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（一）
在2月最后一周即将到来之前，长三角再次吸引了全国、乃至全世界的目光。
2月19日，宝能集团以总价33.4亿进驻南京栖霞区。以300米摩天高度，吹响了准备“鲸吞”燕子矶滨江商务区的号角。
2月20日，香港置地联合体以总价310.5亿成功落槌上海徐汇区。以280米摩天高度，将徐汇滨江西岸金融港地块揽入怀中。一举刷新内地土地总价记录，登顶全国总价新地王。
细心人不难发现：在新冠肺炎疫情仍然肆虐、全国处于抗疫胶着攻坚期的关键节点。本周仅短短两天的时间，沪宁两地的土地市场似乎达成了某种心照不宣的默契。“接力放大招，上演双城记。”
无论是南京燕子矶新城，还是上海徐汇金融港，都有一个共同点：顶层设计之下，按照事先安排好的“小目标”推进优质江景土地出让，在政企紧密合作、联手操盘的加持下，出其不意地为当地楼市及板块注入一针强心剂。
于是，正如我们所看到的，这场2020年后的开局土拍之战中，“看不见的手”再次发挥了定海神针般的作用。只为尽快提振全年房地产行业信心，迎接2月的“龙抬头”。
正如沪上的某位业内人士所言：“疫情之下，怡和系联合体此时携数百亿的投资突击入场，代表着国际资本大鳄对于上海乃至内地未来10年长期发展的信心。”
同样，在宝能拿下G01综合体，打响南京开年揭幕战之后，预计在5-8年周期内拟投入300亿持续重仓燕子矶滨江商务科技城。引入宝能集团华东区域总部、金融总部、科技研发总部等产业，“一揽子打包开发”燕子矶门户CBD。也正是着力于长线运营，为城市赋能。
对于新的板块来说，能级提升是一个不断增量的过程。只有为土地价值提供源源不断的强大支撑，后期出让的地皮才会越来越值钱。“这也就解释了，为何近年一二线城市的核心地区开发，越来越欢迎大型城市综合运营商携重金入局，以往单一的住宅开发商失去了入场券。”
所以，我们看到：宝能此次摘得的G01综合体（燕子矶滨江商务区一期地块），业态配比较为丰富：由两幅住宅及两幅商办地块组成，总开发体量约42万平方米。包括住宅约为15万平方米，公寓5.5万平方米，商业5.5万平方米，办公约16万平方米（其中11万平方米办公自持）。
但，也有人私底下轻轻地说，燕子矶滨江的“大杂烩钻石地块”，好像有点贱卖了。
“比去年7月首次挂牌时，起拍总价直接降了1.1亿。总用地面积和地下出让面积还增加了大几千平，不就相当于打骨折促销回锅肉嘛！”
（二）
南京长江边，燕子矶吃力地卖出了33.4亿。当然，只有42万的开发体量，4个子地块（内含15万方住宅，可销售回款）。
而在上海浦江畔，徐汇区轻松地卖出了310.5亿。将打造总体量180万方，28个子地块的全自持重资产巨擘（内含15万方纯江景租赁豪宅，只租不售）。
“宝能G01和置地金融港，都是属于沪宁各自城市位置较佳的一线滨江板块。且都以超高层摩天大楼为主要开发指标，高自持比例商办产品为主，配套住宅为辅。”值得注意的是，同样是土地资源极为稀缺的摩天综合体+江景房地块，上海却轻松卖出了比南京贵近十倍的总价。
更让人“惊掉下巴”的是，香港置地拟建的绝大部分江景住宅单位，全部自持，只租不售。
难怪有人感叹：“置地是真有钱啊！那么惊人的自持比例，极大考验开发商的资金链实力，不是国内一般房企能做到！”
当然，香港置地徐汇滨江300亿+级地王的横空出世，也与上海浦西主城区长期“缺地饥渴症”有关。
徐汇滨江西岸位于土地资源稀缺的上海中心城区，也是黄浦江沿线仅存的可供大规模、高起点、成片规划开发的地区之一。由于目前上海市中心的超大地块在土地市场基本绝迹，而徐汇区政府对滨江的保护性开发政策，更使得徐汇滨江的土地价值无需赘言。
更重要的是，置地徐汇滨江地王所占据的约1.2公里的黄浦江岸线，相当于浦西中环内黄浦江20公里岸线的6%。
这珍贵的6%的南向视野，可以无遮挡全景收藏对岸的浦东世博文化公园。这也导致该地块专门设置了极为严苛的持有要求：即受让人须按出让年限持有地上+地下100％商业，60％写字楼，100%文化、体育业态以及预计不超过千套的租赁住宅。
反观南京燕子矶滨江商务区，在位置上则稍微“偏了点”：事实上，由于一江之隔的八卦洲城市化水平有限，宝能主导的燕子矶滨江商务区无法真正融入两岸中心城区概念，基本上是在“孤军奋战”。
毕竟，南京目前的拥江开发力度与滨江城市化远未达到一线城市如上海、广州的水平。在燕子矶率先抬起一只脚起步后，隔着江对面的八卦洲迄今磨磨蹭蹭，尚未出台任何重量级的滨江地区开发规划。直接造成南京北大门的两岸无法形成互动、合力（下图）。
“虽然沪宁在一二线城市的能级上有较大差异，长江在南京城市内部的房地产开发逻辑和价值上也远不如黄浦江。但不可否认的是，南京作为新一线城市排头兵，土地价值长期以来都是被低估的！”
据此，有业内人士特别指出：作为长三角“包邮区”少有特大城市，南京在经历了十年前“下关中冶200亿地王”折腾风波后，迄今竟然没有出现过一幅总价真正突破100亿元的新地王。
“在令人心碎的下关1号地王伴随着庞大的滨江CBD计划被慢慢肢解后，长达十年之内，南京再也没有出现过一幅总价破百亿的地王。”截至目前出让总价最贵的纪录，还是中华门外那个98亿地王，不小心成功卫冕了3年。
彼时，在长三角的另一头，同为新一线省会城市的杭州，却早已不声不响地卖出了四个“百亿级地王”，也是创下杭州土地市场神话的“四大天王”。分别为：
信达奥体123亿元地王（2016年）
保利萧山钱江世纪城100亿地王（2018年）
恒隆百井坊107亿地王（2018年）
新鸿基&平安江河汇132亿地王（2019年）
至于长三角少有超大城市“龙头C位”上海，据土地市场公开资料整理，近十年以来的百亿以上量级地块成交已突破7幅。包括刚刚出让的1幅300亿级地块，以及多年前摘牌的2幅200亿级地块。
在地段上，上述7幅百亿+地王已经出现在炙手可热的徐家汇中心、闸北大宁、董家渡、新静安、浦东龙阳路等热点板块。拿地房企阵容涵盖央企（华润、金茂）、港企（新鸿基+九龙仓恒基、香港置地）、闽系（融信）等，可谓是百花齐放，群雄逐鹿。
“通过梳理可以发现，无论是上海，还是杭州的百亿级地王。都不约而同地呈现出央企与港企激烈争夺、平分天下的格局。其中，港资似乎在拿地魄力上更胜一筹，也更愿意花钱。截至目前，上海与杭州的最贵总价地王，均是由新鸿基、香港置地这样不差钱的港资大鳄刷新纪录。”
以杭州为例，“截至目前，包括嘉里、恒隆、九龙仓、新世界、新鸿基等港资地产大鳄都已悉数来杭报到。如果要问杭州还差谁？那可能就是太古了。”有杭州的地产自媒体大V表示。
“近年来，除了那个落跑的李超人外，主流港资房企为何屡次大手笔重金投入内地，甚至不惜成本地重仓上海、杭州等长三角都市？哪怕不顾外界的一些质疑，被认为是一场豪赌？”
事实上，就像来自深圳的宝能准备把区域总部、金融总部、科技研发总部引入南京燕子矶新城，提升板块能级。那个更牛逼的、预计总投资超过700亿级的香港置地徐汇滨江金融港项目，也将把旗下压轴的“三驾马车”带入上海，包括：中国总部怡和大厦、著名的置地广场、旗舰奢华酒店文华东方。
“在过去百年，香港置地只在最贵的地方出没，是香港中环的较大地主。如今，他们要将徐汇滨江西岸打造成第二个中环。”
这也充分说明，从长远角度出发，国际资本大鳄还是依然长期看好后市。所以，他们在用真金白银为内地一二线核心城市的心脏和未来投票。
尤其是那些营商环境更为开放，消费潜力与商业地产想象空间更多的二线领头羊城市。比如杭州、成都等，似乎明显更受“舍得花钱”的国际资本大鳄欢迎。那么，我们的“宇宙中心”南京呢？该何去何从？
（三）
曾几何时，南京的土地市场，也无不渴望着百亿级的、真金白银的资本投票。
众所周知，南京曾经“差一点”就在2017年诞生总价突破百亿的地王。而且，还是争夺500-600米南京排名前列高楼之位的两大重量级选手：河西南鱼嘴、江北核心区。
彼时，江北G41地块（绿地国际金融中心）较高限价达到120亿，鱼嘴G97地块（金茂鱼嘴超高层）较高限价达到110亿。但十分“巧合”的是，它们最终摘牌时均没有突破100亿大关。因为出让方式是底价勾地，“低调走个过场就完事了。”
于是，南京目前的“总价准百亿阵营”，只有区区两幅地块：招商中华门98亿地王（应天府），绿地江北排名前列高楼90亿地王（扬子江金茂悦、海悦）。
再往下，是世茂河西88亿地王（天誉），华侨城河西南83亿地王（天鹅堡）和绿地湖南路80亿地王（海珀紫金）。
80亿级以下的，是仁恒江心洲78亿文旅地王（江湾世纪）、金茂鱼嘴排名前列高楼73.4亿（鱼嘴金茂悦、华润瑞府）、华发华润万象天地（华发72亿+华润20亿=92亿土地款）。
综上所述，我们不难发现：南京70亿级以上的总价地王呈现出两大特点：1，全部是大型城市综合体，承担构筑城市封面重任。2，绝大多数为央企或国资房企拿地，民营开发商（世茂）和外资（仁恒）仅各一家。反观“不差钱”的港资大鳄军团，无一家入局。
另一个耐人寻味的事件回放：2018年1月，香港置地拿下南京新街口“最后一块黄金地”铁管巷地块，仅花了47.7亿（请注意：未设定较高限价）。而在四个月后的2018年5月，恒隆以107.3亿巨资大手笔拿下杭州市中心少有宝地百井坊，“登上了全国楼市头条。”
“相对于仅3轮报价，就轻松勾地新街口的香港置地。杭州武林门商圈的百井坊土拍大战要激烈得多：吸引华润、新鸿基、恒隆、新世界、九龙仓和银泰6家大鳄争夺，竞价336轮才分出胜负。恒隆地产最终摘牌后的溢价率高达118.51%，折算楼面价55285元/㎡，震惊全国楼市。”
难怪，有人弱弱提出了自己的疑问：“这是否反映出南京新街口的土地价值不如杭州武林门有吸引力？或者说，南京更多的只能通过定制勾地模式让开发商接盘烫手山芋，以底价等刺激他们投入到核心地区的开发中。而没有杭州相对更加开放性的市场化竞争氛围？”
另外，从主要经济指标来看，杭州与南京之间整体的差距并不大。两市都是GDP万亿俱乐部成员，2018年的经济总量在城市榜中分列第10和11位。在人均GDP方面，南京则略高于杭州。
各项经济指标上，除了社会消费品零售总额，南京略微先进外。其他例如：地方一般公共预算收入、资金总量、高新技术企业数量、研发强度、A股上市公司等方面，杭州均占一定优势。（比如A股公司方面，2018年杭州达到132家，南京为84家）
在土地市场上，杭州短短十年内聚集了众多港资大鳄，和一线知名民营房企，“外向型”更加突出。而同期活跃在南京土地市场的，多数则是央企、国企面孔。尤其在港资、外资和民营拿地上后劲不足，“近年土拍市场鲜少见到他们的身影。”
甚至，九龙仓、太古、恒隆等港企迟迟不愿进驻南京。而嘉里建设、恒基、瑞安等港资，在多年前开发了少量若干项目后，基本不再继续拿地。
这，是否也弱弱地体现出宁杭两座城市在房地产多元化和对外开放度、包容度的一些不同？
（四）
最后，让我们回归到本文开头的主标题：“南京，下一个百亿地王在哪里？”
实际上，综合各个板块的土地供应量和能级定位来看，能在短时间内超越中华门98亿地王的（无论是总价，还是出让规模），“目前基本一个都没有。”
比如城中板块，新街口商圈周边，高强度开发已经接近饱和，无法拆出面积更大的净地。比如鼓楼滨江，作为半途折翼的“金丝雀码头”，在完成大规模的土地变性后，只剩下中冶当年退出的、由铁路局把持的2号地。何时能挂牌入市？至少现在看，似乎遥遥无期。
至于“宇宙中心”河西南，由于鱼嘴、鱼背、高庙路等区域出让已临近尾声，仅剩下狭长的CBD三期中轴线零星地块（包括城市综合体3号地、4号地、5号地和6号地）。单看上述分割出让的体量规模，“基本以小地块为主，理论上应该不会出现超过华侨城欢乐滨江和金茂鱼嘴的百亿级超级地块。”
再看一江之隔的江北核心区，因为城市化氛围尚未成熟，短期内同样也较难突破百亿级。要知道，绿地三年前拿下排名前列高楼花了90亿（捆绑配建住宅用地）。而扬子国资“勾地”江北新金融中心一期，也就是底价12.96亿（不捆绑宅地）。未来更值钱的新金融二期挂牌出让，估计也是老传统，直接底价拿吧。
还有江宁区百家湖CBD周边，由于城市能级等因素，作为南京主城之外的次一级区域，短期内也并不具备百亿级地王出现的合适契机和出让条件。
所以，个人推测未来3-5年，南京下一个百亿级地王，似乎只能出现在两个地方：
1，南部新城核心区（大校场），机场跑道公园旁边的大型城市综合体地块。比如，传言平安内定的400米+超高层综合体地块，如果捆绑住宅、购物中心、会展中心等规划，届时出让总价会不会突破百亿以上？（毕竟，有南外本部坐镇托底）
2，中新生态科技岛（江心洲），比如拟建的新纬壹科技城附近。前提是，核心区周边要有充足的储备用地。而且还要有高起点的、高级的滨江产城一体化定位（较好再来个学区）。
再往长远看（8-10年），如果鼓楼区能彻底解决滨江2号地的历史遗留问题。那么，这幅包含火车西站等历史遗存的，严格控制容积率和建筑高度的巨无霸地块，或将有可能成为百亿地王宝座的新候选人。（金陵汇文如果黄了，能否换个牛逼点的？）
“希望在下一个十年，南京底价勾地的少一点，土地能卖得更值钱一点。不同资本背景的开发商竞拍可以更活跃一点，港资外资等国际巨头可以扎根更多一点。只有不断打开怀抱，南京楼市才能更具活力，拥有更开阔的眼界，更丰富的产品类型，更强的韧劲，再次重获新生。”
