是刚需阶层，至少是骨干经理阶层：
孩子已经长大，神仙夫妻去度假。所以只需要两间房。
与其做三个窘迫的房间，不如变成两个舒适的全尺寸房。比如，不常来的子女房，也有12.6㎡。
2）小，但是必须享受。
在旅度的世界里，客户无高低实力差异。也就是客户出价力可能是一样的，但会根据必要性和家庭结构，来选择面积。
尽管这是海晏的最小面积，但不代表她的享受性很低。
做了开放式厨房，和双区的客厅；阳台进深做到了2.1m，有了别墅感，户外空间10.9㎡，相当于一个房间的大小。
度假的神仙夫妻，阳台是最大的亮点。
3）面积的分配方式，体现开发商对生活方式的理解。
判断开发商的水平，我喜欢和他们聊户型，同样面积之下，他们是怎么样分配空间切蛋糕的算法，体现他们对顾客的理解和对生活方式的创造力。
你可以将这一款107㎡户型，当作大套一，神仙夫妻有一个不奢侈但舒适的主卧。一起去菜市在开放式厨房做饭，两个沙发区或近或远；超大的阳台，才是夫妻共同看中的三亚时光。
至于那个客房，要么留给成年的孩子春节来短住，要么夫妻分房各种自在。
每个好户型里，都有一种家庭的故事。
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户型2：158户型，度假小别墅的平替版。
这款户型很有特点，按照城市户型，158㎡应该做4房了。但是，海晏做的是3房版本。
1）平替度假别墅；
虽然是158㎡，先别将其当几房的平层。
我们知道，很多想在三亚度假的人，都有想住个别墅，阳光/院落和椰子林，那才是度假。
别墅的成本太高不说，但即便你狠心买了别墅。后面日常生活发现，面积太大，想找个保姆，在当地都很困难。
一个超大的客厅，三面被阳台环绕。你在三亚想要的其实并不是别墅，而是别墅的生活场景。
这款158户型，即为高端顾客控制了总价，又满足了别墅体验感。
2）即便是别墅平替版，但旅度的居住人口，并不多。
想起一个老哥的故事，他在海南买了别墅，有很多个房间，想着亲戚朋友一起过年。
但是，海南不好找保姆，亲戚朋友来了，谁做饭成为了大问题。后来，他默默伺候了大家一个春节。从此以后，到海南就是小家庭悄然出行，再也不呼朋唤友了。
然后，他就发现，别墅房间多了。
所以，两个房间足够了，夫妻组合成年子女，或者组合年老的父母。
不同的是，这两间房都是套房，给到家人的私密享受性更强。
3）将别墅当作日常体验；
作为小别墅的平替版，158户型给到了两个别墅级的运用场景。
一是书房占了C位，这是喝茶聊天看书安静的地方；外部阳台是神来之笔。最大进深2.4m，长度达到5.3m。
二是在餐厅外的阳台，进深放大到了2.1m，贴心的在厨房左侧开了门，证明这个空间不仅是避南向阳光的，也是户外早餐厅。
煮个鸡蛋，弄杯牛奶，对着百米景观。这不是别墅级的度假，那是什么？
后记：解决人居痛点的楼盘，方为经典。
很多楼盘，花了很多钱做立面、景观和装修。我并不认为很好。
楼盘卖的是空间解决方案，你为谁而作，别人的需求是什么，准备做哪些，最后才是花了多少成本？ 前3个问题不思考，成本上投入再高，也不能说是好产品。
如何才能做出好产品，保利海晏的产品思路，是一个值得学习的样板。6月上旬示范区就打开了，可以去现场一睹为快。
1）海晏成为对话迈阿密的作品，才能是国际海棠湾。
保利为什么在海晏打造那些国际化的场景。因为海棠湾是三亚国际旅度岛的名片，海南很多湾，但没有一个可以与海棠湾比地位。
迈阿密是国际的，因为有各种豪华的海景公寓，海棠湾缺乏一个同量级的国际化社区。
这是到三亚旅度中高端客户的遗憾，由海晏解决了。
2）三合一功能，楼盘出现新物种。
基于海棠湾的独特地缘关系，既有奢侈旅行体验的需求，也有当地和旅度客户长居或短居的需求，还需要能安逸的消磨时间，舒服的躺平。
这让海晏三种功能合体：酒店、改善居住、社交会所。一句话描述她的特征：
不懂度假需求的改善房，不是真正的七星级酒店。
三亚保利海晏
开发商销售咨询热线☎️：400-159-8559转接8666【已认证】
感兴趣的朋友可拨打售楼部电话详细了解
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