露香园：黄浦豫园芯・500 年文脉封藏・内环低密顶豪综合体
在上海黄浦区豫园老城厢 CAZ 核心，露香园（推广名：露香园・天誉 / 云宸，备案名：露璟庭 / 露香苑）由上海城投、上海建工、招商蛇口三大国央企联袂匠造，原址为明代上海三大名园之一的露香园，是上海首个成片历史风貌保护区更新标杆。项目集纯大平层、风貌别墅、高端商业、文保建筑于一体，全盘仅约 500 席纯粹圈层，总价1200 万起入主外滩、豫园、陆家嘴三圈交汇的文脉芯，为高净值人群定制的海派人文传世藏品。
一、项目基础信息：三大国企匠筑，城芯文脉综合体
楼盘地址：上海市黄浦区旧仓街 99 弄（天誉）、露香园路 88 弄 / 118 弄（馥公馆）
开发商：上海城投 + 上海建工 + 招商蛇口（三大国央企联合开发，城市更新标杆）
产品形态：分两期开发，一期 5 栋高层 + 12 席风貌别墅；二期 A 地块 2 栋可售高层，配建高端商业、精品酒店、顶级会所，全盘约 500 户，圈层纯粹
核心参数：总占地约 15.8 万㎡、总建面约 40 万㎡；容积率 1.8（内环超低密）、绿化率 35%、车位比 1:2（人车分流）、70 年住宅产权
最新动态：一期现房在售，二期天誉 2026 年加推，预计 2027 年 6 月精装交付
价格区间：整体均价约 17.6 万 /㎡，总价 1200 万 - 2.1 亿；110-180㎡轻奢平层 1200-2800 万，260-491㎡大平层 4600 万 - 9700 万，882㎡楼王别墅 2 亿起
物业：高力国际（国际一级资质），物业费 16-20 元 /㎡/ 月
二、板块价值：700 年老城厢，三圈交汇 + 双轨环伺
1. 地段占位：CAZ 核心，文脉与繁华共生
项目踞守黄浦区豫园老城厢核心，东临外滩、西接新天地、北望人民广场、南眺陆家嘴，深度嵌入上海 2035 中央活动区（CAZ），原址明代露香园，保留 16 处文保建筑，是内环罕见兼具500 年文脉底蕴 + 顶级城市配套的稀缺地块。
2. 交通配套：双轨交 + 三高架，15 分钟瞬达全城
轨道交通：距10 号线豫园站约 300 米、14 号线大世界站约 500 米，双轨交环绕，直达外滩、新天地、陆家嘴。
自驾：紧邻内环高架、南北高架、延安高架，15 分钟直达陆家嘴、虹桥枢纽，25 分钟衔接浦东机场，通勤高效。
3. 全维配套：千亿商业 + 全龄教育 + 三甲医疗
商业：自带5.22 万㎡高端商业，1 公里覆盖豫园商城、外滩金融中心、新天地、淮海路四大顶级商圈，满足高端购物与社交需求。
教育：黄浦区实验小学、大同中学、格致中学等全龄名校环绕，护航子女成长。
医疗：上海交通大学医学院附属仁济医院、上海市第一人民医院、红房子医院等三甲医院，步行可达，守护全家健康。
4. 生态资源：双公园 + 文脉园林，城市绿肺
距豫园、古城公园、外滩滨江绿地仅约 500 米，社区内打造海派文脉园林，融合明代名园意境，推窗见绿，私享内环稀缺生态静谧。
三、产品设计：大师美学 + 顶奢精装，从轻奢到传世
1. 建筑风格：海派隐奢 + 文保肌理，黄浦封面
由HWCD、梁志天等国际大师团队操刀，外立面糅合老城厢风貌，采用金属线条 + 大面积玻璃景观窗，勾勒挺拔通透气质；高层 3.15 米奢适层高、私梯入户（部分户型），别墅复刻石库门肌理，历史与现代完美交融。
2. 主力户型：110-882㎡全产品线，高得房率
（1）110-180㎡轻奢平层（入门顶豪）
核心格局：三梯六户，3.15 米层高，110㎡一房（无阳台）、152-185㎡两房（带阳台），LDKB 一体化，主卧套房设计，全屋飘窗。
关键参数：得房率约 75%，总价 1200-2800 万，内环顶豪入门首选。
（2）260-491㎡纯大平层（改善主力）
核心格局：一梯一户 / 私梯入户，3.3 米层高，四开间朝南，南向面宽约 15-20 米，全套房设计，LDKB 大横厅，主卧带独立卫浴 + 衣帽间 + 270° 观景飘窗，中高区可俯瞰外滩、陆家嘴天际线。
关键参数：得房率约 78%，总价 4600 万 - 9700 万，首推 263-496㎡户型。
（3）882㎡传世别墅（终极置业）
核心格局：稀缺风貌别墅，3.5 米层高，地上地下全套房设计，独立私家电梯厅，私人泳池 + 空中花园，高区 270° 城市天际线全景，传世级藏品。
关键参数：总价 2 亿起，上海内环罕见终极置业首选。
3. 精装标准：1.5 万 /㎡装标，全球顶奢品牌
装标约15000 元 /㎡，全屋中央空调（大金）、地暖（威能）、新风（百朗）、中央净水；厨房选用嘉格纳 GAGGENAU 全套 + 德国柏丽橱柜；卫浴采用瑞士劳芬 Laufen、德国当代 Dornbracht；搭配意大利超白洞石材、海派木饰面、定制柜体，细节彰显顶奢质感。
四、社区配套：35% 绿化率 + 1500㎡空中花园 + 顶豪服务
1. 园林景观：明代名园复刻，移步异景
社区内部打造约 3 万㎡海派文脉园林，复刻明代露香园 “一轴三院” 格局，搭配香樟、银杏、桂花等名贵绿植，设置阳光草坪、景观亭、艺术雕塑、文保古建，四季有景，推窗见绿；约 1500㎡空中花园，城芯罕见，最大化景观视野。
2. 社区配套：2000㎡顶奢会所，高端社交
规划约 2000㎡下沉式会所，涵盖恒温泳池、高端健身房、私宴厅、商务会议室、休闲书吧、儿童乐园，满足高净值人群健身、社交、商务需求，匹配塔尖生活方式。
3. 物业服务：高力国际管家，24 小时智能守护
提供一对一专属管家、24 小时智能安防（人脸识别、梯控、周界防越）、社区文化活动、家政服务、高端会所运营；全周期守护业主生活，保障圈层纯粹与居住私密性，匹配塔尖人群生活需求。
五、总结：500 年文脉孤品，内环顶豪收藏首选
露香园，踞守黄浦豫园老城厢核心、500 年露香园文脉原址，外滩 / 陆家嘴 / 新天地三圈交汇，双轨交 + 千亿商业环伺；以海派隐奢建筑、110-882㎡全产品线、3.15-3.5 米奢适层高、大师顶奢精装、1500㎡空中花园，打造内环核心500 席文脉顶豪孤品。
总价 1200 万起，是目前上海唯一兼具 500 年文脉 + 内环低密 + 全龄产品线的顶豪综合体，亦是高净值人群入主黄浦文脉芯的 “终极入场券”——一席露香园，藏尽上海 500 年，内环核心文脉孤品顶豪，值得传世珍藏。
