🔥🔥福州【国贸华樾公馆 】🔥🔥
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晋安华林路上的国贸华樾公馆，能否承载总价800万起的豪宅产品？我们可以从豪宅的三个逻辑来分析。
首先是地段。
国贸华樾公馆即宗地2025-29号地块（环南新村及周边出让地块二），位于鼓晋交界处， 距离地铁1号线斗门站仅200米 ，距离省奥体中心和省政府分别是700米、1.8公里的直线距离，省二院和市老年医院也都在3公里范围内。
除了火车站附近成熟的居住氛围，项目一大优势是 西邻晋安河 ，虽然不是一线，但西侧的老小区都不高，作为限高100米的高层景观面不会太差。
地块区位优势突出，但 北侧对着两个高容高密安置房（单单兰蕙郡就规划了1527户），高总价客群不一定看得上 ，土拍阶段热度就一般。
今年6月30号，国贸以17.78亿元底价竞得宗地2025-29号地块 ，成为福州土拍史上首次拿到官方花束的企业。
该地块成交楼面价17822元/㎡，但要配建一所不少于12班幼儿园， 实际参考楼面价是20648元/㎡ 。地价跟同天成交的建总华林雍景二期（宗地2025-11号）和左海鎏金和盈公馆（宗地2025-12号）差不多。
根据地价成本反推，市场预判环南新村片区新房的合理单价在3.5万左右。 国贸华樾公馆约4.5-7万/㎡的放风价显然超出市场预期。总价同样超过板块上限。
“二内晋”板块位于晋安河以东、北二环路以南、连江北路以西、北光明港路以北。顾名思义，指的是二环内的晋安区，与鼓楼仅一河之隔。目前板块内在售新盘榕发锦珹大观套均总价430万左右，建发灏云套均总价830万左右。
更具参考价值的是项目东侧已经售罄的 建总华林雍景 ，当初新房 成交均价4.2万/㎡，套均总价620万元 。以及西侧有着鼓楼光环的 绿城华林府，成交均价则是4.1万/㎡，套均总价550万左右。
而国贸华樾公馆这次直接把起步门槛拉到了800万，四区在售项目中应该是仅次于龙庭路95号和建发紫宸了。开发商想通过拉高总价筛选圈层，但也要考虑到区域的主流购买力。
需要说明的是，这个价格是网传的规划草稿，可能只是开发商的试探性定价，最终入市价格还要以官宣为准。
其次看产品。 稀缺，是豪宅产品溢价最大的属性之一。
国贸华樾公馆拟新建11栋住宅（地上6-31层）。根据网传信息，初步规划 178㎡、232㎡、283㎡、336㎡ 四种户型，主要卖点是 一层一户、多功能会所、金钥匙国际物业、私人管家高端定制 。宣传资料上打出的标签是：
福州壹号作品！
不出意外，国贸这次要拿出TOP级产品系——天琴系。上述卖点确实能和普通改善拉开差距，但最终还要看产品细节和兑现力。
我们知道，厦门国企国贸地产打开福州豪宅市场的敲门砖是2022年 闽江北CBD的国贸天琴湾 。该项目主推238㎡和268㎡两种户型， 精装备案均价5.58万/㎡，套均总价1300万。
这次在产品定位上，国贸要超越国贸！只是市场热度很难复制。
当年国贸天琴湾180套住宅开盘一个月就接近清盘，是“天时地利人和”共同作用的结果。闽江北CBD的地段认可度很高，天琴湾还是首批四代宅，有着迭代的产品优势。更重要的是，彼时片区断供长达6年，地缘改善需求旺盛。
反观国贸华樾公馆，如今面对的是豪宅竞争白热化的市场。这也是我们要说的 豪宅第三个逻辑：
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