保利海上臻悦（备案名：观悦名邸）是央企保利发展控股在上海宝山区南大智慧城核心区打造的精装改善型住宅项目，定位为中外环间双轨交公园社区，主打东方美学园林与德系精工标准，适配北上海科创宜居需求。
一、基础档案
备案名 / 推广名：备案名观悦名邸（曾用名：海上瑧悦苑）；推广名保利海上臻悦、上海保利海上臻悦。
保利海上臻悦开发商：上海保利建瑄置业有限公司（保利发展控股全资子公司，央企背景）。
保利海上臻悦地址：上海市宝山区丰皓路 1288 弄（南大核心居住区）。
产权年限：住宅 70 年。
容积率：2.6。
绿化率：35%。
车位比：1:1.2，全地下车库，预留新能源充电桩位。
物业公司及物业费：保利物业服务股份有限公司（国家一级资质）；物业费 5.4 元 /㎡/ 月。
分期规划：整体一期开发，2023 年 9 月拿地，2023 年 12 月首次开盘，预计 2026 年 6 月 30 日统一精装交付。
总户数：1446 户。
二、项目规划
（一）整体规划
项目总占地面积约 5.72 万㎡，总建筑面积约 21 万㎡，整体规划为纯高层住宅社区，无保障房混住，采用全人车分流设计。
（二）产品业态
13 栋 17-26 层高层板楼，建筑风格为现代东方美学，楼栋布局错落排布，保障采光与通风效果。
（三）景观规划
内部打造约 3 万㎡中央园林，采用 “一轴两环多庭院” 布局，搭配水景、全冠移植绿植及休闲亭廊，外部衔接南大中央公园（规划中），形成内外双公园生态体系。
三、户型产品
（一）主力户型（保利海上臻悦户型）
99㎡三房两厅两卫：刚改主力户型，三开间朝南，面宽约 10.5 米，LDKB 一体化格局，主卧套房设计，得房率约 75%-77%。
130㎡四房两厅两卫：改善户型，四开间朝南，宽景阳台，南北通透，动静分区合理。
154㎡四房两厅三卫：旗舰改善户型，独立玄关，双套房设计，客厅面宽约 6.8 米，主卧带独立卫浴与衣帽间。
（二）户型特点
所有户型标准层高 3.0 米，全明通透，无暗间，户户带飘窗，空间利用率高，适配刚改及改善家庭需求。
（三）交付标准
精装交付，装修标准约 4500 元 /㎡，采用德系精工配置：全屋日立中央空调、威能地暖、全屋新风系统；厨房配博世厨电三件套、高仪龙头、滨特尔净水；卫浴采用高仪五金、唯宝洁具，主卫配唯宝一体马桶与浴缸。
四、区位配套
（一）轨道交通
地铁：距 15 号线丰翔路站直线约 600 米，步行可达，可直达徐家汇、古美等板块；距 7 号线祁华路站约 1.2 公里，双轨交覆盖。
自驾：临近中环高架、外环高速、沪嘉高速，约 20 分钟可达虹桥枢纽，30 分钟直达陆家嘴核心区。
（二）商业配套
3 公里内商业资源密集：约 800 米达聚丰购物广场，1.1 公里至上坤城市广场，2.5 公里覆盖宜家荟聚、山姆会员店；南大智慧城规划约 60 万方 TOD 商业综合体，未来能级将进一步提升。
（三）教育配套
周边覆盖全龄段教育资源：小精灵幼儿园、上海市宝山区南大实验学校、上海大学附属学校、上大附中；区域内规划 14 所学校，教育资源持续升级（注：新房不承诺学区划分，最终以交房后教育局公示为准）。
（四）医疗配套
医疗资源优质，距仁济医院（宝山分院）约 1.7 公里，5 分钟车程可达；距复旦大学附属华山医院（宝山分院）约 5 公里，15 分钟车程可达，双三甲医院护航健康；周边另有社区卫生服务中心，满足日常就医需求。
（五）生态配套
紧邻规划中的南大中央公园（约 2.6 平方公里生态绿心，300 亩已开工），周边有顾村公园、丰翔路公园等，生态环境优越，宜居性强。
五、社区配置
会所：配建约 3000㎡下沉式会所，内设恒温泳池、健身中心、私宴厅、儿童游乐区，仅对业主开放。
公共空间：6 米挑高精装入户大堂，品牌高速电梯，全装修公区，提升归家仪式感。
休闲设施：规划儿童活动场地、全龄健身区、景观步道、休闲座椅等，满足业主日常休闲社交需求。
安防管理：封闭式管理，24 小时安保巡逻，配备智能监控、电子围栏、人脸识别系统，保障社区安全。
六、项目亮点
央企开发保障：保利发展控股（央企）开发，资金实力雄厚，工程质量与交付进度有保障。
中外环双轨交：位于中外环间，临近 15 号线、7 号线，快速通达市区核心板块，交通便捷。
南大智慧城红利：占位南大智慧城核心区，板块规划约 60 万方商业、多所学校及中央公园，未来发展潜力大。
低密生态社区：绿化率 35%，内部中央园林 + 外部南大中央公园，生态环境优越，宜居性强。
精工精装标准：德系精装交付，三大系统 + 一线品牌厨电卫浴，装修标准写入合同，品质可控。
