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，长沙楼市相当热闹，多个纯新盘接连面世了。
目前位于长沙主城区的 保利星宸天奕 已取证，开启认筹，
值得一提的是，项目的红头文件也下来了，配套入读 紫荆学校 （暂定名，含小学和初中；拟与长沙市一中合作办学）。
这个红头文件一出，相信很多人都吃下了一颗定心丸，对于保利星宸天奕的教育也大概心里有谱了。
今天不吹不黑，全方位评价一下这个项目的优缺点。
先来说说优点：
1、教育
以前，长沙市中心的楼盘往往是 微机派位，想要配套入学只能去梅溪湖等片区，因此市中心的楼盘有时候还干不过郊区的一些盘。
现在市中心的楼盘也开始配套入学，竞争力大增。
保利星宸天奕与配套的紫荆学校仅一路之隔，未来孩子们上学十分方便，可以实现目送式上学。
而且根据公告， 学校配套含小学和初中，这是一所9年制学校，更有助于教学的衔接。
2、地段
保利星宸天奕项目位于芙蓉中路CBD，这个地段大家应该都比较清楚，周边的配套比较齐全，地铁、商业、景观、医疗等该有的都有了。
项目周边有 三横三纵路网，地铁1号线/6号线/长株潭城际铁路三轨交汇。除此之外，项目周边还有约118公顷烈士公园、湘江风光带自然风光在侧；湖南省博物馆、开福寺、潮宗街历史文化街区等城市文化标的集聚；湘雅、省妇幼、市第一医院三甲集群……
不过，项目距离地铁还是稍微有点距离，不是那种正地铁口楼盘， 地图上直测距离在850米左右的样子。
3、社区规划
项目是目前长沙市中心少有的大体量楼盘， 项目完整体量达到了约100亩 ，总建面约22万方，规划1100余户， 规划容积率仅约2.59。
在归家仪式感和公区配套方面，保利星宸天奕项目也是可圈可点。
项目 大门近80米宽、约9米高，整个入口连续界面超过150米。
园林方面，星宸天奕以都市度假为理念， 首推地块组团布局了十字轴主题园林——一轴归家，一轴休闲，既有仪式感，更有游园般的松弛感。
而且项目整体排布采用的是围合式布局 ，三个地块各自独立，又通过一条天桥串联起来，共享配套和园林，每一栋楼都拥有开阔的楼间距。
项目还 配备了约3000平的下沉式会所，这个会所包含了私宴厅、健身房、恒温泳池、室内篮球馆、国医馆等八大功能空间。
单从规模和功能密度来看，在主城同级别项目中已属牛气。更难得的是，室内篮球馆和国医馆，在整个河东主城都是很少见的。
4、产品力
项目分为ABC三个地块，三地块素质各不相同。西侧的A地块仅3栋楼，东侧的C地块临东风路， 素质更好的毫无疑问是中间的B地块，没有明显不利因素，还有较大的公共园林及大规模的下沉庭院会所。
而项目本次取证的产品就是 位于B地块的证6、8、9栋， 产品主打建面约125-195㎡，整体得房率达到了约108%-113%。
其中125平的房源不多，这个应该不愁卖，而且上车门槛较低，在市中心这个位置的品质改善盘，还是比较香的。
项目主推的建面约173-195㎡大平层户型，亮点很多。
建面约195平户型位于小区B6栋，位于小区的中间地带。前后视角开阔，视野无遮挡，前场开阔，推窗即景。
即将首开的建面约173平户型同样靠近小区内侧并且同样近享中央园林。
再来说说缺点
1、其实主城区项目都会有一个共同的缺点，那就是 城市界面可能会偏旧，周边属于老城区，周边难免有些老旧小区。
2、还有一点就是前文提到的， 距离地铁略微有点远，但是也在可接受范围内，并且说实话对于一些高端改善项目业主来说，地铁需求也不是那么高。
3、就小区规划指标而言，容积率、项目整体占地面积等是优势，但车位配比是较大缺点。
项目的车位配比略低，1:0.91，改善家庭一般都有车，而且很多一户不止一辆车，但如果按照这个比例10户只有9个车位，为了更好的居住体验，业主可能需要购车位。
最后再简单聊聊很多人关注的价格方面：
保利星宸天奕这次的对外公布的价格，单价 在18000多到22000多。
B9栋，建面约125㎡户型，单价18200-18900，总价228-236万。
B9栋，建面约143㎡户型，单价18200-18900，总价261-270万。
B8栋，建面约142㎡户型，单价18600-19500，总价265-277万。
B8栋，建面约173㎡户型，单价18900-19800，总价327-342万。
B6栋，建面约195㎡户型，单价20600-22000，总价402-430万。
不过项目开盘嘛，会有些折扣，但是总体应该差别不大了。
总的来说，保利星宸天奕综合素质还是不错的，有地段、有教育、有体量、有品质，有得房率，价格也算合理，算是一个六边形项目。虽然也有一些缺点，但是总的来说问题不大。
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