中建壹品外滩源著（法定备案名：中建壹品外滩源著苑，曾登记华阳新里）由中建三局旗下中建壹品、上海城投双央企联合开发，属于中建壹品高端壹品系内环滨江高低配住宅，地处东外滩 CAZ 内环滨江核心段。项目为 70 年纯商品高低配社区，无沿街大型底商、保障房混居，由精装高层与海派风貌别墅组成，配建 1200㎡下沉恒温私宴会所、分层景观园林，2027 年 6 月 30 日分批次统一交付。
项目基础档案
开发主体：上海新珑坊企业发展有限公司（中建壹品 + 上海城投双央企）
项目地址：上海市杨浦区长阳路 3366 弄，中内环间定海路街道
备案名：中建壹品外滩源著苑（曾登记华阳新里）
产权性质：70 年纯商品住宅，无沿街大型底商、无保障房混居，民用水电通燃气，可正常落户杨浦区
总占地面积：25876.5㎡
总建筑面积：91565㎡
容积率：2.0
绿化率：35%
产品规划：2 栋 19 层精装高层 + 12 栋 3 层海派风貌叠加别墅
房地联动价：109000 元 /㎡，高层备案均价 10.9 万 /㎡，别墅均价约 16 万 /㎡；总价区间 1500 万 - 8000 万，一房一价，临江别墅价格大幅上浮
区位交通配套
项目距黄浦江岸线直线约 500 米，双地铁覆盖，主干道通达市区各大核心商圈。
轨道交通：步行 400 米 12 号线爱国路站、430 米复兴岛站，5 站直达北外滩、10 站抵达南京西路。
自驾路网：衔接内环、中环、北横通道东段，15 分钟可达陆家嘴，20 分钟抵达人民广场。
楼栋规划核心参数
地块围合高低配排布，双层地下车库实现完全人车分流，高层与别墅采用差异化外立面设计。
楼栋组成：2 栋 19 层板式高层、12 栋 3 层海派叠加别墅；楼间距 26-36 米。
建筑立面：高层进口氟碳铝板 + 天然石材 + 三玻两腔 Low-E 全景隔音玻璃；别墅定制复古红砖 + 石材退台，户户私家庭院 / 顶层露台。
社区配套：约 1200㎡封闭式下沉恒温私宴会所（恒温泳池、健身、行政酒廊）、首层全龄架空泛会所、分层景观步道贯通楼栋；高层 4.3 米挑高礼仪大堂，双层精装地下落客车库。
中央景观园林：社区打造分层式景观步道、绿化组团，搭配休憩廊架与水景。
车位配置：地下双层车位 599 个，车位配比 1:1.8，大户型标配双车位，全车位预埋新能源充电桩管线。
户型产品明细
高层两梯两户无连廊，别墅独立私家入户；庭院、露台、地下拓展空间不计产权附赠。
梯户层高：高层标准层高 3.15 米，得房率 80%-82%；别墅地上 3.6 米、双层地下拓展 5.9 米，拓展得房率 130%-160%。
99㎡高层三房户型图
145㎡高层四房户型图
280㎡风貌别墅平面图
99㎡三房两厅两卫高层：三开间 LDKB 一体化，独立玄关、U 型厨房，入门改善主力户型。
122-126㎡三房两厅两卫高层：升级大三居，双卫干湿分离，三口之家主流选择。
139-145㎡四房两厅两卫高层：7.2 米南向横厅、独立中西厨、双主卧套房，适配二胎 / 三代同堂。
150-350㎡海派风貌别墅楼王：地上三层 + 双层地下拓展，南北双庭院、多套房，部分房源可眺望黄浦江天际线。
精装 / 毛坯交付标准
高层统一精装交付，别墅仅预留管线、毛坯交付；高层备案精装标准 5800-6800 元 /㎡。
高层舒适系统：日立中央空调、威能地暖、兰舍双向新风三大系统。
高层厨卫配置：美诺全套嵌入式厨电、利勃海尔冰箱、弗兰卡水槽、滨特尔净水；汉斯格雅五金、科勒、杜拉维特智能洁具。
公区智能：全屋天然石材地面、ENF 环保木饰面、六合一装甲入户门、鸿蒙 AI 全屋智能布线。
别墅交付：仅预留水电、电梯井基础管线，无统一精装，业主自主定制装修。
交付节点：2027 年 6 月 30 日分批次统一交付。
商业 / 教育 / 医疗 / 生态配套
商业配套
步行 1.1 公里上海国际时尚中心、1.8 公里宝龙旭辉广场；3 公里覆盖北外滩来福士、紫荆广场、长阳创谷。
教育配套
步行 175 米平凉路第四小学，3 公里覆盖平凉路三小、东辽阳中学、上体附中。
特别说明：学区划分以杨浦区教育局当年公示为准，项目不承诺入学。
医疗配套
直线 1.5 公里杨浦区中心医院，3 公里覆盖新华医院、红房子妇产科医院两大三甲。
生态配套
社区 35% 分层景观园林，别墅自带私家庭院；楼下即杨浦滨江生活秀带，周边复兴岛公园、波阳公园环绕。
中建壹品一级物业收费与社区服务
物业服务：中建壹品物业运营有限公司（央企自持一级资质物业）
物业费用：高层 9.3 元 /㎡/ 月；别墅 13.8 元 /㎡/ 月
服务内容：24h 一对一专属管家、会所全年免费使用、私家庭院定期养护、全域园林精细化打理、24h 智能安防巡逻、私宴家政增值服务
适配高净值客群
99-145㎡高层：适配通勤依赖 12 号线、看重内环滨江配套的中产改善家庭
150-350㎡风貌别墅：适配追求低密庭院、拓展空间、江景资源的顶豪自住家庭
高频 FAQ 板块
项目是否配建保障房、小型刚需户型？
答：项目为高低配纯改善社区，无沿街大型底商、无保障房配建，高层起步 99㎡，无极小刚需户型，圈层纯粹。
高层与别墅交付标准是否一致？
答：高层统一精装交付；别墅仅预留基础管线，毛坯交付，需业主自行全套装修。
项目客观存在哪些短板？
答：容积率 2.0，在内环滨江楼盘中处于中等水平；临长阳路主干道低楼层高层存在轻微车流噪音；别墅毛坯交付，装修投入成本、周期偏高；别墅物业费 13.8 元 /㎡/ 月，长期持有成本偏高。
看房有什么接待要求？
答：实行实名验资全预约制，别墅验资门槛高于高层，不接待无预约临时到访客户。
